比房价下跌更严重的事，烂尾楼来了！

在河南，有一个城市被称作“烂尾楼之城”。

最巅峰的2014年，这个城市仅统计在册的问题楼盘就多达302个。

如果你去到这个城市，你会看到成群的楼房，一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向，讲述着幽灵般的故事。

这座宛如“鬼域”的城市，叫做南阳。

当初以为是传说，但看看当下的楼市，才明白这就是无比魔幻的现实。

烂尾楼里的“野生”业主

搬进自己买的新房，该是一种什么样的心情？

昆明别样幸福城的业主给出的答案是辛酸、愤怒和无奈。

30多户业主住了进去。四面漏风的房子里，他们用自带的电灯照明，稍微安置了一下沙发和床，或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

没错，他们住进了烂尾楼，开启了“野生”生活。

这是一个拥有12栋18层高烂尾楼的小区，位于昆明市城南官渡区。8公里之外，就是市中心。

六年前，这里开始停工，变成了烂尾楼。

住进来的每一个业主，都有着堪比电视剧的惨淡人生。

第一个搬进烂尾楼的陈艳春，是一位单亲妈妈，2013年在“别样幸福城”买下了一套60㎡的一室一厅。在这7年时间里，陈艳春与丈夫离了婚；父亲出了车祸，治病花光家里所有积蓄；与朋友合开的小饭店，也在疫情下关了门……

苦情剧都不敢这么拍！

而给了陈艳春最后一击的，就是千疮百孔的“别样幸福城”。

收入锐减的陈艳春无奈之下搬进了这栋烂尾楼，成为了第一位业主。不久后还把6岁半的女儿和88岁的母亲也一起接到烂尾楼里生活。

在零基础设施的烂尾楼里，陈艳春生活的唯一仪式感，就是在楼下的空地上种点菜苗。

在媒体的报道中，每一个业主都是一个悲惨的故事。

近半年没有收入，带着老婆儿子搬进来的卯勇；没有房子无法落户，女儿无缘名校的代金红；老伴到死都没能赶上收房，儿子儿媳也因烂尾楼离婚的黄丽华；夫妻双双失业，无奈搬进烂尾楼，却仍然充满希望的刘萍……

在周边楼盘的衬托下，别样幸福城4号地块犹如都市废墟。

“野生”的生活是恶劣的。

没有楼梯，业主自己搭楼梯。

没有窗帘，拿床单一遮。

没有装修，简单搬个板床就可以睡觉。

有人为了省钱洗脚水直接用工地水沟里的水。

有的人家里有小孩晚上要做作业，就用电瓶给台灯充电作为照明。

……

在房价蹭蹭上涨的当下，这是发生在一个省会城市的魔幻现实。

当年排队抢房，现在排队烂尾

如今，西安德杰状元府邸业主们的心情无比忐忑。

各地楼盘烂尾消息接二连三的当口，他们得到了一条消息：

德杰状元府邸，停工了。

据米宅调查，原计划于去年12月底交房的楼盘一期1/2/3/4号楼，交房前十天，外立面竟然还没开始做，而且楼盘几乎全面停工。地产商德杰给出的理由是：

“因为治霾停工，要延期交房”。

交房也许会迟到，但雾霾从不会缺席。

在德杰的强行约定下，交房日期定在了今年6月30日。遗憾的是，半年过去了，工地还是原样。

而这一次，德杰的借口又变成了：

疫情导致停工。

但打脸来得很快，承建商中建二局的停工公告暴露了一切：

停工既不是因为雾霾，也不是因为疫情。而是德杰长期拖欠工程款，欠费数额特别巨大，被迫于2020年1月全面停工。

如今，距离合同约定的交房日期已经过去9个月时间，工地仍处停滞状态。

讽刺的是，德杰状元府邸当年曾是“网红盘”。千人排队摇号、一房难求。

当年排队有多猛，现在的烂尾就有多猛。

同样深陷烂尾疑云的，还有郑州的名门翠园。

名门翠园位于郑州市三全路丰庆路，位置优越，配套完善，交通方便，尤其是在建的地铁4号线，地铁口距离名门翠园不过两三百米，让名门翠园成为地铁房。

据自媒体国际郑消息，该项目于2017年12月开盘，合同约定于2019年12月30日前交房，但现在已经是2020年9月份了，工地依然有大量未完成的工作，只有零星的几个工人在拖拖拉拉的施工。

这样的场景，数千位名门翠园的业主心里十分没底。另一方面，名门翠园的母公司名门地产集团却深陷债务危机，面临资金断裂的风险，且不断传出集团负面新闻，甚至是账户冻结、负责人被列为失信人消息。

交房，这件本是天经地义的事，如今倒成了一种奢望。

遭遇同样命运的，还有深圳邦达花园。这座位于深圳市中心的烂尾楼，被称之为“深圳烂尾楼之王”，烂尾长达20年。

时至今日，邦达花园周边房价已经升值13倍，而邦达花园却仍旧没有复工迹象。

这些并不是孤例。

2019年河北邯郸的烂尾楼，在主要的丛台、邯山和复兴三个城区中，分别有21、19和5个烂尾楼盘，合计共有45个烂尾楼。

1992年，海南的烂尾楼达600多栋，占全国空置房的十分之一，用了10年才算消化。

天津117大厦，出生就自带光环，但是在过去10来年里，经历过停工-复工-转让等等，依旧没有拯救这个600米的庞然大物。

以西安为例，曾经烂尾楼高达2千多个，并且业主还在还贷。一个区就高达上百个，以下是部分区域的烂尾楼盘点：

而这一栋栋烂尾楼背后，是一户户绝望的人家。许多人掏空“六个钱包”，换来的就是这样一个遥遥无期的幻梦。

烂尾楼之因

层出不穷的烂尾楼背后，直接原因往往是开发商的资金链断裂。

上面提到的西安德杰状元府邸，就是因为监管账户里的购房款被违规挪用，导致的停工烂尾。

昆明的别样幸福城，同样是因为信贷紧缩导致的现金流危机才烂尾。

但更深层次的原因，或许得追溯到房地产行业的预售制。

自从60多年前在香港发明以来，预售制在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售制，就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地，从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度“。

当时，内地房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售，则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

比如说，一个投资5亿的楼盘，开发商自己只用出1亿出头。购房者付了定金，银行给了贷款，开发商拿到现款，然后，开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆，放大银行贷款，进行下一轮开发——全是别人的钱。

给房企一个支点，他们真的可以翘起整个地球。

但说白了，商品房预售其实就是一个“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆，他们撬动了一个巨大的房地产市场。

如今，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

而背后的风险，却转嫁给了购房者和银行。

一旦开发商资金链断裂，烂尾就是迟早的事。

尽管“取消预售制”的呼声已久，但其中的阻力，可想而知。

尾声

往更深处看，烂尾楼的根源，或许在土地财政。

以昆明为例，昆明统计局数据显示，2015年昆明的第二产业投资总额为646亿，仅占年度总固定资产投资额的18%，而房地产开发投资总额为1451.3亿元，占比高达41%。到了2019年，虽然没有公布具体的投资总额，但是工业投资增长2.8%，房地产投资增长13.9%。

据南方周末梳理，在第一财经最新发布的《2020城市商业魅力排行榜》中，昆明市2019年上半年房地产开发投资占GDP比重高达36.3%，超越三亚、海口，成为全国房地产最高依赖度的城市。

国家统计局数据也显示，自2016年7月开始至2019年12月，昆明房价连续41个月出现上涨。

房地产欣欣向荣，卖地就有动力。中国指数研究院数据显示，2019年昆明土地出让共计592宗，创下历史最高纪录。

地卖出去了，后面的环节，却缺乏必要的监督和善后机制。

就在上个月，“别样幸福城”小区复工，工人和机械进场，业主们感到十分兴奋，纷纷搬出了烂尾楼，期待未来可以正式入住。

“别样幸福城”的业主是幸运的，但与此同时，对大多数的烂尾楼业主来说，复工依然遥遥无期。

人们总爱把买房称为上岸，但对于买到烂尾楼的人而言，倾注了几乎全部财富和希望的房产，变成了永远不能抵达的彼岸。

对于普通人而言，我们唯一能做的，就是擦亮双眼，尽量选择靠谱的大开发商，细致考察，谨慎、谨慎、再谨慎！

因为，所有的代价，我们最终只能自己扛下。