观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
一座城市里的地产漫游与画像。
“要构建中产家庭可以负担的港人首置上车盘，让较高收入的家庭在私楼楼价持续上升的环境下重燃置业希望。”
观点地产网 香港，已经连续十年蝉联全球房价最难负担城市。
在这里，房屋购置与居民收入严重脱节，市民呼吁政府必须提高房屋建设工作的参与度，让无法负担私楼的家庭也有置业机会。
于是，仿效新加坡组屋的“港人首置上车盘”被提出。2017年，林郑曾表示，不排除在上任后短期内在现有土地名单中选出一、两块私人住宅地试行“港人首置上车盘”计划，帮助中产家族解决置业难题。
5月19日，根据香港地政总署公布，长实集团以49.51亿港元夺得观塘安达臣道一幅土地，楼面地价4546港元/平方呎。
这宗地是香港公开出让的第二幅“港人首置上车盘”地块。因应首置计划，政府就单位面积、间隔及首置单位数目都有一系列的要求，其中整个地盘建成的住宅，有不少于1000伙须作首置单位，并会以市价八折发售。
对于香港市民来说，“首置盘”当然愈多愈好，而对开发商来说，“港人首置上车盘”项目也意味着对政府的支持及承担更多的“社会责任”。
长实49.51亿港元中标
观塘安达臣道地皮于上周五截标，合共收到9份标书，入标的财团包括长实集团、华懋、佳明集团、嘉华国际、中国海外、信置等在内。
5月19日，香港地政总署公布，长实集团以49.51亿港元中标观塘安达臣道土地，楼面地价4546港元/平方呎。
资料显示，地块土地面积21.7万平方呎，可建纯住宅楼面约109万平方呎。华坊咨询评估资深董事梁沛泓此前指出，项目将成为第二个港人首次置业项目，由于地势较高，料落成后中高层可享开扬远海景，预计作价可达约46亿至49亿港元，楼面地价每方呎约4200至4500港元。
换言之，长实集团的中标价格贴近市场估值下限。“在疫情肆虐下，发展商仍有兴趣，但卖地条款复杂，首置单位数量亦多，地区配套不足、投资额大、各项不稳性因素及未来经济不稳的影响，都会影响发展商的出价。”
莱坊执行董事林浩文在接受观点地产新媒体采访时指出，该区部份地皮已转作公营房屋，以致该区公营房屋比例过高，会影响该区未来私楼定价，区内商业及生活配套不足及交通问题亦是不利因素。
他预计，上述限制会对项目定位及售价造成影响，总投资（包括建筑成本等）约$90-$95亿，落成后每呎可卖约$15000起，以“上车客”及“小家庭客”为主。
观点地产新媒体了解到，该地块是香港公开出让的第二幅“港人首置上车盘”地块。根据规划，地块未来建成单位面积限制250-500平方呎。户型方面，其中20%须为开放式户型，25%为1房单位，55%为2房单位。
因应首置计划，政府就单位面积、间隔及首置单位数目都有一系列的要求。
具体来看，在发展商就项目取得占用许可证后，政府会从所有住宅单位中随机选定不少于1000个单位作首置单位，其中包括200个开放式单位、250个一房单位及550个两房单位。
发展商须以市价八折出售政府选定的首置单位，出售对象的资格由政府规定。与市价“脱钩”的同时，政府对首置申请人亦有较为严苛的要求。
资料显示，首置申请人应符合的条件包括：为居港满七年的香港居民、从未在香港拥有住宅物业、收入介乎居者有其屋计划（居屋）白表申请人的入息限额及该限额加三成，以及资产不超过居屋白表申请人的资产限额加三成。政府会在发展商出售首置单位前参考当时居屋的相关限额订定详细的申请资格。
与此同时，首置单位还设有转让限制。业主在买入首置单位的首五年内不可出售或出租单位。
在首五年过后，业主须向政府缴付补价，才可在公开市场出售或出租其单位。
政府发言人也表示，政府希望透过招标出售安达臣道用地，测试由发展商兴建及出售首置单位的安排。政府会参考有关经验检视首置先导项目的未来路向。
“港人首置上车盘”
香港的居住问题有目共睹，而且正变得日趋严重。
1月20日，国际公共政策顾问机构Demographia公布的2019年国际房价负担能力报告显示，香港连续第10年登上房价最难负担城市榜首，房价对家庭入息中位数比率由上年度的历史高位20.9倍轻微回落至20.8倍。
这意味着，普通香港家庭需要不吃不喝20.8年才能实现买房梦想。
高房价影响到的远不止是“住”的问题。不断推高的香港楼价、房租，不仅桎梏了政府、社会经济发展的思路，也吞噬了产业发展空间，阻碍了新兴经济的发展，甚至引发一系列社会问题。
香港政府也一直将解决住房问题和增加土地供应作为工作重点。一位业内人士分析，整体思路是两个方面：第一，调整香港土地规划，大幅增加住房建设用地，增加公屋供应量；第二，降低公屋出售价格，让更多的人能买得起。?
林郑于2017年提出的“港人首置上车盘”亦符合这个思路。2017年3月26日，林郑月娥在行政长官选举中当选香港第五届特首，其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业，房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。
“港人首置上车盘”主要帮助没资格申请居屋又买不起私人住宅的中产阶级家庭。“港人首置上车盘”的特点是售价与市价“脱钩”，但转售限制较大，只出售予绿表或合资格白表人士。
彼时，“港人首置上车盘”引起广泛讨论。不少人认为，尽管转售限制大，但是“首置上车盘”低价的特点预计会吸引大批处于“夹心层”的中产阶级申请购买，首置上车盘的推出预计对中小面积的私人住宅市场造成一定冲击。
不过，亦有观点认为，面对楼价高企、土地供应紧张的现状，寻找足够多土地新建首置上车盘将成为林郑月娥楼市新政的主要障碍。
在林政上任后首份施政报告中，对这个在选举时承诺的“港人首次首置上车盘”有了更多解释。
“要构建中产家庭可以负担的港人首置上车盘，让较高收入的家庭在私楼楼价持续上升的环境下重燃置业希望。”
林郑月娥指出，首置上车盘的土地来源是由私人发展商提供或政府已购买的土地，但不会以较低补地价吸引私人发展商参与。先从卖地表找合适土地做法合适，且无供应目标，有足够土地便会推出更多首置上车盘，强调这并非一次性的政策。
她保证，设计首置上车盘和土地供应会提高透明度，令大众消除官商勾结的疑虑。
初步构想是透过地契条款，要求发展商作混合发展，即除了兴建私人房屋单位以外，须设计、兴建及出售指定数目的首置单位。
施政报告中指出，“首置上车盘”出售对象资格由特区政府规定，要求为居港满7年的香港居民且从未在香港置业，按照目前标准，购房者收入上限为单身人士每月收入不超过3.4万港元，家庭月入5.2万至6.8万元。
根据当时政府消息人士给出的数据，有关收入群组约5.5万人。
而包括新鸿基地产、会德丰、长实、九龙建业等多个地产商均表示对首置盘项目有兴趣，会研究卖地条款。
2019年初，市区重建局推出的首个港人首置上车盘“焕然懿居”正式推出，以市价六二折发售，实用面积呎价为11692港元-13969港元，项目单位面积261呎-507呎不等，售价由314.2万-660.5万港元。
其中，两座“焕然懿居”共有493个单位，首置盘以外的43个单位，将以市价售出，收入可以接近发展成本。而首置盘以六二折定价，市建局会少收十多亿元。
那么，此次长实49.51亿港元中标的安达臣道宅地又如何兼顾盈利和房屋供应需求？“估计项目仍有约4成面积可以作为私人住宅出售，低地价亦有利开发商赚到利润。”
林浩文称，这宗地皮有“指标性”作用，体现发展商对发展“首置盘”的反应正面，相信政府会在未来一些合适的地皮（如东北发展区）出售上加入相关“首置”条款，以私人发展商的力量去加快公共房屋的兴建。
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