观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
从债券报告查阅发现，星河湾还针对旧改项目进行了一些融资。
“荔枝古村”贤江村，终于觅得归宿。
6月19日，广州市黄埔区永和街贤江社区旧村改造项目召开合作企业表决会议，经过贤江社区表决成员的投票，以100%的同意率，同意（主）广州番禺海怡房地产开发有限公司（成）广州瑞贤房地产开发有限公司为贤江社区旧村改造项目的合作企业。
据悉，上述公司为星河湾旗下企业。
根据招商文件，该项目拆迁安置总投资额约人民币114.23亿元，改造范围总用地面积为121.59公顷。
通过又一个投资额上百亿的旧村，这家几乎不曾出现在公开土地市场的企业，又抓住了一个土储筹码。截至目前，这家以豪宅起家的房企在广州旧改浪潮中已摘牌五个旧改。
拿下贤江村
贤江建村历史悠久，此前长期属于增城县辖地；2005年，其从增城新塘镇永和片区划归到新成立的萝岗区永和街，2007年12月28日实现村改居，2015年9月并入黄埔区。
具体位置上，贤江村位于广州市黄埔区中部科学城片区的长岭居宜居片区和永和智能制造片区交汇处，北至禾丰村，南接贤江公园，西邻万科山景城，东接永和大道。该贤江社区目前下辖8个经济社，在册人共5860人，现状实测建筑约94.43万平方米。
对于该村目前的面貌，有业内人士表示虽不像其他城中村一样脏乱差，但与周围不少高端成熟住宅及片区规划相比，握手楼遍布、缺乏统一规划的贤江村仍有些格格不入。
在黄埔 66 条村集中旧改的大背景下，贤江村也早在2019年11月正式启动旧改意愿征询，随后以 87.1%的支持率通过改造意愿表决；2020年 9月，贤江社区旧村改造项目展示中心正式动工--而该展示中心便是由星河湾设立打造的。
因此，一早介入的星河湾已被默认为该项目改造商。不过据悉，贤江村实则将由星河湾与科学城集团一同打造，后者作为区属国企主要负责前期工作的推进，以及做好“兜底保障”。
到今年5月，项目正式挂网进行招标。据基础数据调查成果显示，截至2020年4月30日，该旧村范围内现状实测总建筑面积94.4万平方米，拟改造用地面积121.59万平方米，拆迁安置总投资114.23亿元，算得上是一个巨无霸旧改项目。
观点地产新媒体了解，贤江村的改造方向同样与产业密切相关。
从大体规划方向看，其与所在长岭居板块一致，将往打造智能制造组团方向靠拢；落实到贤江社区，其将打造成集住宅、高端写字楼、创意产业园、养老健康园为一体的大型品质社区。
具体而言，改造企业星河湾须引入国家级制造业创新中心、国家级企业技术中心的运营机构负责运营，打造创新中心或者技术中心1家，并承诺5年内获得省级或以上认定；引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区（基地）。
因其早期介入的缘故，对于星河湾最终夺魁这一结果，已不是太令人意外。
除此外，该项目所处的楼市特点也与星河湾有所契合。据悉，在楼市版图上，贤江村属于当前黄埔火热的长岭居板块。
经过近几年的发展，板块内配套不断兑现、人气上涨，长岭居已变身为一个中高端产品区域。目前，板块内开发有中冶逸景台、天健天玺、五矿壹云台、万科山景城樾山、龙湖·揽境、实地·常春藤等。其中别墅、复式部分单位售价已突破6万元/平方米。
这对于星河湾融资地块的打造来说，显然是有一定优势。
当然，城市更新与住宅开发的模式并不相同，其更看重改造开发、产业搭建、利益协调等方面的能力。对于“豪宅专家”星河湾来说，旧村改造与其产品搭不搭呢？
旧改新手
在广州星河湾之后，其尝试在北京、上海、太原、沈阳、成都、青岛等多个城市落地项目，试图复制星河湾模式。
据过往数据整理，星河湾在2009年销售额已达到130亿元，位于内房销售排行榜前20名，风光无两。
然而，尽管豪宅产品的名声不断打开，但碍于这种产品的特殊性，开发周期比一般项目长，并不适合快速扩张与复制。这家曾经引领风骚的老牌房企，近十年的销售规模发展一直比较缓慢温吞，截至去年在观点指数TOP100销售榜单中仍未达300亿元，守住前百名门槛。
而伴随着大本营广州的旧改浪潮，黄文仔对于星河湾也有了更大的规划与规模诉求。
据悉，在2018年会时，其就表示“以质的提升确保量的增长”，其中城市更新项目是他重要的扩张手段；同年5月份，彼时星河湾副董事长吴惠珍在接受媒体采访时也曾指出，星河湾对城市更新项目高度重视，“是我目前的重要工作之一”。
有业内人士便对观点地产新媒体指出，之前星河湾在广州、深圳等地已经签订了不少的城市更新项目，只是未曾向外披露。
直到2019年5月28日，黄埔区萝峰旧村钩机鸣响迎来了正式的开工，而操盘手正是星河湾。
这个项目是星河湾的旧改首子，可以看出星河湾对其倾注了不少人力物力，并仅用了一年时间便完成从项目批复到进入复建动工阶段。
当年，黄文仔之女、星河湾总裁黄健慧也曾透露，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平方米，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。
此后星河湾部分旧改项目开始慢慢进入大众视野。
尤其在2020年，其自8月开始，连下番禺万博CBD板块塘步东村旧改、南村村旧改及沙头街小罗村旧改，改造投资达207.67亿元。
观点地产新媒体查阅获悉，在2020年，星河湾旗下主要发债平台广州番禺海怡房地产开发有限公司于一则债券报告中表示，“公司在2020年跨跃式地发展，新成立运营管理中心，大力推广全信息化、标准化系统的建设，新增土地储备和收购项目近一倍，项目融资增长显着。”
而到了今年，星河湾在3月与广州番禺西一村旧改合作正式签约，项目改造范围的总用地面积为63.12公顷，预计改造总成本79.4亿元。星河湾联席董事长吴惠珍表示，集团将打造西一村成为滨江新城，引入高端产业，提升村民房屋价值，提高集体物业收益。
计入最新的黄埔贤江村，目前星河湾共中标广州六个旧改项目，分别位于黄埔区、番禺区，共估计改造成本已达464.07亿元。
虽动辄上百亿的改造成本让人不免疑惑这些房企的资金压力，但事实上旧改成本并非一次性投入，一般越大面积的旧改，后面的发展空间和价值兑现才越大。
即是说，前期介入的资金压力并不会太大，随着循序渐进对于资金量的需求才会增大；且一般房企会通过融资区的部分地块开发获得资金，从而进行滚动开发。
据悉，星河湾最大的旧改项目萝峰村复建安置区和融资区便各分为五期，每期复建安置区和融资区同步开发，一至五期投入分别为67.85亿元、42.85亿元、41.82亿元、61.93亿元、37.58亿元。
星河湾曾预计，萝峰村项目完整开发周期约为10年左右。
同时观点地产新媒体从债券报告查阅发现，星河湾还针对旧改项目进行了一些融资。如在海怡地产2020年中期债券报告中提出，下半年将加大放款力度，积极推进几个大型项目的签约和提款，其中就包括萝峰项目的剩余放款；塘步东村和南村村保证金项目贷款放款4.8亿元等。
不过对于星河湾此类旧改新手来说，其对于旧改项目还是抱着一定谨慎态度。债券报告中就显示，星河湾要求在旧改方面要甄选个别拆迁难度低、风险可控的城市更新项目进行深耕，保证未来3-10年的土地储备。
然而从旧改到转化土储或许还需要很长的周期，就如广州旧改巨头之一的保利，即便其手里掌握数十个旧改，截至目前转化的项目也仅有零星几个。
截至2020年6月30日，广州番禺海怡房地产显示，其剩余可售项目规模为152.33万平方米。从区域分布看，星河湾于一、二线城市截至2020年6月末可售面积占比分别为14.32%和64.91%，剩余20.78%全部为汕尾星河湾。
其中，就单个项目的可售货值而言，最高的是沈阳星河湾项目，尚余可售货值为89.66亿元；其次为汕尾星河湾项目，尚余可售货值合计为47.69亿元。
可以窥见，目前支撑星河湾销售的仍是中高端的住宅开发项目，距旧改收获期仍有很长一段时间。
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