冷热交替，2021年土拍收官

随着中建智地的“一锤定音”，今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。

最后一宗土地，出现了今年罕有的“竞拍”环节。中建智地与龙湖先后举牌，到了第28轮，中建智地以18.63亿元的价格胜出，溢价率15%，楼面价约1.82万/平。

最后一块土地出现了竞拍现象，这让整个拍地场景有了活跃的气氛，只是，竞争的味道却不浓，整个竞拍过程的节奏十分缓慢，平均1.6分钟举一次手。

与前两次集中供地的成交情况不同，三批次供地显然“平稳”了很多：共挂出12宗地，7宗以底价成交，2宗以线上最高报价成交，1宗现场竞拍。12块土地成交10块，有2宗土地流拍，第三批次的流拍率为16.7%。

与前两次相比，第三批次地块的特征主要体现在“地价单价低，有较大利润空间”。

这让房企捕捉到了一丝希望。从第三批次土拍情况可以看出，房企在拿地结构和思路发生了转变，已由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

不管怎样，第三次土拍现场的氛围和最终的结果，给了市场向好的信号。

2021年，北京楼市的三场集中供地，可以用冷热交替来形容。 

整个市场态势，十一郎总结了三个特点。

其一，一些曾经辉煌的房企，在周期转换和激烈竞争中，黯然退场。比如招商集团退出了朝阳某项目，宋都集团宁可赔偿也要退地。

其二，有的企业被拍在沙滩，规模大不大已经不重要，更多的是要看能不能赚钱。没有净利润，规模再牛X也得成为“前浪”。

其三，房地价差缩小，房企利润空间也越来越小。

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综合三次集中拍地的情况看，一批次新增了政府共有产权份额、配建公租房、竞高标准建设方案等多种竞拍环节，开发商拿地热情高涨，30宗地全部成交。已有大部分项目入市。

二批次流拍率60%，17宗地延期上架，也似乎成了行业下行的风向标。

三批次有些“找补”的味道，不能让土地市场再这样冷下去！这是房企的声音，更是ZF的声音。9宗地块在第一天成交，最后一块压轴的房山拱辰0017、0019地块，引来了金茂、中建和龙湖三只金凤凰。在寒冬尚未过去帝都，三家房企上演了和平之爱的戏码，金茂全程没有出价，龙湖和中建的竞价拉锯了40分钟，把百米赛跑成了马拉松，难关旁边观众都打哈欠了。

在即将过去的一年中，北京的土拍市场有期许落空，也有意料之外。

期待已久的超级王炸太阳宫地块并没有出现在地块之列，更有丰台区的部分地块被延期，据说会在2022年一批次出现。而过去一直是土地市场集中营的海淀区，在过去的一年中暂停了快进键，过度到了平稳推地的节奏，由量多到质高，树村、北沙滩、永丰等6块土地都可谓是王炸级别地段。

从数量上看，2021年三次集中土拍累计供应住宅用地85宗，成交57宗。其中，第一批次成交30宗，第二批成交17宗，第三批成交10宗。回顾今年三次集中土拍，第一次可谓火热，第二次是冷静，第三次则是克制和平稳了。

2021年的土拍市场，供地85宗，成交57宗，成交总金额1900.41亿元，这三个数字均为近年高位。与此“三高”之相反的是，在严格的竞拍规则之下，土地成交平均溢价率仅为5.6%，为近年最低。

如果加上延期地块及集体经营性用地，2021年，北京全年成交宅地64宗，总成交金额2126.7亿，总建筑规模693万平。

我们一起来对比下2020年的供地情况，将2021与2020年的情况做个对比，也许可以从中看出市场的未来走向和端倪。

与2020年相比，2021年的供应数量要多出9宗，总成交额高出约14.4亿元，总建筑面积约598.98万平，总规划建筑面积953.71万平。

与2020年相比，2021年的规划建筑规模增长约12%。总用地面积约333万平，规划建筑规模约683万平，完成年度供应计划300万的111%。成交商品住宅用地面积、规划建筑规模较去年全年增加一成以上。

由此可见，从供应量上来看，今年的供应还是很充足的。

我们再来看一下成交价格。数据显示，2021年，成交的平均楼面价约31354元/平，同比2020年北京平均住宅楼面价28822元/平上涨约9%。

所以，2021年的成交价格虽然出现了不同地块价格相差悬殊，但整体上看，成交均价并没有上涨的过于猛烈。

从位置看，2021年度北京在土地供应中选址中心城区、多点及副中心区域毗邻产业园区、轨道交通站点的项目。具体，城四区出让29宗宅地，通州副中心出让3宗。五环内地块仅10宗。

从结构看，2021年实现保障性租赁住房、共有产权住房等76万平方米。

再来看下三次集中供地的参与者画像。

第三批次参与住宅用地竞拍的15家房企中，国企和央企占12家。比如，京投、葛洲坝、保利、电建、金地、招商、金茂、中建一局、首开等。

十一郎预测，2022年一批次将仍会继续保持这样的态势，央企、国企为主，财务稳健的民企、或部分保存实力的房企也会积极参与。

比如，门头沟两宗地块受到金地、电建、金茂、招商4家房企青睐，但无人参与线下竞拍报名。

金地以14.84亿摘得门头沟永定镇0002、0005地块，溢价率1.64%。该宗地起拍价为14.6亿元，建设用地面积2.5万㎡，建筑面积约6.8万㎡，需配建6800㎡“保障性租赁住房”。地块容积率2.7，建筑控高60米。

金茂以11.68亿摘得门头沟永定镇0001、0003等地块，溢价率1.57%。该宗地起拍价为11.6亿元，建设用地面积2.68万㎡，建筑面积约5.36万㎡，需配建5400㎡“保障性租赁住房”。地块容积率2.0，建筑控高45米。

2宗地价均价为2.4万/㎡，销售指导价均为6.1万/㎡。房地价差明显，价格仍有下探空间，利润有保障。可打造目前市场稀缺的低总价小户型临铁新盘，走快速清盘路线。

门头沟2宗地，位于地铁S1线四道桥站南侧，紧邻二批次集中供地成交的项目龙湖北辰揽境。周边房价均价为4.5~5.5万/㎡，例如西长安壹号30号院均价约为2.5万/㎡，永兴嘉园价格约在3.9万/㎡。而一河之隔的石景山区可达到6万/㎡左右，价格对刚需人群比较友善。

再比如，房山拱辰地块是中建在良乡拿的第三块地。该企业对于房山本地的地缘人群理解以及产品打造能力都有独特优势。在此前项目开发中，企业已经建立一定的客户基础，所以继续深耕房山在情理之中。

以国企首开为例，全部以联合体方式，获得9宗地的开发权，成为拿地大户。保利与中建6宗，城建5宗，华润、建工、住总均4宗地，中海和中铁各3宗。中绿时隔7年后再拿地。

金地、融创、卓越3家民企均拿4宗地，旭辉联合拿地3宗，龙湖、碧桂园各取得2宗。建发首进京城，在朝阳崔各庄拿下政府共有产权地块。

从拿地企业分布来看，央企国企成市场主力，险些流拍的地块由国企接盘。

第三次土拍现场的氛围没有第一次的火热，也没有第二次的凉凉，但也是曲折离奇的精彩。

全部地块本以为都能找到主人，但实际并没有。三批次拿地底价成交占比多，溢价率低位徘徊。2021年三批次10宗地总成交价达277.25亿，较第二批次土拍成交金额下降约46％，几近腰斩。

十一郎认为，在一些细枝末节上面做出的短期政策调整力度还是低于市场预期了。当然，在接下来的1月份，是2022年第一次集中供应时间段，或许有部分房企等到新的财务周期出手，也是一种战略选择。

与第二次集中土拍相比，第三次成交金额几近腰斩的最直接的原因是2宗流拍地块，分别是丰台王佐镇地块和朝阳管庄乡GZGJC-02地块。 

据了解，丰台王佐镇地块其实有一家房企报名，但最终没有出价。北京规自委方面发文称，该参与竞买企业（村集体企业）不具有开发资质，不符合竞买资格，且无其他企业报名。

关于竞买公司资格审查的原因，是第一轮土拍中，部分房企通过设置资管公司或者其它竞买主体间接参与土地竞买，后续通过股权转让等方式获得项目，无形中加大了企业杠杆。针对房企多样而繁杂的融资手段，加大竞买资金的审查主要是为了贯彻三线四档融资管理规则。

这个政策也延续到了三批次供地。十一郎认为，今年以来多家房企发生流动性危机，这个考虑也是为了避免类似事情发生，旨在引导企业降负债运营，走向稳健经营的投资策略。

公开信息显示，上述地块起拍价格33.6亿，竞买保证金6.8亿，按惯例将于3个工作日内返还。有业内人士提出了利息损失的疑虑。

另一宗流拍的是朝阳区管庄地块，有消息称路劲、京能两家房企意向参与竞拍，但最终结果，无人报价。滑稽的是，报名截止房企调整股权比例，需要重新走申报流程，最终错过保证金缴纳时间，成了一场联合体间的“事故”。

不管如何，2021年的土拍已落下帷幕。一些房企求而不得，一些房企集中爆发，在即将过去的2021年，有人欢喜有人愁。但我们总得往前看，接下来，就是特别期待的2022年1月份的又一次土拍挂牌。具体可参考：2022年北京一批次供地全名单出炉（值得收藏！）

会有哪些看点呢？十一郎这里有四点预测：

其一，2022年北京土地市场出让保持长期稳定态势，短期内仍以集中式供应为主，供应体量稳定在300公顷左右。

其二，供地结构看，未来将继续向保障性租赁住房倾斜。

其三，央企、地方企业仍为主力，部分财务稳健的房企参与。

其四，产品同质化的大背景下，房企开发速度更快，品质更高成为未来趋势。

那真实的情况会是如何呢？我们敬请期待。