西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)
笔者按：
自2019年10月深圳发布《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（以下简称“《深圳市地价测算规则》”）后，凡深圳市范围内供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费均主要采用标定地价测算体系进行地价测算（以划拨方式供应的土地或产权归政府的建筑面积部分不计收地价），由此，深圳的地价测算体系由基准地价时代全面进入到标定地价时代。截止当前，我们常见的城市更新、利益统筹项目等的地价测算也适用标定地价测算体系进行地价测算。鉴于此，笔者特结合地价测算的实操案例，对深圳市城市更新及利益统筹项目的地价测算进行梳理，以供投拓同行参考。
一、标定地价测算体系
（一）标定区域、标准宗地、标定地价
标定地价的官方定义是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用（或设定条件）、正常市场条件下，法定最高使用年期或政府规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。
1. 标定区域：标定区域是指在全市可建设用地边界范围内，政府相关部门依据专业的评估技术要求按住宅、商业、办公、工业用途划分的区域。其中住宅用途标定区域410块、商业用途424块、办公用途180块、工业用途256块，合计1270块。下图红线区块即是按住宅用途划分的标定区域。
2. 标准宗地：在按用途划分的标定区域内，有且只有一块代表该标定区域内该用途的标准地块，即标准宗地。以深圳市政府所处住宅用途标定区域为例（蓝色方块即是标准宗地）。
3. 标定地价：概况来讲深圳市的标定地价即是标准宗地以每年某一固定期限（每年更新）为估价期日，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用或部分假设条件、正常市场条件下的土地使用权价格。
标定地价会由市自然资源行政主管部门按年度更新并定期发布，当年度更新价格水平变化超过5%时，还需报政府批准，管理程度较原基准地价进一步提高。在实际测算地价的过程中我们也应考虑到地价涨幅的问题，这样才更有利于项目实际利润的判定。
（二）标定地价系数修正法
在发布的《深圳市地价测算规则》中明确了土地市场价格=标定系数修正法×70%+剩余法×30%，所以直接利用标定系数修正法估算的地价并不等于最终地价，其目的只是为了达到让地价可预期。官方也已明确表示最终土地的市场价格与直接利用标定系数修正法测算的结果只是比较接近，具有较大的参考性。
在《城镇土地估价规程》中规定了使用标定地价系数法估价的程序：
（1）第一步：收集待估宗地标定区域及标定地价相关信息；
（2）第二步：选择3个（或以上）的可比标准宗地；
（3）第三步：进行相关地价因素修正；
（4）第四步：测算待估宗地价格。
标定系数修正法计算公式如下：
P=P1×W1+P2×W2+P3×W3
P：待估宗地标定地价；
P1、P2、P3：3个可比标准宗地的比准价格；
W1、W2、W3：3个可比标准宗地的权重。
例如：
以商业用途的土地市场价格为例，其仅代表可转让的商业首层（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策规定情形下的市场价格，如涉及其他商业用途但业态不同（如商业二层、商业游乐设施等）或相关规定不同（如不可转让、使用年期不等于40年、符合政府产业发展、项目为城市更新项目等）则需对商业用途的市场价格按照《深圳市地价测算规则》进行系数修正。
（三）地价计算公式
宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。其中，同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
二、城市更新项目的地价测算案例
（一）案例基本假设
假设某城市更新项目拆除范围面积17160㎡，开发建设用地面积12788㎡，其中，历史用地类别方面，城中村用地10300㎡，历史处置用地2488㎡。
总规划建筑面积104000㎡，其中，规划用地类型方面，商品住宅70334㎡（含保障性住房8396㎡，已按深府办〔2016〕38号文要求配建保障性住房），商业26916㎡（地上一、二层均为13458㎡），公建配套6750㎡。
（二）城市更新项目的地价测算
1. 利用标定地价估算项目住宅用途市场价格
住宅用途土地市场价格约21492.4元/㎡。
2. 利用标定地价估算项目商业用途市场价格
商业用途土地市场价格约45151.35元/㎡。
3. 计算用地类别或改造类型占比
（1）城中村：城中村用地面积/开发建设用地面积=10300/12788=80.5%
（2）历史用地处置：历史用地处置面积/开发建设用地面积=2488/12788=19.5%
4. 计算城市更新项目修正系数
依据前述公式：项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）计算各用途项目修正系数。
（1）r=（地上计容建筑面积+地下计容建筑面积）/总用地面积=104000/12788=8.13
（2）计算住宅用途地价在城中村用地类型下的修正因子：0.1×(1-4.5/8.13)=0.1×(1-0.55)=0.045 ，住宅用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则通过查询城市更新项目修正系数表直接按0.11确定。
（3）住宅用途项目修正系数=∑（“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%×0.045+19.5%×0.11=0.036+0.021=0.057
（4）计算商业用途地价在城中村用地类型下的修正因子：0.18×（1-4.5/8.13）=0.18×(1-0.55)=0.081。商业用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则直接通过查询城市更新项目修正系数表按0.2确定。
（5）商业用途项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%×0.081+19.5%×0.2=0.065+0.039=0.104
5. 项目各用地类型（如住宅、商业等）地价计算
宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）
（1）住宅地价：
保障房移交政府无需缴纳地价。
住宅地价=住宅用途土地的市场价格X建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X城市更新项目修正系数=21492.4×(70334-8396) ×1×1×1×0.057=7587.82（万元）
（2）商业地价：
依据深规土规﹝2017﹞3号文规定——同一宗地内，居住用地有住宅建筑和商业建筑，则商业建筑使用权为70年。
①地上商业一层地价=商业用途土地的市场价格X地上一层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X城市更新项目修正系数=45151.35×13458×1×1.0889×1×1×0.104=6881.33（万元）
②地上商业二层地价=商业用途土地的市场价格X地上二层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X项目修正系数=45151.35×13458×1×1.0889×1×0.6×0.104=4128.80（万元）
③商业地价合计=地上商业一层地价+地上商业二层地价=6881.33+4128.80=11010.13（万元）
6. 宗地地价汇总
公建配套及保障房产权移交给政府，无需缴纳地价。
宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）=住宅地价+商业地价=7587.82+11010.13=18597.95（万元）=约合1.86（亿元）。
三、土地整备利益统筹项目留用地的地价测算案例
根据深圳市规划和自然资源局对留用地地价测算的公开答复，留用地的地价也采用标定地价体系进行测算，也即原《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》深规土规〔2018〕6号中关于利益统筹项目留用地地价测算参考基准地价的规定需更新为按标定地价进行测算。
根据《深圳市地价测算规则》，利益统筹项目与城市更新项目地价测算主要区别在于项目修正系数的不同，城市更新项目适用城市更新项目修正系数，利益统筹项目适用留用土地项目修正系数。利益统筹项目根据用地类型不同，区分为（1）非农建设用地、征地返还用地；（2）农村集体经济组织利益统筹土地整备项目留用土地。
（一）非农建设用地、征地返还用地进入市场
如留用地用地类型为非农建设用地、征地返还用地进入市场，那么在此情形下，可进一步划分：（1）留用地为非农建设用地和在本社区安置的征地返还用地；（2）留用地为在本社区和社区外安置的征地返还用地。
1. 留用地为非农建设用地和在本社区安置的征地返还用地
在此情形下，项目修正系数需按容积率进行区分，容积率≤3.2的部分项目修正系数为0.01，地下及容积率>3.2的部分项目修正系数为0.2，不区分项目规划建筑业态为商业、住宅或工业。
2. 留用地为在本社区和社区外安置的征地返还用地
在此情形下，项目修正系数按价值进行区分，等价值部分项目修正系数为0.01，超出等价值部分项目修正系数为0.2，亦不区分项目规划建筑业态为商业、住宅或工业。
（二）农村集体经济组织利益统筹土地整备项目留用土地进入市场
在此情形下，项目修正系数主要需按项目规划基础建筑面积和共享建筑面积进行区分。基础建筑面积部分，规划业态为商业、住宅的，项目修正系数为0.02，规划业态为工业的，项目修正系数为0.01；共享建筑面积部分，规划业态为商业、住宅的，项目修正系数为0.2，规划业态为工业的，项目修正系数为0.01。
需注意，根据《土地整备利益统筹项目管理办法》，共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。共享建筑面积中政府或政府指定机构回购60%的建筑面积用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房等，其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。但目前以深圳各利益统筹项目来看，获批共享建筑面积的项目并不多。
（三）利益统筹项目的地价测算
以留用地用地类型为“农村集体经济组织利益统筹土地整备项目留用土地进入市场”为例，若某一利益统筹项目主要规划为住宅和商业，共享建筑面积为基础建筑面积30%，其中共享建筑面积40%可售的情形下，项目住宅用途标定地价按29,006.00元/平方米，项目商业用途标定地价按35,046.00元/平方米，根据项目所涉实际规划，则利益统筹项目留用地地价计算如下：
根据对利益统筹项目留用地地价进行测算，我们可以看出，利益统筹项目本身地价测算并不复杂，主要是在于对项目具体规划指标的了解和用地类型的确认，相较城市更新项目还需对项目修正系数进行再次计算的情形会简单一些。
另需注意，根据原《关于地价测算工作的通知》（深国房〔2004〕8号）第四项规定，宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。其中土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%。虽现地价测算依据主要参照《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号），但根据目前部分项目所涉《土地出让合同》或《土地出让合同补充协议》相关内容，采用标定地价系数修正法计算地价时，上述三部分所涉比例原则上参照实行。
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原标题： 城市更新与土地整备利益统筹项目的地价测算
