观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
如此大举的布局，实际上有着合生创展对华北区域业绩的野望，更是朱桔榕试图透过华北撬动集团收益的一场实验。
观点地产网 1月26日这一天，北京土地市场呈现出冰火两重天的态势，前有海淀区三宗棚改地块暂停出让，后有北京开年土拍吸金108亿元，热闹得紧。
在这一冷一热的两番景象背后，是房企拿地热情逐渐显现，更是北京楼市整体复苏的痕迹。
当日，北京成交3宗涉宅地块，其中，合生创展击退中海、华润、金茂等十余家房企，以46.57亿元+21%的自持比例竞得北京大兴旧宫地块，溢价率10.88%，成交楼面价接近3.5万元/平方米。
过去几年，合生创展一直秉持“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式，更倾向于利用时间差来赚钱，因此，“慢”成为这家老牌房企最深的烙印。
但自从合生二代朱桔榕上任后，这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变，表现在数据上则是销售的提速和公开拿地的参与度提高。
行事风格变得更为进取的合生创展，近两年似乎瞄准了华北一带，希望通过抢占环京价值洼地来撬动业绩潜能的释放。
然而，合生创展的资金状况和运营能力能否撑得起这种速度，依旧值得考究。
25家房企齐聚京城
北京土地市场向来不缺热度。
1月26日，顺义新城出让2宗不限价地块，总共吸引了7家房企参与竞拍。其中，顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块在开拍后立马进入白热化的争抢状况，禹洲、招商、新城、金地+保利联合体轮番举牌，而中建一局、路劲保持观望状态。
拍卖后期，禹洲、金地+保利联合体更显拿地意愿，两家接连举牌报价，互不相让。最终，经过24轮竞拍，金地+保利以20.5亿元竞得上述地块，溢价15.82%。
而中建一局则以40.61亿元竞得顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块，溢价率0.52%。
顺义新城地块接连成交让整场土拍掀起热潮，但相较之下，18家房企齐聚竞价的大兴旧宫地块，争抢更显激烈。
据观点地产新媒体获悉，大兴区旧宫镇南郊农场棚户区改造项目DX05-0200-0037、0038、6002等地块的总用地面积为5.7万平方米，总规划建面为13.3万平方米，地块为纯二类居住用地，容积率为2.2-2.4，不限房价。
该地块的出让起始价为42亿元，竞价梯度为5000万元，其不仅吸引了招商、金茂、华润等“国家队”参拍，更有中海、保利+首开联合体等位列北京销售榜单第一梯队的房企“世纪同框”，阵容庞大令人咋舌。
竞拍开始后，招商率先报价45.36亿元，一众房企纷纷紧随其后，但仅5轮竞拍，地块就触及最高上限价，转为竞自持环节。
现场消息称，合生、懋源、金地、华润等几家房企在竞自持阶段依旧保持较高的热情。
经过竞自持阶段的鏖战，地块最终花落合生创展，成交价格为46.57亿元及竞自持面积比例21%，突破了半个月前金地创造的11%自持面积的纪录，成为2021年目前为止自持比例最高地块。
在分析人士看来，北京新一年首拍获得多家房企争抢，打响“开门红”，一方面是因为当下正值年初，企业的投拓额度充足，因此参拍的意愿更加强烈一点。有数据显示，2021年的首20天，全国主要城市土地成交金额超过1000亿元。
另一方面，随着北京不限价地块的增加，房企能够获得的利润空间日渐加大，企业也更愿意布局于此。
“从去年北京的土地供应情况来看，不限价地块成交比例增加，传导到新房市场上，限竞房的整体比例也较过往明显下滑”，上述分析人士认为。
事实上，限竞房是北京众多调控政策的其中一种产物，始于2016年，兴于2018年，限竞房的出现极大地压缩了开发商的利润。2020年，北京限竞房迎来集中交付期，交付过后则逐步隐退，如今，随着不限价地块的增加，北京楼市无疑将迎来新一波的热度。
除了企业、市场的因素外，熟悉北京楼市的分析人士也提到，大兴旧宫地块的地理区位、交通、配套等均较为优质。
据悉，上述地块位于北京市地铁8号线南段德茂站，交通便利性较强，且不限价，同时不设保障房面积要求，此外，13.3万平方米的规划建面及2.2-2.4的容积率，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地。
目前，旧宫地块周边有9个新房项目，均已入市，在售价格介于5.2万元/平方米至6万元/平方米之间，其中，2020年销售排行第二的中海寰宇时代均价在5.5万元/平方米左右，周边还有保利绿城和锦诚园售价6万元/平方米、中铁华侨城和园售价6.5万元/平方米。
分析人士提到：“综合来看，旧宫地块的可售商品住宅综合楼面价为4.43万元/平方米，和周边项目相比拥有较大的竞争力。”
合生重仓北京
过往许多年，华北地区一直是合生创展重要的利润来源地。
创立于1992年的合生创展集团被业内称作华南“大盘模式”的鼻祖，这种模式为朱孟依带来了大笔财富的同时，也让合生创展声名鹊起。
2001年，合生创展开始北上，一口气在北京拿下了5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，两年后，朱孟依又以78元/平方米的成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地，并计划就此打造“京津新城”。
随着华北投拓的增大，该地区为集团贡献的业绩亦逐步增加，最高光的时刻在2014年，华北地区为合生创展贡献了50%的业绩。
但合生创展擅长用时间换空间，京津新城却没有给合生足够的时间，朱孟依的“曼哈顿”没有建成，合生华北的利润空间同样没有垒高。2015年，华北区域的业绩贡献瞬间腰斩，随后的那些年，华北区域为合生创展贡献的收益仅在30%上下。
华北区域业绩的下滑源于京津新城的销售收入与投入不成正比，当初寄予厚望的项目如今成了尾大不掉的负担，巨大的资金沉淀也让合生的处境变得艰难。
自京津新城受挫后，合生创展的身影隐匿了起来，近几年其在北京几乎没有在售的新项目，而著名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。
如今，随着二代朱桔榕接班，合生创展又开始大手笔在北京连续拿地，这似乎向外界传递了一个信号：合生创展要加速扩张。
因为除了此次拿下大兴旧宫地块外，2019年9月25日，合生创展还与金茂联合以28.2亿元总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块，溢价率5.66%。
2020年5月，合生创展又以近180亿元的价格夺得北京分钟寺四宗地块。有数据显示，2020年合生华北公司土地投资额接近200亿元，同比增长239%。
如此大举的布局，实际上有着合生创展对华北区域业绩的野望，更是朱桔榕试图透过华北撬动集团收益的一场实验。
事实证明，投资和回报往往是成正比的，即便在楼市的艰难时期同样如此，近两年，合生创展销售进入了快车道。
数据显示，去年上半年，合生创展录得合约销售额130.14亿元，同比上升14.63%。其中，珠三角贡献54亿港元，占总销售38%；长三角贡献47亿港元，占总销售33%；而环渤海贡献41亿港元，占总销售29%。
最新的数据显示，2020年合生实现合约销售额358.34亿，同比大增53.7%，华北区域实现了130亿元的销售，大约排在北京房企年度销售流量榜的第六名，为集团贡献36%的业绩。
对合生创展而言，华北地区或许会成为其下一个投资洼地，但随着合生接连的大手笔拿地，外界更关注其资金情况。
其2020年中报显示，合生创展负债总额由2019年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。
期内，该公司的现金及现金等价物则仅有172.16亿元，而公司的应付账款、短期债项达到311.58亿元。
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