投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
之前我们公众号写过一篇撰写了一篇关于如何弄勾地报告的文章，大家反响很好，很多人又在咨询我们能不能写一篇勾地协议的。今天这篇，就安排一个。
勾地协议有可以分为框架协议和正式协议两种。框架协议一般是双方达成初步的合作意向时，为了锁定前期的谈判成果，确定合作范围和时间，以及约定相关的操作程序，做出的大致约定。
框架协议的撰写相对比价简单，对于房企来讲，框架协议需要注意不要把己方限制死。除了定金、排他期限、解除条件需进行详细约定外，其他交易条件尽量不使用绝对化，或过于死板的表述，需留有一定的灵活变更空间，方便后面正式协议，根据具体情况进行针对性的调整。
OK，框架协议就将这么多，正式协议才是本文的重点。
一份正式的勾地协议，大致分为协议前务虚条款、项目概况、项目投资规模、土地出让细则、甲方权利义务、乙方权利义务、乙方放弃竞买的特殊约定、纠纷解决等八个板块。
协议前务虚条款大多讲的是合作的背景，烘托一下合作共赢的气氛，都是一些客套话。这个内容，大家可以去借鉴一些合同前面的条款，是共通的。
项目概况主要是阐述项目的名称，选址范围情况，项目是做什么的，主题是什么，准备怎么开发，有什么内容等等。比如你一个文旅项目，那就要分别详细阐述一下项目包含哪些重点设施，比如酒店、博览园、游乐场、会议中心等等。
项目投资规模主要对项目的投资金额指标，用地面积，分期建设等情况进行详细的阐述。比如商业用地面积XX亩，教育及配套用地XX亩，住宅用地XX亩，总投资额不低于XX亿元，什么时间建成等等。
土地出让细则，是整个合同的核心条款和重中之重，主要约定以下这些内容：
1、约定总的供地面积，位置，各地块指标，如地块面积较大，总数较多，可以用合同附件（图片+表格）的形式，予以确定。
2、各地块的供地时序，特别是大型的勾地项目，对于房企来讲，分期拿地是最好的。分批次供地的，那就需要约定一个详细的供地截止期限，保证开发的次序。如果晚于约定期限供地的，乙方有权不参加竞拍，且不承担违约责任。
3、供地的价格，约定各批次供地价格，不得高于XX万/亩，或者楼面价XX元/平米。高于约定价格的，乙方有权不摘地，且不承担违约责任。
4、土地价款的支付，站在房企的角度，肯定是尽量分期付款，土地款付款节奏越往后越好。在这个框架内，与地方政府谈判。一般来讲，谈得比较好的，都是土地成交时付50%，剩下的在一年以内（比招拍挂晚半年付）支付。
5、关于控地条件的约定。常见的有母公司资质要求，产业准入要求，自持规模要求等等。关于竞买资格设置问题，因为涉及较多敏感问题，一般都在补充协议里面约定比较多，主协议里面也可以进行一些约定，看各地的情况。具体怎么设置排他条件，可以参考老王的《勾地收并购案例合集》那本书。
甲方的权利义务（甲方指的是政府），房企希望政府做什么配合，给什么优惠政策，就在这个部分体现了。就勾地而言，大致会有以下内容：
1、积极负责拆迁和土地整理，满足土地相应指标要求，在约定期限内完成土地供应上市；
2、完成项目周边的路、水电气、相关生活配套的建设，完成周边的天然气、高压下迁改工作；
3、将本项目列为重点项目，享受各类政策扶持，争取为本项目申请产业扶持资金，或者产业补贴；
4、在项目的开竣工方面，给与适当的政策放宽，在权证办理，开发进度方面，给与政策支持；
乙方的权利义务（乙方指的是房企），这里最主要的就是约定按时参与土地摘牌，按时缴纳土地款，以及按合同约定完成各项投资指标，项目的开发进度等等。有的项目还涉及缴纳保证金，或者项目的产业基金的，在这个部分也会对资金的总额，缴款期限予以约定。
乙方放弃竞买的特殊约定，这个一般是作为勾地协议的单独条款，放在后面，也可以在乙方的权利义务条款里面约定。触发乙方房企竞买的条件可以约定为：供地时间延后、供地面积低于约定、三通一平未达到约定、现场举牌价格超出约定。可以约定乙方有权房企参拍，或者拿地，或者拿地后甲方用其他形式，给与乙方实际损失的补偿。
纠纷解决，约定双方出现争议时的处理，以及管辖法院等等，这个也是很多合同共通的。
勾地协议，其实就是用法律的语言，把之前的报告汇报，勾地谈判的内容，在合同里面表达出来。大致就是上面这些板块，具体可以根据项目的不同，加入其它更加细致的内容。
多说一句，关于勾地协议甲方签订主体的问题。很多房企在签投资协议的时候，会遇到地方政府要求其与开发区管委会，或者投促局签协议，这类政府机构，虽然可以作为独立的法人，具备签约资格。双方签约，也是真实的意思表示，但是这类政府部门，不是具有土地出让权限的部门，而使得协议实际上无法履行。
因此，在勾地协议中，最适格的法律主体是区县级以上的地方政府，或者国土局。至于经开区或者新区的管委会，以及投促局，如有工作支持需要，可以列为共同的签约主体，在协议里面约定其“配合”或者“协调”相关工作的义务。
我们还特意准备了一份勾地协议模板，总结了TOP10房企的勾地模板，汇总成的，非常具有实操性。勾地协议模板已经放在知识星球里面了，请大家去星球里面下载，未加星球的，文章末尾的图片扫码进入。
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原标题： 熟记这八个板块，快速草拟勾地协议【收藏】
