观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（guandianweixin）
历史是一场轮回。许家印曾通过他的朋友圈叩开香港市场，如今好友们是否接盘让他全身而退？
2015年，许家印以125亿港元从老朋友刘銮雄旗下华人置业手中，收购位于湾仔区的美国万通大厦并更名为“恒大中心”，一举敲开香港市场的大门。
随后恒大趁着中资买地热潮，于2018年起斥资上百亿接连购入土地，发展香港住宅项目。这一雷厉风行、出手迅猛的作风，与过往许家印对新市场、新业务的进入态势一致。
但如今，正如那些摆在货架上的新业务，香港项目也被恒大写进待售清单。
10 月 19 日最新消息，位于香港长沙湾的恒大·睿峰项目已成功转让予项目合伙股东鼎佩集 团，为恒大首次成功转售在港项目，而鼎佩集团身后隐现着郑裕彤家族的身影。
而各种消息发酵间，难免让市场关注着恒大香港项目的现状与过往。
恒大香港过往
恒大首次在香港房地产市场露脸，是从投资物业开始。
于2015年11月12日，恒大宣布以125亿港元收购华人置业旗下美国万通大厦物业。项目位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，是“幻彩咏香江”参与大厦之一。
该物业占地2139平方米，总楼面面积32091平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。
随后于2016年，恒大将万通大厦更名为中国恒大中心，作为恒大的香港总部大楼。
这为恒大在香港的发展拉开了序幕。2018年，在万科、中海、龙湖、合景泰富一众中资赴港买地的热潮中，恒大也在香港买入若干物业并在2019年底相继推出市场。
与中海、万科等开发商的开发周期不同，恒大用了短短一年便能实现买地与入市销售。这背后正是迥然不同的开发模式。
观点地产新媒体梳理获悉，其他中资财团在香港多是通过竞投官地建屋进行开发，一般也需要3至5年的开发时间。
而恒大则大多是向港资发展商收购可即时发展的现有地盘兴建住宅。
如恒大进入香港住宅市场的首个项目恒大·珺珑湾，便于2018年1月以65亿港元从四叔（李兆基）手中收购香港屯门管翠路住宅用地开发而来。
时隔三个月，恒大又从另一位好友--新世界发展手上买下了怀德工业大厦，地段属新九龙内地段第4178号，该项目地块最初为工业用途，2014年新世界申请改建为商住项目。
不过，这种熟地开发模式除了具备开发周期明显缩短的优势外，也存在收购成本高的问题。
如上述香港屯门管翠路住宅用地最早于2015年由恒基兆业旗下福彩发展豪掷36.3亿港元投得，三年后由恒大收购，该项目地块不足3年升值近30亿港元，升幅逾80%。
这也使得项目入市时的定价并不低，如恒大·珺珑湾第1期平均折实呎价为所处扫管笏片区近5年来首批呎价最高的楼盘；同样，恒大·睿峰入市时平均呎价便与同区二手市场平均呎价约18400港元比较亦高出约20%。
然而，由于项目以小户型为主、总价不高，且2019年恒大推出项目时正逢香港放款按揭保险等因素，恒大的两个住宅项目均获得了市场不错的反响。
其中恒大·珺珑湾开盘时，甚至一大早销售中心门外便排起了百米长龙，给彼时颓废的港岛楼市烧了一把火。据相关数据显示，珺珑湾项目前期认筹量高达2300组，超额认购15倍，首期推出的151套房源当天全部售罄，其中超五成为300平方呎的一房小户型。
尝到甜头的恒大继续这种开发模式，于2019年以47亿港元买入恒基旗下元朗和生围地皮。
不过，该次恒大向恒基收购的和生围项目并不像前两次那么手续完备。
该项目最早在2008年由香港城规会批准作湿地修复及低密度住宅发展，以兴建267幢住宅，后恒基辗转多次提出修订方案，提出将兴建单位数目减少约半成，并全数改为洋房发展等，项目一直处于拉锯中。
后于2018年时恒基就表示正积极与政府就和生围项目商讨补地价事宜，但此后却再也没有相关消息。
因此，恒大买入的这宗地块更类似于半熟地，仍需进行补地价等手续。在获得香港元朗和生围项目一年多之后，恒大于2021年3月将地价补交完毕，涉资近42亿港元，这也是近3年以来最大额的私人重建补地价个案。
摆上货架的项目
然而，这种加速度随着恒大负债压力的扩大、负面舆情的增多而被迫放慢。早在今年7月份，有按揭贷款经纪商对外披露，汇丰、渣打、东亚银行等六家银行已暂停接受恒大开发的两个未完工香港住宅楼盘的楼花按揭贷款申请。
据悉，当中主要包括恒大·珺珑湾II期及长沙湾恒大·睿峰，估计近60名买家或受影响。观点地产新媒体了解，该尚未落成的楼盘预计落成日期分别为今年8月13日及10月31日。
但彼时恒大对外表示，其他银行仍在批准其楼花按揭贷款，并称预计香港的银行任何停止按揭贷款的决定只会产生轻微影响。恒大称，其开发项目正在按计划进行。
“银行暂停按揭贷款并不会对楼市及买家产生多大影响。”香港中原地产研究部高级联席董事黄良升对观点地产新媒体表示。其称，香港开发商预售金额都会在第三方信托户口进行托管，只有等工程落成之后扣掉所有负债才会支付给开发商，这也相应保障了社会民生的利益。
尽管如此，随后于8月珺珑湾II期即将交楼之时，代表卖方的律师楼却于8月9日向恒大珺珑湾第2期业主发出延迟交楼通知--物业交楼日期为9月17日，开发商的项目管理团队正努力争取在8月份之内取得满意纸，从而启动交楼程序。
同时，10月起包括美联、中原等一些代理公司入禀法院追讨恒大佣金。如中原入禀状指，中原协助出售恒大·睿峰42个单位及恒大·珺珑湾401个单位，惟恒大未有按协议支付佣金，因此入禀法院追讨逾1亿元佣金。
很显然，恒大自身的流动性危机已一步步传导到香港项目上。不过现在，这些投资及住宅开发项目，最终也成了缓解恒大危机的棋子之一。
事实上，在寸金寸土的香港，以地价昂贵的物业进行融资贷款，或用于支持项目本身的发展，或用于寻求融资，这对于恒大来说也不是第一次了。
如于2018年10月初，恒大便为屯门恒大·珺珑湾项目寻求52.8亿港元的3.5年期定期贷款，贷款的借款人正是原项目地皮持有人恒基的子公司。同月，还有传恒大拟将其在香港的中国恒大中心大厦抵押融资约15亿美元，用来偿还其海外债务和派息。
2020年9月，恒大申报了元朗和生围项目盈邦与恒基旗下公司达成的贷款抵押文件。
不过如今，恒大选择直接将物业或项目股权出售以寻求资金回流。
观点地产新媒体梳理发现，最早于8月23日就有消息称，恒大正与越秀地产洽谈出售恒大中心事项，出售价约在105亿港元左右。
8月25日，中国恒大持有的香港元朗和生围项目，近日以暗盘形式推出市场放售，意向价约80亿港元。
而后消息持续发酵，传越秀地产由于担心恒大尚未解决的债务问题会给顺利完成交易带来潜在的麻烦，收购一事遭越秀地产的董事会反对。同样的，据悉和生围项目截至目前尚未找到合适买家。
据10月19日最新消息，恒大·睿峰成功转让予项目的合伙股东鼎佩集团，这是首次成功转售其在香港项目。
消息透露，恒大·睿峰获合资伙伴鼎佩集团接手，并将负责楼盘余下销售及交楼工作等。
据悉，该项目2019年底开售至今，已经销售近一半左右单位，现时余下大约190个单位仍未售出。
一代理人士向观点地产新媒体透露，若参考已售出的单位平均售价约890万港元计算，住宅部分市值约17亿港元，连同项目本身约3万多平方呎的商场及30个车位，估计恒大·睿峰公开出售的部分市值约24亿元左右。
另据了解，合作伙伴及买家鼎佩集团成立于2006年10月6日，为香港的一家私人股权投资机构。早前鼎佩曾负责为郑裕彤旗下的新创建进行策略性投资，与郑裕彤关系密切。
据若干信息显示，鼎佩证券堪称郑裕彤家族的御用券商。郑裕彤家族也曾通过该券商助力于许家印，如在宝万之争期间，2016年许家印增持万科A股时，就曾有香港两家金融机构买入万科H股，其中一家便是鼎佩证券。
历史是一场轮回。许家印曾通过他的朋友圈叩开香港市场，如今好友们是否接盘让他全身而退？
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