2020年度地产金融业务总结暨2021年度趋势分析

1. 金融监管与金融反腐：2020年已“进去”的银行、信托机构高管以及2021年将继续进行的金融行业“清算”。

对国央企背景金融机构（如银行等）领导的心态影响：宁可不做项目，也不愿违规批贷或冒风险放水，因现在的监管态势是“秋后算账”，退休了也无法幸免。

2. 金融肃清：P2P、私募、信托爆雷后的佣金、奖励退回（退赔非法所得）与经侦对责任人的监控。

3. 融资监管：蚂蚁金服的中止上市、恒大与深深房A终止重组。

4. 对投资人的保护基调：“永煤债”的后续——禁止逃废债。

1. 土地招拍挂拿地趋严：资金来源核查与股权变更限制

2020年11月20日《珠海市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（交易序号：20215）的规定示例：

重庆市和绍兴市土地出让的相关限制性要求示例：

2. 城市更新项目、村企合作项目（非农、留用地）等的获取趋难

深圳：《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》——综合整治分区划定契合的是“不急功近利、不大拆大建、高度重视城中村保留”的中央精神（深圳1892个城中村中不能大拆大建的村子有1560个，占比82.45%），因此工改或是更好的选择。

惠州：村企合作项目（主要为留用地）的压降（政府招拍挂对应的土地财政依赖）。

东莞：所有城市更新项目都要配不少于50%的M0；具体以镇为单位，按规定完成指标，未完成指标的则要求建60%M0，完成指标的理论上可以少做，但目前镇政府都要求不能少于50%。（结论：2020年11月18日东莞市自然资源局《关于填报“工改工”面积占比台账的函》挤压了小企业的生存空间）。

3. 地产前融的架构调整与各类机构对更新项目前融的趋之若鹜

（1）多层SPV架构的设计问题（避开招拍挂的转股限制）

（2）大湾区城市更新的蛋糕问题

外资及部分国资机构看待城市更新前融的核心问题：看不懂的城市更新节奏，无从下手的风控和投后管理。

大陆看香港旧改的同感：复杂的丁屋和丁权，不同制度下的文化差异（案例：吃饭打包按受贿处理）。

1. 大额现金管理试点（案例：新设立公司的公对公20万、公对私20万转账限制；新设企业公转私由银行实时查问、快进快出的风险问题）。

2020年6月10日中国人民银行发布《关于开展大额现金管理试点的通知》，试点将先在河北省开展，再推广至浙江省、深圳市，各地对公账户管理金额起点均为50万元，对私账户管理金额起点分别为河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元。

深圳建行：11月6日收到通知要求公转公额度当天限额50万元（调额需由分行审批）。

重庆新设主体：公转公初始额度为20万元。

江苏盐城新设主体：公转公初始额度为20万元。

2. 企业的银行账户被冻结

申诉结果：凡频繁、大额且无正当理由公转私的均不予解冻（只能注销）。

3. 城市更新项目公司取得前融款后以拆迁款名义付出后如何回流至项目公司

一些银行的态度：不准回流，以什么名义、什么名目回流都不行。

4. 衍生的问题

（1）更新项目的各种现金（台底费）怎么出来？

（2）信用危机问题：如何证明自己不是洗钱（如更新公司、贸易公司）？永煤债案件背景下如何证明自己不是“渣男”？

1. 地产前融（如短拆、过桥业务）：房地产企业高管就项目融资承担无限连带责任（如签订《保证合同》）。

2. 银行放款（如借新还旧情形）：为确保专款专用及资金安全，交易对手的高管身份证在操作期间全部存放在银行（问题：如果前融的还款来源依赖于开发商其他主体的银行贷款，该如何解决专款专用的限制问题）。

3. 银行贷款三查及贷后管理（从形式审查变为实质审查）：实时跟踪贷后数据（如中行的贷后管理），不定时进行现场检查。

4. 放大杠杆的套路风险：（1）银行-城市更新-拆迁贷：假拆赔合同、假拆迁标准、假章假签名下的杠杆放大问题（注意融资用的文件与土增税清算的文件区分管理）；（2）银行并购贷：做大并购交易合同金额以及做大评估值背景下的杠杆放大问题（实际上银行给的授信额一般都不会超过评估值的50%以及交易总价的50%）。

5. 信托与基金的投后监管（章证照共管）：密码、钥匙的掌控更重要还是保险箱放谁那里更重要。

6. 星河湾案、胡祖六案、永煤逃废债案：（1）信托公司和基金管理人低价处置或变卖信托、基金持有的底层资产；（2）信托、基金管理人投后监管中的SPV或项目方恶意转移、变卖资产（职务侵占罪的问题）。

7. 职业经理人的道德问题：（1）君子爱财，取之有道；（2）市场交易与潜规则。

1. 工商与税务：个人股权转让先完税或先做税务申报；企业股权转让先做税务核查/清算。

2. 开票问题：提额的难度；大额开票的依据、服务成果问题。

典型案例：利息超过4倍LPR的部分转为管理费或咨询费后，该费用对应的成果及商业合理性的问题；一次性大额（百万或千万）开票的难度问题（税务局长的亲自审查）。

深圳的实践：2020年10月《国家税务总局深圳市税务局反洗票系统需求文档项目合同》之反洗票系统的上线。

3. 来自广州的灵魂拷问

4. 来自东莞的“超前”实践

（1）前期服务商、实施主体等全部纳入数据库管理，前期费用、关联交易、往来交易全部纳入大数据管理。

（2）年底的土增税专项清算行动（设立专门的小组，镇税务局领导做组长）：针对城市更新旧项目，计划一个星期清算一个，除了有原著村民身份（外来落户的都不算）的被拆迁款和政府主导的公益类旧改项目的拆迁款等可以列入土增税外，其他都不可以（某头部房企原列入土增税扣除项目的拆迁款也已被剔除）。

5. 村企合作的成本扣除问题

深圳税局：针对非农／征地返还用地土地成本低的问题，实际上目前税局也没有好的思路，目前基本都不认可非农／征返合作开发过程中非农货币补偿作为拆迁补偿费用，也即这样的项目实际都是要缴纳很多税费。

惠州的做法：基本上一事一议，各区没有统一的认定标准（上集资平台或公共资源交易中心时留用地按销售方式流转并开票处理的除外）。

2021年：建党100周年、“十四五”开局之年、全面建成小康社会之日。

2020年12月11日中央政治局会议关于2021年的经济工作定调（12月16日至18日已召开中央经济工作会议）：

1. 需求侧改革：加大刺激有效需求，把钱花在刀刃上，比如对大湾区、长三角的基建重点投入，改变老少边穷区域基调投入面面俱到的逻辑，按市场和经济规律进行需求侧改革——对地产的影响：优秀的城市群越来越优秀，一二线城市的地价、房价只会持续走高。

2. 促进房地产市场平稳健康发展：2021年的房价不能过快上涨，不能干扰内循环的发展大局，但也不能止步不前，更不能后退萎缩，要起到一定的经济支撑作用——12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行，会议再次明确“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。

值得思考的问题：（1）受疫情的影响，连深圳、上海都没钱，今年的土拍金额中很多城市创了新高，所以进入了“经济越不好卖地越多，经济越不好房价越上涨”的怪圈；（2）近几月续长沙放宽落户限制以及上海、珠海人才政策落户条件放宽后，福州全面放开落户限制（落户“零门槛”），无锡落户也全面放宽——为了人才还是为了房价？

3. 严防债务风险：政治局会议提出“要抓好各种存量风险化解和增量风险防范”，更多聚焦到金融体系，特别是威胁经济稳定的债务风险问题——这是针对永煤案为代表的“逃废债”的直接表态。

4. 反垄断：反科技垄断和反金融垄断（如大数据杀熟），11月10日《关于平台经济领域的反垄断指南（征求意见稿）》呼应政治局关于“强化反垄断和防止资本无序扩张”的态度。

5. 增强产业链供应链自主可控能力：主要针对芯片缺货以及半导体工厂、汽车工厂停工等问题，另外就是华为被迫出让荣耀手机一事突出了将各类被国外垄断的技术国产化、自主化的迫切性。

房地产企业的表外负债采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则，房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。从申报的义务来看，表外负债的核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息，但具体融资操作方面却存在很多规避的空间，其中各种类型的表外负债就是最典型的反映。

1. 应付账款与应付票据；

2. 资产证券化融资；

3. 其他应付款。

1. 永续债；

2. 明股实债及少数股东权益。

1. 地产私募

对自然人的散募难度变大，小金额（小几百万级别）的投资人有淡出市场的趋势，但江浙沪的散募一直都比较理想，另外江浙沪个人高净值客户购买产品或直投的资金流量都非常凶猛，比如AY地产在江浙沪市场发了大量产品募资，该区域的潮汕老板组团直投的情况也比较明显。

地产私募正在经历深度洗牌阶段，头部私募机构要么有很强的募集能力、管理能力，要么有很强的管理能力并以此与大机构（信托等）进行粘性合作（如“信托+基金”的优先股业务）。

2. 地产信托

银行开发贷收缩地非常明显，甚至DL银行、BH银行和SH银行的开发贷目前也收缩严重（之前都是做的很猛）。ZR信托12月份以债权形式操作一个前30强开发商的项目，银保监会要求ZR信托压缩债权产品规模，因此需要把债权类产品转变为股权类产品，目前开发商需要找过桥资金先清算点债权产品，ZR信托再发股权类产品给他们置换资金（这一类的过桥需求已明显增加）。

开发贷的收缩和融资类信托业务规模的压降导致市场集中地往股权类信托产品挤压，银行、券商端口的资金目前也已密集地往这个产品方向游走，具体比如PA证券的一些团队并入PA私行后开始操作土地前融等非标业务（实际通过PA信托或其他指定信托放款，另外PA信托的团队实际已并入PA银行）；HR银行在操作有前30强开发商背书的前融业务，具体是大开发商背书情况下放款给小股东，其中开发贷需捆绑；XMGJ银行通过广东省内非房主体的抵押贷等形式提供前融支持，SH银行等同类型银行也开始进入前融市场（具体为通过其旗下的私募基金公司或其他方式进入）；DG证券通过与私募机构合作进入地产前融市场，XY证券等大型券商也跃跃欲试。

3. 其他主流资金

除了银行和券商的资金外，外资资金以及国央企平台资金对地产前融业务的偏好也异常明显，其中土地保证金资金池的业务最受欢迎。

4. 财富市场的发展

（1）投资人如何看管理人

看颜值（机构背景、平台性质）还是才华（管理能力）？

（2）管理人如何选项目

100万嫁妆的苗条美女（项目优质）还是1个亿嫁妆的丑女（主体优质）？

（3）产品销售及资金的募集策略问题

1. 银行：流贷（非房主体）；并购贷（授信不高于评估值的50%以及交易总价的50%）；开发贷。

2. 信托：满足432项目的资产收益权、股权收益权产品；满足432的开发贷产品；投资私募债的产品；投资永续债产品；信托优先股产品（开发商的到期股权回购义务调整为优先受让权）。

备注：信托公司已逐步将传统的非标融资转化为私募债、ABS（CMBS）、REITs等标准化产品的投资，另外利用永续债融资这种“明债实股”的方式规避融资类信托的额度限制（按照会计准则，永续债可被作为权益工具计入所有者权益，也即可被归为投资类产品）。

3. 私募基金：2020年备案的地产、更新项目产品屈指可数，大部分基金公司开始用非管理人的主体做有限合伙式明股实债或股加债结构。

4. 资管公司：受4号文影响，目前基本很少见到投资地产的产品。

1. 在“三道红线”下，开发商表内债的需求明显降低，纷纷转向明股实债和真股模式（举例FL）。

2. 开发商对于权益类（如存量资产收益权）、大规模基金、供应链的融资模式更为渴求（举例BGY）。

3. 跨境融资的新选择：保证金资金池、364美元债、FDI（一些地方ZF的外资招商引资任务艰巨，招商引资任务转嫁给开发商或合作方）。

4. 香港的募资：地产公司多在香港上市，上市的地产企业多按发债的成本去融资，一些房企公募的成本4-5%，一般私募的成本比公募多2-3%。

1. 城市间进一步分化，一二线城市走强，拿地趋热，地货比上升。

2. 行业集中度上升，融资、拿地、销售资源向稳健型、低杠杆企业或龙头企业靠拢。

3. 楼市调控因城施策、一城一策（如深圳的打新整顿、西安二套首付提高到70%）。

4. 融资监管趋严，一企一策（“三道红线”全面实施）。

1. 建立多元化融资渠道，表内负债往真股融资与明股实债、资产/股权收益权与供应链融资、境外融资、标准化产品等方向调整。

2. 增加多元化拿地渠道，招拍挂、城市更新、村企合作、不良资产处置以及其他收并购方式并举。

3. 加强现金流管理，增加经营性无息杠杆，如通过商票等形式增加经营性负债并压降金融负债需求，同时发挥供应链融资功能。

4. 扎根核心市场，选择目标省份和城市下沉，优化管理半径并寻求“管理红利”。

5. 审慎进行多元化战略，有效发挥非房主体的融资功能以及表外负债的输血效应（如物业板块的扎堆上市）。

6. 强化灵活多变的营销策略，现金为王；有效盘活存量资产，并通过收益权方式找补现金流。