谈谈ESG在不动产资产管理中的应用

ESG是近几年投资圈屡被提及的一个词汇，但它却并不是一个新鲜事物。事实上，ESG已经有了超过半个世纪的发展历史，在很多国家和地区有着广泛的应用。ESG的全称是Environmental（环境）、Social（社会）、Governance（公司治理），它阐述了一种关注环境、社会、公司治理而非财务绩效的投资理念和企业评价标准。

投资不从财务绩效的角度出发，听上去似乎有点匪夷所思，毕竟在大家眼里资本逐利是天经地义的。其实，恰恰是因为资本逐利的弊病，导致企业容易因追求眼前利益而忽略了长期可持续发展，才使得了投资者需要从另一个视角来对进行投资项目的衡量评价。

ESG起源于上个世纪60年代，最初是从社会公众道德和伦理需求的角度出发，将劳工权益、种族及性别平等、商业道德、环境保护等作为价值观来约束资本投资行为；而后90年代在联合国环境规划署、联合国全球契约组织和部分资本的推动下，ESG逐渐被纳入到投融资活动和公司运营中。2006年，联合国责任投资原则组织（UNPRI）正式成立，由此ESG指标成为衡量可持续发展的重要指标。此后，对ESG相关信息披露与监管逐渐成为许多国家对企业经营（特别是上市公司）提出的要求。

图1：联合国制定的17个可持续发展的目标

ESG的社会意义相信大家都能够理解，但它对于投资者的价值何在呢？我们知道，在投资过程中资本要想获得长期稳定的收益，就必须关注所投资的企业或项目的价值能够持续提升，这就不可避免地要去面对长期发展的问题。这个时候，环境、社会和公司治理等因素的影响就凸显出来了——减少这些问题带来的负面影响，是追求长期投资回报的必要保障。

基于ESG评价，投资者可以从环境、社会责任和公司治理的角度，去评估其企业发展的可持续性，进而衡量投资风险和投资价值，以实现长期收益。因此，主流投资机构都逐渐将ESG因素纳入投资决策和分析评估的框架之中，成为长期投资的新标准。

既然ESG是衡量长期投资的一种标准，那么经营性不动产作为关注长期投资回报的典型资产，自然就需要重视自身各项ESG指标的表现。按照责任投资原则（PRI）倡导的理念和各个国家相关的要求，ESG在环境保护、社会责任和公司治理三方面所阐述的各项评价指标，许多都是与资产管理行为息息相关的。境外REITs所在的交易市场，往往也会对经营方提出相应的披露要求。

图2：港交所对ESG披露的指引

ESG中的E-环境，主要评价企业的生产环节对环境的影响，包括能源使用、资源消耗、废弃物、污染等。经营性不动产所处的建筑领域，是各国重点监管的行业之一，其日常运营对环境带来的影响受到了广泛的关注。因此，从实现可持续发展、增加投资者长期投资信心的角度，许多资产管理者越来越重视在绿色建筑、绿色租赁等方面的努力。这些方面，除了在物业管理上大家所熟知的节能减排之外，还有许多是资产管理者可以作为的地方，比如：对废弃物的分类回收以减少污染，推行电子合同/电子账单/电子发票来减少对纸张的消耗等等。

而对于S-社会，主要评价企业在人文关怀等社会责任方面的指标，包括员工薪资福利、健康安全、客户/供应商之间的关系等。这些内容，对于不动产经营的企业而言同样是适用的。某种程度上更甚至可以说，承载着空间服务职能的经营型不动产，对于社会的影响会比其他许多行业更加显著。比如：业主方是坐地收租还是关注于客户的发展，在疫情期间对租户有怎样的扶持措施，是否采取智慧化手段来减轻物业人员的工作负担及危险……这些都是资产管理过程中可以思考和努力的地方。

G-治理的方面，则是审查企业在公司治理上是否合规合理，包括组织架构、董事会结构、高管薪酬、贿赂和腐败、税务策略等内容。许多REITs的年报中之所以要着重对关联交易进行详细披露，某种程度上也是ESG的要求。此外，制定企业资产管理的SOP、采用管理信息系统来加强对流程的合规管控、接受投资人定期的审计核查等等，也都是在资产管理过程中应对ESG的举措。

图3：不动产运营阶段应对ESG的一些举措

相较于ESG，“双碳”应该更加的家喻户晓。双碳可以说是对ESG环境因素的进一步阐述，自从2020年国家承诺2030年前实现“碳达峰”与2060年前实现“碳中和”的目标后，双碳每年都被写入了政府工作报告。

其实，早在双碳目标提出之前许多省份都已经推出了碳排放的管理办法。以广东省为例，年排放二氧化碳1万吨及以上的工业行业企业，或年排放二氧化碳5千吨以上的宾馆、饭店、金融、商贸、公共机构等单位，均会被列为了控制排放企业和单位，要求进行碳排放信息报告和核查。

5千吨二氧化碳大家也许没什么概念，但我们可以通过一个用电的例子来简单看下。目前国内多数省份采用的电力排放因子是7.88 tCO2/MWh，即：每使用1000度电会产生7.88吨的二氧化碳，也就是说排放5千吨二氧化碳相当于使用了634,518度电。这个数据相信物业的同事可能就有概念了，比如一些写字楼单位面积的年用电量约为100度左右——那么简单计算一下，5千吨的排放红线只要管理6000多平米的空间就被轻而易举的突破了。

事实上，建筑产业一直以来都是间接碳排放的大户。根据中国建筑节能协会的数据，建筑在运营阶段间接排放的二氧化碳占全国碳排放的比重达21.9%。而经营性的不动产，更是国家定义所的大型公建（单体建筑面积>2万平方米），是碳排放监管的重点之一。这也就是为什么越来越多的业主方关注节能减排的原因。不过，需要说一句的是，不动产经营过程中的碳排放并不仅仅是能耗一个方面，车辆交通的燃油使用、打印合同及账单的纸张消耗、废弃物的处理等等，也都会产生碳排放——这些却往往会被大家所忽略。

图4：城市温室气体核算工具对排放范围的定义

并且，从能耗的方面来说，上述范围二的购入电力转售给租户是不能扣减的。因此，当我们招商引入一个能耗大户时，我们就要好好斟酌一下潜在的“碳成本”。从去年开始，国家启动了全国性的碳市场，对重点单位的碳排放进行配额管理——企业的碳排放定期进行核算，使用超额需要在碳市场购买填补缺口，而有盈余的企业则可以卖出来获取收益。这就意味着，我们有可能需要会因为租户的过度能耗使用而另外付出成本。对于关注投资收益的资产管理者来说，碳排放未来逐渐也会转变成实实在在的钱。

根据国家《公共建筑运营企业温室气体排放核算方法和报告指南》的说明，目前排放源主要还是限定在燃烧源排放和外购电力、热力。因此，运营不动产的资产管理者就需要根据这些排放源对应的核算方法来定期报告自身楼宇的碳排放情况，并结合历史排放趋势来让投资者看到其在可持续发展方面做出的努力。