不动产资产管理中的“男足陷阱”

大年初一的时候男足惨败给弱旅越南，幸得之后有女足逆风翻盘拿下亚洲杯冠军，才算让球迷们勉强过上一个好年。相较于女足，男足多少年来花费了国家巨大的资金和资源却毫无起色，这使得大家纷纷怒其不争。于是，有一个叫“男足陷阱”的词条在网上开始流传起来。这个词条起初是胡锡进在评论中提醒科技攻关的同仁，而在我看来：不仅仅是科研，我们资产管理的过程中也是处处存在着“男足陷阱”的。

我们知道，不动产投资最要紧的就是资金，没有资金就玩不转资产。那是不是资金不愁，项目就一定能顺风顺水呢？相信大家都知道事实并非如此。

市场上许多占据着优质资源、投资巨大的项目，最终交出的答卷却难以让人满意——就像胡锡进在男足陷阱论所说的：“国家砸钱，市场送钱，决心口号呱呱地，名人有钱人也是出了一批又一批。但就是与外面有一对阵，就像积木搭出的巨人一样散落成一堆碎木块”。

不知大家没有发现，在许多不动产项目的投资中存在一个有趣的现象：市场很多呼声很大、奖项一大堆的所谓“标杆项目”，其实收益水平并不咋的，甚至有可能没过几年就悄无声息了。这些项目就像走入了男足陷阱一样，不断地消耗着业主方的资金资源，操盘者因此也书写了一段光鲜靓丽的履历，但就是始终无法在投资回报的目标上过关。相反，一些投资不高、看上去不怎么起眼的项目，反而有可能是在那里闷声发大财。就像我们所熟知一些资本，黑石、博枫、GIC等等，他们所投资的许多回报率高项目在外界看来事实上却并不是那么起眼的；许多符合REITs收购要求的资产，也是一些很低调的项目。

图1：被境外REITs收购的商办类项目(截至2020年)

对于经营性不动产的投资来说，很多时候缺的并不是钱，而是怎么有效地花钱。以前有位朋友说过：做资产管理最重要的一点是千万不要爱上你的项目。这话我个人认为是很有道理的，对项目的偏爱就会让资管人忽略理智地花钱，这样下去项目的投资就很可能会越过那根线，造成投资回报无法实现。

因此，能够背靠大金主，对资管人来说一种幸运，但同时却也是一个陷阱。如果投资不能够带来预期的收益，即便当下看上去如何的光鲜亮丽，其对业主方而言也仅仅是”积木搭出的巨人“，终将是会在市场竞争中”散落成一堆碎木块“的。

有些人可能会想：被这么一说我们项目是不是都不敢花钱了，难道少花钱就能实现投资回报吗？当然不是这么一回事。乱花钱固然不能成事，但该花的钱不花，项目的收益也是无法得到保障的。就像是输了球去数落男足吃饱喝足加躺平，怪他们海参吃多了，这能是问题的本质所在吗？

关于投资这个事情，根本上来说就是投入与产出的平衡。要想让投入实现预期产出呢，简单来说就是两个关键词——一是以退定投，即：根据项目未来可预期的租金水平和业主方要求获得的回报水平，来决定进行投资的金额；二是夯实运营，即：经营性不动产的投资并不是钱花出去就坐享其成，而是需要依靠持续的运营提升才能最终实现获益。

图2：实现投资收益的基本逻辑

要知道，凡事都有其既定的逻辑。不动产实现要其投资收益，从根本上说就是对现金流的管理。一个项目整个生命周期的现金流，包括获得资产的付出（如：土地成本、建设成本等）、持有资产的收益与支出（租金、运营费用等）、退出资产的所得（如：净销售收益），此外还有投资及运营涉及的资本金（融资金额、本金偿还、利息费用等）。只有这些现金流的净额，能够符合投资收益所要求的状态，才能确保项目最终能实现业主方所要求的回报。

日月得天而能久照，顺势而为才是成功之道。不遵循投资逻辑而盲目建设的项目，即便是后期花高价去请牛逼的操盘手，最后真能逆天改命的也并不多见。正如男足面临的情况一样，曾经的主教练里皮够牛逼吧？花高价归化的球员水平也不差吧？但是球队根本性的问题没有解决，一味地靠砸钱结果只会是适得其反。

也许有些人还会想：我家根本不缺钱，何必为了那几个点的租金收益去操心那么多事。的确，我曾经接触一些地方性的国企，在他们看来租金多少并不重要，只要事情做的合规、经得住审计才是最要紧的。那既然如此，这些企业还需要去考虑项目现金流管理的事情吗？

其实，这一问题还是要回归到企业资管行为的本质去分析。我在和许多朋友探讨的过程中曾经多次强调过：企业之所以要做资产管理，从根本上说是为了实现特定的业主目标。开展资产管理行为之前最重要的一件事情，就是先搞明白我们所服务的业主的目标是什么，并以这一目标作为自身工作的出发点。否则的话就如男足一样，把赚钱的目标摆在了国家荣誉的目标之上，那么在面对外部的种种诱惑之时，就很可能会走入到陷阱之中。

当然，对许多地方性国企来说也许租金收益不是他们的目标；但需要思考的是，他们是否承载着实现国有资产保值增值、实现盘活低效资产的职责。而这些方面，同样也是离不开做好项目运营，离不开做好现金流管理的。因为，盘活低效资产必须通过运营手段来让资产得到有效利用，而保值增值则是需要让资产产生得到市场认可的价值——遵循市场规律，就需要通过运营收益来撬动资产价值，即：资产价值(V)=净营业收入(NOI)/资本化率(CapRate)。

没有运营收益和持续稳定的现金流，不动产的资产价值就无法得以维持，最终会让业主方受到损失。所以说，无论业主方缺不缺钱，开展资产管理归根结底还是要做好运营。我们甚至可以说：运营是一切资产管理工作的基础，是对资产管理者最基本的工作要求。

图3：从保值增值视角看资产管理的要求

既然资管立足于运营，那么我们的投资收益目标也就需要分解成为运营管理的目标（如：租金目标、出租率目标、费用控制目标等等），这样才能从运营工作中去保障业主目标的实现。因此，资产管理并不是一项孤立的工作，而是从业主目标出发去做好运营工作，并进行项目全周期现金流管理的过程。

资产管理的这些基本道理也许大家已经听过很多次了，但是不得不说一句的是：虽然我们每个人都在吐槽男足，但是当面对着男足陷阱的诱惑时，很多人可能还是不自觉地会踏进去。如果不能居安思危，当面临着外部不利环境的时候，还怎么有能力去抵御风险，帮助业主穿越周期实现投资回报呢？