观点 作者：观点地产新媒体
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除了上百亿的成交金额，背后的降价20亿、调整指标、底价成交等，也是观察目前武汉楼市的重要维度。
观点地产网 长达两三个月的疫情冰封期后，“风暴”中心武汉久违地迎来一场百亿土拍。
5月19日，除两宗临时延期地块外，武汉共有七宗地块入市竞拍并成交，揽金114.56亿元。
硚口地块遭遇两次流拍、修改指标重新上架后，终于成功出让，由招商蛇口以总价58.87亿元竞得，楼面价15632元/平方米。
武昌滨江商务核心地段两宗关联地块，则由龙湖、清能联合体以总成交价46.47亿元底价摘得。
早在开拍前，市场便对这场土拍充满期待，认为代表着武汉楼市回归的揭幕大戏。
从结果来看，除了上百亿的成交金额，背后的降价20亿、调整指标、底价成交等，也是观察目前武汉楼市的重要维度。
降价20亿“准地王”
此次土拍中最受关注的自然是“准地王”硚口地块。
该宗地前身为P（2018）096号硚口宗关地块，于2018年10月31日首次入市竞拍。地块位于硚口区解放大道以南、沿河大道以北，京广铁路以西，出让面积约为13.86万平米。
地块起拍价达70亿元，起始楼面价约为1.45万元/平米，起始价就已刷新硚口片区单价、总价纪录。若顺利成交，将超越万科年初拿下的47亿元硚口地块。
在10月31日的竞拍中，该地块惨遭流拍。彼时普遍观点认为，该宗地块流拍主因是起拍楼面地价高，商服比例也高，测算下来房企盈利会有难度。
据悉，该宗地块商服占比接近一半，自持要求高。
年底12月，该宗地块再次入市，保证金从42亿降至14亿元，仍旧无人问津。
一年后的2019年11月，地块编号改为P（2019）153号并入市，但在出让前武汉国土局宣布地块延期至12月出让；随后于12月仍旧宣布延期。
算下来，这次已是硚口地块第五次入市。
之所以能够成功出让，从土地指标变动上便可窥到原因。
据观点地产新媒体了解，此次编号P（2020）022号的硚口地块，事实上只是原P（2019）153号地块的一部分，地上规划面积从原先13万平方米缩减至10万平方米左右；计容面积中，不仅商业建筑面积从9万平方米减小至4万平方米，同时取消了地下商业建筑用地指标，商服比例下降。
对于开发商而言更为吸引的是，地块起拍价从此前70亿元下调至58.37亿元左右，竞买保证金也降至总价的20%左右，约11.67亿元。
“地块今天能够成交其实不是特别意外，像中国铁建，葛洲坝也有参与竞拍，核心就是地块本身指标发生了一些质变，门槛降低，住宅占比提高，房企资金支出压力、产品溢价能力就没那么大了。”湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔对观点地产新媒体表示。
值得注意的是，虽然起拍总价降低，但楼面单价实则提高至15500元/平方米左右，最终成交楼面价15632元/平方米也超越了去年融创拿地的14478元/平方米，成为区域楼面价新地王。
郑源滔表示，目前地块周边项目新房毛胚价格在27000元/平方米左右，且去化还不算非常理想，所以对比来看项目盈利可能不会很乐观，处在微利水平。
光华楼评出品人杨光华也对观点地产新媒体称，该地块楼面价和周边有些二手房价格几乎处于同样水平，“今天好多开发商就打趣说，用别人的地价来买我们的房子就可以了”。
除了盈利水平方面的考虑，对于竞得人招商而言，这宗地块的规划要求也不低，如超高层建筑、一定比例的商业建面。
“招商蛇口具备打造这种复合业态的能力。”郑源滔称，招商蛇口此前在青山区的综合体项目一江璟城，便囊括住宅、公寓、甲级写字楼、商业街区等多元业态。
除了硚口地王，龙湖联合清能拿下的武昌滨江地块同样惹眼。
据悉，P(2019)212号、213号两宗地块为关联搭配供应地块，竞买人必须同时参与两宗地块竞买，两宗地起拍总价超46亿，首先在起拍价上门槛便不低。
最终两宗地块都以底价成交，其中商住地块成交总价292795万元，楼面地价13962元/平方米；商服地块成交总价171925万元，成交楼面地价6097元/平方米。
竞得企业龙湖、清能联合体需建设不少于28万平方米的商业综合体，自持建筑面积不低于19.5万平方米，其中不少于17.5万平方米自项目竣工验收之日起10年内不得对外销售，不少于2万平方米自项目竣工验收之日起5年内不得对外销售。
据观点地产新媒体了解，龙湖与清能集团已是老搭档，清能集团为湖北省国资委旗下做地产开发的平台。今年4月份，清能集团位于武汉洪山毛坦村的新建商业金融业设施项目规划公布，就是引进龙湖共同打造40万方商业综合体。
龙湖随后也在官微表示，该项目将打造成TOD天街项目。
此次落地武汉，于龙湖而言也是对华中区域土储的一次有效补充。
据悉，华中区域一直是龙湖销售贡献弱区。2019年全年，龙湖集团合同销售金额2425亿元，销售面积1424万平方米，其中华中区域销售额为223亿元，占总销售额9.2%，在五大区域中排名垫底。
虽然两大地块均成功出让，但不可忽视的是，此次武汉土拍几乎都是底价成交，市场期待看到的火爆场面似乎并没有出现。即便硚口地块，第五次入市成功出让也是以大幅降价为“代价”的。
唯一引来房企争抢的地块是汉南的P（2020）021地块，经过110轮竞价后，由重庆华宇集团旗下武汉华宇业瑞企业管理有限公司以5.04亿元竞得，楼面价2297元/平方米，溢价率76.12%。
杨光华指出，汉南地块如此火热只是单个现象，“这种小块、总金额不高的地，大家都会去抢”。
但同时，也不能仅凭底价或一两个开发商参与竞拍来判定地市不够火。如招商与龙湖摘得地块，杨光华称：“其实两块地背后都有不少家房企跟过，但能够根据这个游戏规则走下来的很少。”
据悉，龙湖摘得的武昌联合地块此前业内早有传闻将被凯德拿下，且限制条件几乎是为凯德量身打造，如28万平方米的商业综合体、1家获得过“全球最受信赖公司”前100名的公司、引入1家管理房地产基金的企业总部等，消息称将打造武汉来福士广场。
郑源滔则表示，溢价关系到起始楼面价，这是可调控的，与武汉市场的情况不能完全画等号。从实际成交楼面地价来看，基本处于合理水平。
“在当前的市场环境之下，愿意拿出几十个亿拍地的房企本身并不太多，所以大手笔进行拿地，说明还是对武汉未来房地产市场抱着比较积极乐观的心态。”郑源滔称。
杨光华也认为，这次土拍房企加码显示对武汉经济与城市未来的信心，但同时目前基本还是央企、国企在参与竞拍大规模的地块，民营房企比较少。
另于今日5月19日，武汉自然资源和规划局又新挂牌了9宗地块，总起拍价约为56.94亿元，将于6月18日集中出让。
“拍地节奏明显加快了。”杨光华称，相比其他城市，武汉土拍晚了一到两个月，从4月份才开始陆续拍地，5月份加速，后面将有更大规模的土地入市
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