观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
行业未来“稳”是绝对的主旋律，这是未来避免过快发展，无力发展的风险。
这是中梁控股2020年度业绩会上，董事长杨剑在开场致辞时的感慨，同时，这也是不少地产人心里的真实想法。
3月24日上午，杨剑率领着一众中梁控股管理层现身业绩会并答投资者和媒体问。包括执行董事及联席总裁陈红亮，执行董事及联席总裁李和栗，执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉，资本市场与投资者关系总经理兼公司秘书杨德业。
除了“不平凡”之外，杨剑在开场白中还多次提到了“稳”字，而这几个关键词正是中梁过去一年业绩表现的基本写照。
在盘点2020年的年度业绩时，很少有企业能够绕开疫情所带来的影响，中梁也不例外。2020年，中梁控股实现全年合约销售额约人民币1688亿元，增长幅度放缓至11%，刚刚过线其去年初定下1680亿的年度目标。
营收方面，中梁2020年总收益为659.4亿元，较2019年增加约16.4%。2020年公司核心净利润（经调整后）为65.9亿元，较2019年增加约4.6%。2020年公司拥有人应占核心净利润（经调整后）为37.5亿元，较2019年减少约3.8%。
全盘观察下来，中梁的各项财务指标虽然上下有所波动，但却几乎没有哪一项数据存在着较大的变化幅度。外界对于中梁这份成绩单的看法各有不一，有人认为这是其稳健发展的表现，各项数据正在慢慢趋好；但也有说法认为，太过于平缓的增速意味着企业的增长动力不足。
不管外界看法如何纷纭，中梁有着自己的既定发展轨迹。根据计划，其2021年的销售目标为1800亿元，同比2020年增长6.64%。
据投资者转述，李和栗在会上表示：“行业未来‘稳’是绝对的主旋律，这是未来避免过快发展，无力发展的风险。因此我们自身也是定位于稳定高质量的发展，基于这种背景下，我们对于销售目标的制定也相对比较理性。”
“两到三年内进入绿档”
有人称过去一年是地产行业的“政策大年”，不管是去年年中发布的“三道红线”，还是今年初提出的“集中供地”，无不对地产行业有着深远的影响。
而中梁作为“三道红线”的重点试行企业之一，调控政策对其有何影响，成为了媒体和投资者们在业绩会上提问的焦点。
据游思嘉介绍，在去年政策刚出时中梁是被归类到了橙档之列，截至2020年底，中梁已经按要求如期降到了黄档，即只踩中“三道红线”中的一条。具体而言，中梁的净负债比率为65.8%，现金短债比为1.4，剔除预付款后的资产负债率为79.9%，最后一项指标踩线。
“中梁作为第一批重点房企开始试行三条红线的政策，去年四季度开始，我们也基本实行了相关的要求，包括稳杠杆、稳控土地收购百分比等。”
至于尚未达标的资产负债率指标，游思嘉则认为，目前大部分周转型房企的这条红线都是尚待达标。他坦言称，中梁的销售预收账款比较大，一方面是好事，证明去化快，卖得好。但另一方面，合约负债比较大，在算比例来讲有点不利。
他也表示，中梁已经有了相应的指标改善计划，按公司自身的发展节奏，中梁预计在两到三年以内可以将这一指标逐步改善到70%左右。“所以未来几次的业绩会大家可以关注这个比例，相信能看到我们会有所改善。”
截至2020年底，中梁的有息负债约为540.9亿元，较上一年年底上涨了34.62%。具体包括了银行及其他借款约448.98亿元，优先票据约88.77亿元及资产担保证券约3.18亿元。
从数据上看，中梁的债务结构在过去一年里发生了不小的变化。于2020年底，中梁境内银行贷款、境内非银行借款、境外优先票据、境外银行及其他借款、境内ABS分别占比51%、28%、16%、4%和1%。相比上一年，中梁2020年的境内非银借款占比下降了12个百分点。
减少非银渠道的融资占比，意味着有望进一步降低融资成本。于2020年12月31日，中梁的加权平均债务成本约为8.5%，较2019年的9.4%下降了0.9个百分点。
不过，管理层们对此似乎还有着更高的要求。“对于财务结构，我们觉得还是有空间在今年把非银渠道的融资压缩，我觉得今年有机会可以压缩到接近20%。”游思嘉介绍说，现在以各个融资条线的情况来看，中梁今年或将能把成本再降低至8%，甚至更低。
依照“三道红线”的要求，中梁身处黄档意味着其被允许有10%有息负债的增长，而有投资者向观点地产新媒体介绍说，游思嘉在会上表态称，中梁会将有息负债增长严控在5%-10%之间。
“只靠传统开发模式很难稳健扩张”
上述阐释，便是管理层们认为中梁今年的销售目标制定得颇为理性的原因。而除了融资端外，拿地端的调控也同样为中梁的发展模式带来了变化。
一直以来，在中梁的发展模式中都存在着诸多标签，继“阿米巴”之后，如今又多了一个“DBS”（丹纳赫商业管理系统）。
简而言之，这是一个收并购评估和改善体系。和许多房企一样，在当前拿地贵、拿地难的大环境之下，从去年开始，中梁也在收并购领域加大了力度。
截至2020年12月31日止年度，中梁共新收购了117幅地块，规划总建筑面积为1490万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为每平方米4767元。在这部分新增土储中，来自招拍挂的占比70%，余下30%则来自包括商业勾地、合作开发、收并购等多元渠道。
“房地产行业目前已经进入到一个存量竞争的时代，依靠传统的开发模式，应该说是很难实现企业的稳健扩张。”陈红亮介绍说，依靠收并购扩大企业规模是很多上市企业常见的形式，而中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具来推动企业长期稳健地发展。
和2019年一样，中梁去年新增项目中，按投资金额计算，92%的投资土地是位于二三线城市。连续几年的拿地转型，也使得中梁的平均销售价格逐年上涨。于2020年，中梁合约销售平均售价为每平方米1.25万元，比上年升高了21.36%，较2018年上涨了25%。
除此之外，在“集中供地”政策推出之后，中梁早早就在二三线城市“广撒网”的意义也变得有些不一样起来。
“（集中供地）对我们的影响相对比较平稳。”李和栗如是介绍。在李和栗看来，“集中供地政策”对一些资金实力雄厚，杠杆比较低的企业相对影响比较小，对资金实力有限，且在城市里面占有率很高的企业则会带来较大的影响。
而在集中供地的22个城市里，除了四个一线城市之外，余下的18个城市里中梁虽然均有布局，但这部分土储体量只占到了中梁总土储的20%。“其次我们也进入了比较多的核心城市，当然中国除了这18个核心城市外其他地方还有很多有需求，我们都要做布局。”
换而言之，中梁项目布局的分散，反而让其在“集中供地”之后多出了一份安全性。数据显示，中梁2020年的销售额来自140多个城市的300多个项目，按金额来排名，其去年单城销售能够排进前十的共有20多个城市。
于2020年里，中梁的拿地投资金额为712亿元。至于今年会有多少拿地预算，管理层表示，政府的导向是希望买地占销售40%来做口径，中梁去年也是严格按照40%的比率来买地的，今年也会维持这一规模。
以下为中梁控股集团有限公司2020年度业绩会问答实录摘选：
现场提问：中央进一步收紧房地产融资，加上银行的两条红线对公司有什么影响？
游思嘉：中梁在去年8月份是作为第一批的重点房企开始试行三条红线的政策，我们觉得三条红线整体的影响是健康的，我们去年四季度开始，也基本上是实行了关于这些红线的要求，第一包括稳杠杆，第二稳控土地收购百分比，现在土地收购跟销售百分比基本上维持在40%左右。
从自身来讲我们土储还是比较丰富，选择面也比较多，所以我们对于业务上的经营将来谋求是更加精准，精准的买地，精准的开拍，在这种势头上，房企的增长应该未来会趋于稳定，不会暴涨暴跌。
红线的问题，去年四季度以来银行提早一个季度左右开始对房企总体贷款，包括按揭贷款的放款开始自我审查，这个情况去年四季度已经开始。我们产品结构主要以刚需产品为主，银行对于客户放款还是面向社会的。我们预期收款还是维持在85%或者以上，我们觉得未来对银行的情况不是特别担忧。作为重点房企，我们在控杠杆，在降压方面也是达标的，所以我们对未来银行金融机构对于我们的支持还是蛮有信心的。
现场提问：请问土地供应两集中新政策对中梁有什么影响？
李和栗：我们看到有22个城市可能要推行集中供地，这种供地方式有了比较大的变化。首先集中供地可能对行业形成了一些改变或者影响。我们认为第一个集中供地肯定会推动土地价格会更理性，也避免了出现一些大幅度的波动。
其次，可能集中供地会影响企业的一些供货节奏。第三，对于一些资金实力比较强的，或者杠杆率比较低的企业，现金流比较好的企业，会有一点优势，可能对一些城市里面布局非常多的，或者单个城市占比非常高的，可能相对会有一些影响。第四，我认为可能会促使合作更加广泛，可能一些权益也会变低，推动一些合作。对于我们而言，我想第一个中梁还是布局比较多，22个城市里面除了四个一线城市，我们18个城市进入了覆盖，18个城市里面我们投资额占比在20%，应该来说影响相对比较平稳。
其次我们在比较好的城市已经布局，在22个城市以外有很多比较好的城市，也在布局，这样对我们影响相对比较小，同时我们供货的节奏也能比较稳住。销售回款比较好，财务杠杆非常稳健可控，我们可以通过多方面的合作来加强这些集中供地城市土地的参与，保证我们的市场占有率。
现场提问：公司目前踩了一条红线，未来还有进一步优化的目标吗？未来什么时候降到绿档。今年有什么指标？
游思嘉：首先关于三条红线余下来的一条是资产负债比，资产负债比在国家算法里面是分子分母都需要减掉预收的客户账款，所以应该今天大部分的周转型房企，这条红线都是需要尚待达标。我们基本上按自身的节奏，希望两到三年以内可以逐步改善到70%左右，所以未来几次的业绩会大家可以关注这个比例，我相信我们会有所改善。
但是刚刚我说过了，中梁的销售预收账款是比较大的，一方面是好事，证明我们去化比较快，卖得比较好。另一方面，合约负债比较大，在算比例来讲，有点不利。我们现在是严格按国家的要求来控制我们的财务指标。
对于财务结构，我们还是有空间在今年把非银渠道的融资压缩，我觉得今年有机会可以压缩到接近20%，这都要看今年整体融资环境情况，我觉得是有可能的。在现有情况来做推测的话，我们应该是非常有可能从去年的8.5%加权平均成本继续下降到8%，或者以下。
现场提问：近年来粤港澳是房企战略的重要一环，请问公司在该区域竞争力如何，同时也注意到中梁最近一直在温州频繁拿地，但粤港澳本身土储似乎比较少，请问为什么不聚焦在粤港澳区域呢？请公司介绍一下粤港澳公司成立以来的发展情况？
陈红亮：粤港澳发展集团是我们之前南方大区的升级，它的项目主要布局在广东、广西、福建，以及浙江的一部分。2019年粤港澳大湾区的前身，南方大区也是从杭州搬到广州，目的是更好地打造属地化运营体系，同时粤港澳发展集团做好区域聚焦，包括区域深耕，也包括机会区域的打法，做好精准投资，提高收益，秉承获地手段多元化、多样化，打开整个投资拓展的布局。
2020年整个粤港澳发展集团总共获取15个项目，包括首进的广东中山市以及佛山市，应该在粤港澳区域也获得了一些投资上的成效。同时长三角仍然是中梁重仓区域，虽然粤港澳区域占比不高，但是是中梁做好全国布局的重要一环，目前对粤港澳发展集团关键是长期发展的思维，特别是政策，目前收紧的大背景下，供地，远期政策的大环境下，中梁必然会继续坚持全国化的布局，包括对粤港澳更多的是长期发展的考虑，在其他区域我们同样去做好深耕和开拓，两个方面都会去坚持。
现场提问：2020年毛利率降至21%，目前已售未结转项目预期交付的时间表和平均毛利率水平如何？2020年已确认的平均售价只有8540元，减少约14.9%，这些项目会继续影响未来毛利率表现吗？刚提到毛利率会持续稳定，未来有什么提升计划？
游思嘉：我们先了解一下2020年毛利率确收情况的背景，也不只是针对中梁，应该整体行业，特别是长三角为主的房企，可能也包括珠三角有关房企也是面临这个问题的。以买地的周期来看，大概现在2020年确收的这些项目基本上是反映2017—2018年，特别是2018年买地的项目。刚刚好2017年-2019年这三年土地市场是处在比较热的形态之下，2018年以后，在二三线城市，也包括沿海某些为四线城市都出现了限价问题，因为这个问题去年毛利率21%，比2019年基本上只是下滑了2个百分点，在业内来讲控制得算是不错的。
我们现在参考总体在售项目，看到总体在售毛利率的平均其实大概也是在20%出头这样一个水平，我们觉得在现在土地市场严控的情况下，土地拍卖价或者价格的溢价应该没有过去几年那么火爆。限价在各大区域可能是长期化的事情，毛利率应该也会维持这样的状态，我觉得应该算是稳定下来了。
现场提问：公司最近一直在给自己打上DBS最佳实践者的标签，公司今后会否在收并购上加大发力力度，收并购需要大量资金，是否影响正常的投资拿地？
陈红亮：最近中梁确实是对标学习丹纳赫DBS的成功经验，DBS是丹纳赫商业管理系统的简称，是收并购重要评估和改善体系，这个工具被丹纳赫及其众多企业通过收并购案例证明是有效的，目前也是被广大的企业学习和使用。
DBS它的核心理念是精益，包括强调持续改善，包括了领导力、生长和经营运营三大核心工具，体现在战略规划、客户服务、产品开发、成本管理等企业的各个经营环节，这和中梁追求的打小网格，精细化管理模式相符合，和中梁企业文化，模型思维、系统思维非常契合，容易转化成符合中梁特点的工具，可以快速推行。
房地产行业目前已经进入到一个存量竞争的时代，依靠传统的开发模式，应该说很难实现企业的稳健扩张。我们董事长在了解当前行业现状以及公司未来发展战略的基础上提出了对焦DBS，我们深入学习以后也发现丹纳赫这个DBS工具比我们预想的更加符合中梁未来发展的需要。事实上，依靠收并购扩大企业规模是很多上市企业常见的形式，中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具来推动企业长期稳健地发展。
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