克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
二手房成交参考价成为本轮房地产调控的重要措施。
截至目前，深圳、宁波、成都等15个城市相继落地二手房成交参考价，普遍低于市场实际成交价。在政策打压下，二手房市场是否如期迎来寒冬，成交量、价究竟如何走向？
据CRIC监测数据显示，参考价落地后以沪深为代表的二手房市场出现了以下几方面变化：
1、二手房成交7连跌，10月成交面积环比再降21%，同比跌幅扩至46%。
2、深圳二手房成交面积创历史新低，同比跌幅扩至81%，成交均价同比下跌12%。
3、深圳二手房可比价格由95%小区上涨转为95%小区下跌，可比价格中位数下跌23%。
4、上海二手房成交面积同比下降54%，成交均价同比下跌7%。
5、上海二手房可比价格由73%小区上涨转为69%小区下跌，可比价格中位数下跌6%。
二手房成交参考价成为本轮房地产调控的重要措施。截至目前，深圳、宁波、成都等15个城市相继落地二手房成交参考价，主要涉及以下三方面内容：
其一，依据二手房网签价、评估价以及周边新房售价，综合形成二手房成交参考价，指导价普遍低于市场实际成交价。例如宁波，多数小区指导价仅相当于实际成交价的8折，部分小区更是相当于实际成交价的5折。
其二，以二手房成交参考价为基准，引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海最为严苛，二手房贷款额度执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。
其三，覆盖范围分批次、分区域而定，例如成都接连发布三个批次住宅小区二手房成交参考价，又如北京率先在海淀区29个重点小区试点二手房指导价，仅限于深圳、上海覆盖全市所有小区。
02 10月16城二手房成交环比降21%,同比跌幅扩至46%，深圳、东莞创年内新低
随着更多城市纷纷落地二手房成交参考价，4月以来二手房市场持续转冷，成交逐月走低，市场形势愈加严峻。
10月，二手房市场异常低迷，16个重点监测城市成交面积493万平方米，环比再降21%，同比跌幅扩至46%。其中，8成以上城市成交环比继续下降，深圳、东莞更是创年内新低，环比皆腰斩。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斩，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
1-10月，16城累计成交9101万平方米，同比涨幅进一步收窄至2%。其中，4成以上城市累计成交同比转跌，深圳更以57%的累计同比跌幅居首。
统计数据显示，9月70个大中城市二手住宅销售价格年内首次转降，环比下跌0.2%。具体而言，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，北京、上海和广州环比均由升转降，深圳环比跌幅扩至0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，近7成二线城市环比转降，哈尔滨暂以0.7%的环比跌幅居首。三线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩至0.2%，近8成三线城市环比皆降，牡丹江环比跌幅多达0.8%。
03 深圳二手房成交创新低,可比价格中位数下跌23.1%,6成以上小区跌幅超20%
早在2月8日，深圳便出台二手房成交参考价。受此影响，深圳二手房市场愈加惨淡，成交连续7个月下滑。10月，深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米，创历史新低，环比再降50%，同比跌幅扩至81%。成交均价持续下滑至55805元/平方米，环比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。
在指导价出台前，深圳二手房价格快速上涨。剔除零星成交的二手住宅小区，深圳2021年1月二手住宅小区售价较2019年12月大幅上涨，可比价格涨幅中位数、平均数分别为24%和22.6%，经营贷踊跃进场投资炒房乃是重要因素。其中，多达63.4%的二手房小区可比价格涨幅超20%，可比价格涨幅在10%-20%的二手房小区占比同样达到22.4%。
而在指导价出台后，深圳二手房价格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小区，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%，二手房价格现已基本回归到2019年底。其中，多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。
而以部分二手住宅小区为例，都市翠海华苑小区成交均价由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米，累计跌幅高达36.5%。隆盛花园成交均价则由2021年1月39761元/平方米持续下行至2021年10月30371元/平方米，累计下跌23.6%。
04 上海二手房成交同比仍降54%,可比价格中位数下跌6.3%,近4成小区跌幅10%-20%
7月9日，上海以真实价格对每套房源进行核验，未通过核验禁止挂牌。8月6日，上海二手房贷款执行“三价就低”原则。受此影响，上海二手房市场持续转冷，10月成交面积109万平方米，环比增长11%，同比仍下降54%。成交均价38811元/平方米，环比结构性微涨1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累计成交2040万平方米，同比增长8%。
在指导价出台前，上海二手房价格整体保持平稳上涨态势。剔除零星成交的二手住宅小区，上海2021年6月二手住宅小区售价较2019年12月稳步上涨，可比价格涨幅中位数、平均数分别为9.7%和9.5%。其中，可比价格涨幅超20%的二手房小区占比多达28.6%，可比价格涨幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小区占比都在20%以上。
而在指导价出台后，上海二手房价格则由涨转跌。剔除零星成交的二手住宅小区，上海2021年10月二手住宅小区售价较2021年6月温和下跌，可比价格跌幅中位数、平均数分别为-6.3%和-4.7%。其中，可比价格跌幅在10%-20%的二手房小区占比多达37.2%，其次为可比价格跌幅在0%-10%的二手房小区，占比约31.8%，另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨。
而以部分二手住宅小区为例，君临天下小区成交均价由2021年6月48768元/平方米持续下行至2021年10月39851元/平方米，累计跌幅多达18.3%。科嘉小区成交均价则由2021年6月90195元/平方米降至2021年10月83038元/平方米，累计下跌7.9%。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
