投拓狗日记 作者：阳新芽
来源：投拓狗日记(ID:ziguanshidai)
去年12月28号银行“两道红线”实施后，开发贷越来越向大房开集中，中小开发商根本进不了银行白名单，如果没有和银行建立特殊关系很难拿到开发贷。
但是，不管怎么说，开发贷作为成本较低、额度较大、使用期限较长的“三好贷款”，是房开最爱的融资渠道，乃兵家必争之地。
《银行房地产贷款集中度管理通知》在2020年12月31日发出，要求2021年1月1日起执行，不留一丝缓冲时间。
注：开发贷除银行外还有信托，这里只讲银行。
#1开发贷要求
①必须满足“432”标准。
4——4证齐全。即办理贷款前必须取得“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”。要知道，一般来说，未交齐土地款是无法取得土地证的。
3——30%自有资金。项目总投资额的30%必须是开发商自己投入。其实国家层面规定，普通住宅20%以上、其它房地产项目25%以上即可，各银行有自己的比例要求。
2——二级开发资质：融资主体或其控股股东至少拥有二级及以上的开发资质。
②向大型房企倾斜。
银行对房地产企业实行名单制管理——即白名单。大部分银行会选择前50强，前100强。这也是为什么开发商们在追求规模的道路上越走越远，因为房地产金融市场长期以来就是唯规模论！母公司规模大、信用高，利息就低，额度就大。规模是毒药，吃了戒不掉。
#2贷款利率、期限、额度
①还款期限：销售类住宅项目开发贷期限不超过3年；写字楼、酒店等非持有类商用项目一般不超过3~5年。
开发贷一般是按建设进度提款，按销售进度还款。
开发贷一般是封闭管理的，专款专用支付给乙方单位，比如建设成本、物料成本。
销售回款也是封闭管理，并优先逐笔还款给银行。
但是有些银行和开发商关系较好，会默认开发商可以在抵押物足值的前提下挪用部分销售款，只按照销售进度约束还款进度，比如：销售进度达到40%须偿还40%贷款，销售进度达到70%须偿清全部本息。
对于可能滞销的项目，要尽量和银行商谈每年最低还款额，尽可能延缓偿还至贷款到期日，前一两年每年只做象征性偿还，减少股东资金占用。
②贷款额度：土地及在建工程抵押额度，基本就是土地7折或者总投6折，取两者较低值。
③贷款利率：在基本利率基础上上浮，通常上浮15%—30%。
比如某行给某标杆房企2020年开发贷利率：6个月5.6% 、六个月至一年6% 、一至三年6.15% 、三至五年6.4% 、五年以上 6.55%。
当然各行有所差异，比如四大行贷款利率相对较低，但贷款审批及监管相对严苛；股份制银行资金价格整体略高，但其政策相对灵活；当地城商行，很多都有当地国资委控股或参股，在本地银监机构具有良好的关系，其灵活度可能更高，包括后面谈的放款进度、贷后管理等都会具有一些优势，但天下没有免费午餐，贷款利率会更高；
#3办理实操
其实，开发贷的办理流程，简单来说就三步：
①第一步和银行勾兑。拿地前要先和银行就以下事项一一敲定清楚：
1、项目确定能做；
2、利率；
3、贷款期限，还款节奏、销售回款能否挪用；
4、贷款条件，是否需要增性措施。
避免投资测算时的融资不能实现或者不能按照既定成本实现，直接影响项目的ROE、IRR指标：
②第二步贷款资质审核、抵押办理。其中，资质审核主要就是“432”，抵押就是办理国土证抵押。
③第三步贷后管理。 贷款到账后，银行会定期收集贷后管理信息，对项目进行整体评估，贷后管理如不注意，可能导致已经投放的贷款提前偿还，前功尽弃，所以重视程度务必提升。
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原标题： 房地产『开发贷』，名堂不少！
