观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
从杨浦大桥到南浦大桥，黄浦江河道呈S形曲折，江岸南边凸出的端点，上海人称董家渡。
在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，也被叫作“上海的发源地”。
相比于上海的其他核心区域，董家渡对于开发商们一直颇具魔幻色彩。从2002年宣布重新开发至今，浙江华浙、泛海、中民投、安信信托、融创等企业的接连因资金问题离场。
2月28日，上海土地市场官网发布的沪告字[2022]第019号国有建设用地使用权出让公告。董家渡区域、商办用地、高达135亿的起拍价，再次让市场将目光重新聚集在这片沉寂多时的区域上。
135亿商办地块
近年来，上海黄浦区正在加快推进城市更新改造。2021年5月的土地推介会上，黄浦区提出未来3年内将要推出17幅优质地块。
据悉，上述17幅土地的可出让总用地面积约76.5公顷，总建筑量约292.54万平方米，商办和住宅的占比分别为73.1%和23.9%，土地价值以过去几年的成交价格计算在1800亿以上。
而此次挂牌的董家渡地块，正是17幅地块中第二宗入市的地块（第一宗为2021年11月出让的金陵东路超级综合体地块）。
根据公告显示，董家渡地块名为黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间，与绿地外滩中心一街之隔，占据了约400米的黄浦江一线滨江岸线。
地块为商办用地，合计出让面积超过6.68万平方米，地上建筑面积近27.5万平方米，限高80米，起拍总价达到了135.04亿，预计4月6日挂牌出让。
据观点新媒体了解，董家渡商办地块不但是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块，更是上海有史以来起拍价第8贵的地块。
对于该地块超过130亿的起拍价，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，“一线江景”必须要有“一线价格”来匹配，该价格物有所值。
他表示，“对企业而言，黄浦江边上有栋物业是最好的广告。从资产本身角度来看，也是理想的投资品。这是由几幅地块组合而成，并且直接面对黄浦江。此外，从区位来看，董家渡地块相比于2020年2月香港置地310.5亿元摘得的徐汇滨江地块要更好。”
还有市场人士指出，随着绿地外滩中心的建成，外滩滨江段一线滨江写字楼资源已经基本开发完毕，该地块未来的产品整栋售价必然是以10万/平方米为参照。
据了解，2020年5月，上海银行以总价48.54亿元收购绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目，彼时成交均价为9.176万元/平方米。
不过，根据出让公告中严苛的准入条件，想要拿下董家渡商办地块并非易事。
根据规划显示，地块拥有文物保护点6处和一般历史建筑。这也就意味着在做规划设计时要耗费大量成本和时间。
同时，整个项目计容面积达到27万平方米，要求开发商整体持有。换而言之，项目只能通过运营来获得投资回报。
对此，卢文曦指出，上海商办项目租金回报率也就在5%左右，因此不仅对开发商的资金实力提出要求，更重要的是对运营能力提出要求。
此外，土地出让合同也有其他附加要求，比如必须有3家及以上持牌金融机构入驻，税收落地黄浦等。
在如此严苛的出让条件下，不禁令人好奇地块究竟会花落谁家？卢文曦认为，“地方国企获得这幅地块的可能性最大，而央企的机会也不少。考虑到当前房企资金相对吃紧，不排除几家联合体共同拿下的可能性。”
至于最后的成交价格，据他预测，或许不会有太多溢价，甚至有底价摘得的机会。
董家渡往事
正所谓“铁打的董家渡，流水的开发商”，开发商们对于董家渡的态度无疑是又爱又恨。
对于董家渡的“爱”，主要源于其区位优势和土地价值。2002年,董家渡宣布重新开发为“全球卓越的金融都心”。2009年，上海提出建设外滩金融聚集带，与陆家嘴遥相呼应，董家渡更是其重要核心。土地一旦和“金融”二字挂钩，便身价倍增。
据当地人士表示，外滩作为上海的传统金融中心，与陆家嘴隔江相望。虽然现在跨江大桥、过江隧道越来越多，却陆家嘴仍不能与外滩无缝衔接。以在万达瑞华酒店参加外滩金融峰会为例，回陆家嘴需要堵车不知多久，而回董家渡只需要沿江走10分钟。
对于董家渡的“爱”，也直接导致了开发商的“恨”。过去20年间，从最早的浙江华浙、泛海，再到最近的融创，董家渡这个渡口不断见证着一艘艘地产巨轮驶进，又在风雨中驶出的故事。
自去年年末以来，坊间不断传来融创中国财务危机的消息，期间融创也接连通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金。
2月28日，有市场消息显示，融创中国正与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目。
其中的上海项目，便是其2019年以125亿元人民币从泛海控股手中收购而来的董家渡12、14号地块。
谈及董家渡12、14号地块，最早可以追溯到2002年。彼时，光彩集团（即泛海集团的前身）借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。不过，当时泛海获得的是“毛地”，这意味着要承担所属地块的拆迁工作。
此后，董家渡10号、12号、14号三块便陷入了长达十三年的沉寂。直到2015年，泛海才完成了10号地块的拆迁工作，并于同年11月推出住宅项目泛海国际住区。
2019年，泛海国际囿于资金之困，将泛海国际社区剩余项目，12号及14号地块一并出售易主融创。截至2022年1月，12号已完成拆迁净地，项目进入开工，而14号地块刚完成征收工作，等待拆迁。
其实，2002年与泛海一同闯入董家渡旧区改造阵营还有华润置地、浙江华浙。然而最终，全身而退的只有华润一家。
据了解，华润先后于2005年、2009年推出上海滩花园、外滩九里两项目。而华浙集团则因公司重组问题，于2005年将旗下的董家渡项目公司出售予绿城，该项目即为沪上豪宅绿城黄浦湾。
对此，有市场人士，与华润这类自带“央企”标签的公司相比，民企在土地拆迁过程中也会遇到更多的阻力与困难。拆不起、耗不起无疑是开发商面对这类地块时最大的痛点。
谈及曾经董家渡的开发商，另一家不得不提的公司无疑是中民投。
2014年11月，中民投在与泛海的角逐中胜出，以248.5亿元拿下董家渡13、15号地块，成为当时中国的地王项目。该纪录一直等到了2020年2月，香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块时才被打破。
根据最初的项目股权架构，中民投拥有着董家渡项目95%的权益，剩余5%属于上海外滩投资。
刚开始时，中民投野心勃勃，将项目案名定为“董家渡金融城”，仅将其形容为“120万平方米的上海金融新地标”，还称其会成为“比肩纽约与伦敦的国际金融中心”，并对外表示“三四年就能回本”。
令人唏嘘的是，“高开”的中民投此后却呈现出了“低走”态势。由于拿地时董家渡项目已经处于净地状态，理论上中民投并不需要投入太多财力和时间在前期准备上，不过，项目还是等了一年之后才开工。
又两年之后，由于出现流动性危机，中民投在2017年将自己所持董家渡项目45%股权转让给安信信托。此后，安信信托发行系列信托产品，共募资240亿元以受让这45%股权。
2019年2月，深陷资金链危机的中民投，无奈向绿地出售了董家渡项目剩余的50%股权相应债权，交易对价121亿元，仅是安信信托两年前出价的一半。
“董家渡金融城”项目遂改名为“绿地外滩中心”。资料显示，绿地外滩中心项目总建筑面积约120万平方米。项目中包括了约46万平方米办公楼、约12.6万平方米住宅、近5万平方米公共绿化、约4.2万平方米酒店，以及约18万平方米的商业综合体。
随后，绿地董家渡项目的进程便被按下了快进键。2020年2月28日，项目终于迎来了第一张住宅预售证。而在办公楼方面，绿地外滩中心的办公楼也进行了多次整栋出售，分别售予中泰证券、建信人寿、海通证券、上海银行、国海证券。
据了解，截至2021年11月8日，董家渡项目已销售面积超过30万平方米，已销售金额超过300亿元.
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 董家渡 五年顺流而下的地产“渡口”
