小债看市 作者：感恩赞赏你
来源：小债看市（ID：little-bond）
鑫苑置业和鑫苑服务年报双双难产，将“鑫苑系”管理混乱的窘境推至聚光灯下，曾经的“河南王”面临债务高企、业绩恶化的困境。
降级
9月3日，惠誉将鑫苑置业(XIN.US)的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级及未偿债券评级从“B-”下调至“CCC”，回收率评级为“RR4”。
惠誉认为，鑫苑置业2021年10月到期2.29亿美元债券的再融资风险上升，且其内部治理存在弱点，一再推迟公布经审计的财务报告。
据悉，鑫苑置业正在为2.29亿美元债券的再融资研究方案，但在距离到期日不到两个月的时间里，其仍未确保可用于债券再融资的足够资金。
2018年以来，鑫苑置业多次被惠誉下调评级，其长期外币发行人违约评级一路从“B+”下调至“CCC”，信用资质恶化。
惠誉评级走势
无独有偶，今年7月标普也将鑫苑置业评级展望调整为负面，标普预计其流动性将进一步弱化。
《小债看市》统计，目前鑫苑置业存续4只美元债，存续规模12.73亿美元，其中有两只规模合计7.43亿美元债将于一年内到期，其面临集中兑付压力较大。
存续美元债明细
值得注意的是，鑫苑置业境外融资成本颇高，其存续美元债中有三只票息高于14%，高企的财务费用将对公司利润形成严重侵蚀。
盈利能力恶化
据官网介绍，1997年鑫苑集团在河南郑州创立，2007年在纽交所上市，是首批赴美上市、进军海外的中国房地产企业。
鑫苑集团以地产为主业、以科技和金融为战略两翼，拓展出地产开发、产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理等交织而成的全新版图。
据克而瑞数据，2020年鑫苑中国以219.3亿元操盘金额在房企中位于百名开外。
今年上半年，鑫苑中国以154.2亿操盘金额排第85位；以96.9万平方米操盘面积排第89名，属于中小房企。
2021年上半年房企排名
由于受疫情影响，自去年开始鑫苑置业盈利能力迅速恶化，2020年前三季度其实现营收10.66亿美元，实现归母净利润-4239.5万美元。
作为一家河南房企，郑州市占鑫苑置业可售货值的三成，但今年郑州遭遇洪水灾害，其销售前景和建设进展承压。
目前，鑫苑置业总土储面积达2000万平米，预计总货值约2200亿元，加紧去化土储是其优化财务、盘活现金流的关键所在。
截至2020年6月末，鑫苑置业总资产为71.28亿美元，总负债64.32亿美元，净资产6.96亿美元，资产负债率高达90.2%，远超房企平均水平以及85%的财务安全警戒线。
从“三道红线”来看，鑫苑置业剔除预收款后的资产负债率有88.7%，现金短债比0.66，净负债率高达368%，可见其三道红线全部踩中，属于“红档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，鑫苑置业主要以流动负债为主，占总债务的65.6%。
截至同报告期，鑫苑置业流动负债有42.17亿美元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有12.35亿美元。
相较于短债压力，鑫苑置业流动性不足，其账上现金及现金等价物有8.21亿美元，不足以覆盖短债，存在一定短期偿债压力。
截至今年6月末，鑫苑置业在手现金至少有80亿元，其中50亿元为非受限现金。
非受限现金虽可助鑫苑置业部分或全额偿付今年到期的境外债务，但现金偿债将限制其维持营运资金和补充土储的能力。
在负债方面，鑫苑置业还有26.15亿美元非流动负债，主要为长期债务，其长期有息负债合计21.19亿美元。
整体来看，鑫苑置业刚性债务合计33.54亿美元，主要以长期有息负债为主占比63%，带息债务率为52%。
有息负债高企，2019年和2020年前三季度鑫苑置业利息支出分别为1.14亿美元和9719.3万美元，对公司利润形成严重侵蚀。
在融资渠道方面，鑫苑置业过于依赖境外债券，融资渠道较为狭窄，且融资成本高企。
值得注意的是，2018年以来鑫苑置业筹资性现金流净额持续净流出，说明外部融资环境有恶化趋势，再融资压力较大。
总得来看，鑫苑置业推迟发布财报，对其即将到期境外债务的再融资造成影响；其有息负债高企，融资成本攀升；流动性弱化，短期偿债风险上升。
“房企第一美股”
1997年，山西人张勇在河南成立鑫苑置业，创下独特的零库存模式和不错业绩。
2004年，鑫苑置业超过建业地产，连续多年在郑州市场销售额居首，成为名副其实的“河南王”。
随后，鑫苑置业启动全国化布局战略，快速扩张纳储。
2007年12月，鑫苑置业在美国纽约证券交易所上市，成为国内第一家也是唯一一家在美国纽交所上市的房企。
次年，鑫苑置业把公司总部由河南郑州迁往北京，并宣布进军全国市场。
2013年，张勇开始推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”，并高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO，再造一个“小万达”。
紧接着，鑫苑置业开始确立高周转、高杠杆、高激励和轻资产“三高一轻”模式，开始迅速完善全国布局。
然而，鑫苑置业的发展似乎并不顺利，不仅规模掉队，高管还出现频繁变动。
2014-2020年，鑫苑置业的销售额分别为82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿、221.9亿以及226.3亿元，规模不仅没有提速，后两年还出现下滑。
2016年，鑫苑置业又开启科技化转型之路，不但错过了牛市，也让其面对存量竞争，缺少了规模和团队的底气。
2020年10月，鑫苑置业的物业板块鑫苑服务(01895.HK)登陆港交所，张勇实现了资本版图的扩张。
今年，鑫苑置业和鑫苑服务年报双双难产，将“鑫苑系”管理混乱的窘境推至聚光灯下，曾经的“河南王”面临债务高企、业绩恶化的困境。
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