地产十一言 作者：地产十一郎
来源：地产十一言（ID：dichanshiyiyan）
2021年马上过半，有一个很奇怪的现象，就是：
在过去的半年里，房地产市场虽然一片火热，但房企们的日子没一个敢说好过的。
先说下「碧万恒融」四位带头大哥。碧桂园耗资数十亿护盘，恒大不断被舆论困扰，万科股价跌了30%，融创因拿地凶猛也被推上风口浪尖。
除了带头大哥，所有有头有脸的房企也都坐不住了，面对低迷的行情，都开始抛出股票增持计划。
滨江集团、建业地产、九龙仓集团等多家房企大股东实施增持计划，连一向财务稳健的保利、中海，面对股价下跌，也不得不增持自家公司股票，释放信心。
面对上半年持续走低的地产股，各大房企护盘异常踊跃，据统计，
2021年上半年，大股东增持的房企数量不少于30家。
受「三道红线」「房贷新规」以及「集中供地」等政策新规的影响，房企们的日子真的不好过。
01
护盘
从目前地产股行情来看，许多房企股价都处在最低区间，即便基本面无虞、业绩表现亮眼，也始终在股价上得不到体现。
以万科为例，年初的股价还在34元/股，现在已经跌到了24元/股，
足足下跌了30%。
万科A是曾经市值冲上4000亿元房企，中海的最高点也曾突破过3000亿港元，如今这类基本面良好的房企都未能在股价上有相应表现，其他规模与盈利水平都不出色的中小房企日子就更难过了。
再看市盈率，地产股也普遍低于其他行业。2020年上半年，房地产上市企业市盈率均值为12.1倍，沪深上市房企市盈率均值为19.5倍，在港上市房企平均市盈率仅为5.3倍。
面对如此「惨状」，没有一个老板不觉得自家股票是被低估的，于是纷纷重金「参战」，以提升市场信心。
仅仅6月份，就有多家房企老板掀起一波护盘风。
6 月18日，孙宏斌耗资7865万港元增持290万融创中国股票，这是半年内孙宏斌第4次增持融创中国股票，总斥资超2.3亿港元；
6月15日，杨惠妍涉资约9342万港元，以均价9.34港元/股增持1000万股碧桂园股票，最新持股持股比例上升至60%；
6月17日，中国奥园宣布，公司主席郭梓文增持公司138万股股份；
另外，吴亚军家族信托也斥资9000万港元于6月3日-4日于公开市场以平均价45港元/股增持龙湖200万股普通股。
面对地产股的历史性低迷，为了「稳军心」，大股东和管理层不断增持自家公司，的确是给投资者以信心。但是，汇生国际融资总裁黄立冲认为：
这只是短期支撑，长期来看地产股走势还是偏低迷。
02
利润
股市低迷也就算了，最让房企们难以应付的是不断被蚕食的利润空间。
集中供地政策实施后，热点城市的市场竞争更加激烈，地块溢价也不断高企，这较大程度上抬高了房企的拿地成本。再加上竞配建、竞自持拿地条件和销售限价等方面的调控政策，项目盈利情况很难乐观。
一方面是地价成本抬高，一方面各地方又频繁出台调控政策，限价政策频出，最终，
「高成本」与「限房价」从上下两端挤压房企的利润空间，导致利润率下降。
以融信中国为例，2016年至2018年期间，高价收获上海静安中兴社区地块、南京仙林湖G58地块以及萧山市北东一地块等多宗高价地，然而曾经的高价地集中在2020年结转，逐步蚕食公司利润率。
2020年融信中国录得毛利润率11.0%，相比2019年减少13.2个百分点。
当然，业内也有一种说法是，房企以业务相关联公司做交易，地产公司给关联公司「输血」，以保证大老板的利益，同时保持「卖惨」的资本。
比如，曾经的倒楼事件之后，大V兽楼处就曾曝光：这个项目的监理方都是杨老板的家族企业，从拿地、建设、监理、装修都要成一体龙了。但只有开发公司是透明的。
2020年碧桂园利润下降11.4%，营业收入也下降了，但杨老板家的鸡蛋有没有少就不得而知了。
十一郎认为，在地产这个产业链条巨长的行当里，类似这样的操作肯定是存在，只是，这种暗操作是否是行业内的主流做法要打一个大大的问号。
且不论房企老板们的心思如何，在监管严厉、调控持续的今天，房地产市场的利润受到「两头挤」是事实，利润率下降也是大势所趋。
暴利开发的时代已经过去，若不能转变心态做一个合适的「制造商」，房企们势必会「死」的更惨。
03
拿地
某种程度上讲，房企的土地储备会是未来行业竞争中最核心的要素。因为土地储备可以被视为现金的一部分，资金一旦出问题，最有效的方法就是出售土地。
所以，拿地的成本、数量、金额，就成为房企发展至关重要的因素。
目前，土地储备总量的排名为碧桂园、万科、保利、恒大、中海、绿地、融创。
如此看来，融创确实面临「补仓」压力，出手密集拿地也就可以理解了。
前5个月，融创实现销售销售额2418.2亿元，同比增长72%。把销售金额快速变为土地储备，对于现阶段的融创而言是一步正常的走棋。
当我们有了自己独立的市场判断，不被市场情绪所迷惑，才能看清楚一个企业位置在哪里。
买地的前提要看土地储备，有些房企为了降负债、降杠杆，已经不买地了，比如恒大、绿地。当然，买地还需要看节奏安排、土地质量。
何为激进，何为保守？行业内有着一个评判标准。
就是以拿地金额与权益销售额的固定比值作为标准，比值≥70%为激进，50%≤比值≤70%为积极，30%≤比值≤50%为适中，20%≤比值≤30%为稳健，比值≤20%为保守。
以最近被质疑保守的中海来讲，其拿地曲线也是波动的，过去两年时间里，基本保持在适中状态，部分季度保持在保守状态。
整个2020年，中海拿地金额高达1318.4亿元，位列行业前三。中海的管理层也强调，2021年的拿地预算已经提升至1650亿元，而且一定会花完。
反观融创，前几年大部分季度为稳健和保守，到了2021年才开始积极补充土地储备；碧桂园的拿地季度、年度差异性更大，但总体来说，碧桂园、恒大的土地储备较丰厚，拿地基本趋于保守。
所以，判断一个企业拿地是否激进或者保守，是需要整盘去考量的。
在资金密集度集中的房地产行业，现金和土地储备，按理应该是房企最后的希望所在，有钱有资产，可以再融资再买地，也有实现转型的资金保证。
「拿地是找死、不拿地是等死」，在现在市场里，这句话应该改为
「拿错地是找死，不拿地或许还有转机」。
04
希望
所有的关键因素都在散发着负面的信号。那么，
房企接下来的希望在哪里？
这是一个更有意义的话题。
焦虑的巨头们的确发挥着人类的「主观能动性」，绞尽脑汁发挥创造性，让我们看到了一些积极的信号：
比如头部房企的融资成本明显下降，比如房企产业链布局的完善。
几天前，中海发行了18年期的21亿元CMBS产品，票面利率3.6%。这是国内房企首单绿色+碳中和债券产品，利率显著低于同行；
与此同时，中海还发行了30亿元公司债，其中3年期20亿元，票面利率3.25%；5年期10亿元，票面利率3.55%，这应该是行业内最低的融资成本了。
凭借诸多的优质资产，中海成为了最佳资产证券化的践行者，去年中海37亿元的商业广场CMBS，票面利率更是低至2.5%。
再来看下碧桂园在美元债里的表现，同样获得了极大的额度和成本的降低。还有万科，在不断进行长短债的置换中步履前行。
此外，房企们的「不务正业」也让产业链延伸的布局初见成效。无论是商业地产、物业还是物流、长租公寓等业态，房企基本已经走完从1到10的阶段。
为了应对开发的利润空间被挤压窘境，房企在积极通过城市更新、旧城改造等项目降低拿地成本，通过更多元的方式来打开利润空间。
这里最值得房企们学习的要数雅居乐了，其太原店坡顶城市更新项目，于2020年11月取得预售证，货值超过50亿元，毛利润率高于40%。
相比住宅项目，城市更新更能为企业锁住利润，因此通过城市更新来为利润率兜底不失为一个好选择。
巨头的焦虑，加速了转型调整步伐，碧桂园物业、万科物流成为行业头部企业，碧桂园和万科也都试图向管理要效益，调整管理层、缩短管理半径、加强信息化，这些都是可见的改革策略。
万科的「五变七」就是一个最新的案例。
千亿销售规模之后，房地产开发变成了现金流的生意，从土地到现金再到土地，关系到生死，其中最关键的就是「土地—现金—土地」三要素之间的转化流畅，融资、再融资能力就成为了重中之重。
如此来看，恒大打折卖房没有错，在销售增长的情况下，融创有钱拿地也没有错。市场恐慌下的股价超调，各家房企出手护盘，同样也没有错。
2021上半年，房企们都不容易，无法「躺平」，希望在2021的下半场，可以找到更多维度的希望。
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