西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)
笔者按：
行业的回暖难度可能会超出市场的预期。
受俄乌战争及美国证券交易委员会（SEC）突袭中概股等因素的影响，上周股市继续跌跌不休，地产股亦不例外。让人倍感意外的是，在国内一直以稳健著称的两家地产龙头民营房企也出现了股债的暴跌，这甚至一度冲击着市场对民营房企的所有信仰。
2022年3月11日，央行发布2月社融数据，从数据情况来看，企业没动力上杠杆，居民中长期贷款更创下次贷危机以来的首次减少。截止当前，“房住不炒”的基调和房地产税的呼之欲出改变了居民的投资投机预期，房企爆雷潮开始扩散到头部稳健民营房企，大量城市的商品房去库存压力以及降价促销的频繁举动也促使居民购房更加谨慎。在再融资现金流持续收紧，销售现金流仍无法改善的情况下，房企债券、非标融资的违约甚至躺平势头目前也暂时看不到止住的势头。
尽管全国各地楼市的利好政策不断出台，但居民的观望情绪依旧非常浓厚，另外对经济形势及收入的预期也还在继续下降。值得一提的是，上周一家优质民营头部房企的躺倒进一步加大了市场对房企股债的抛售力度。在房企的表内外负债难以看清、老板偿债意愿飘忽、债券等房地产融资产品投资持续受伤的背景下，投资人信心的回归目前仍看不到踪影。
近一个月以来，全国22个重点城市第一批集中供地已陆续开展，土地竞拍及出让条件都出现了明显的降低，但房企的出手能力却让地方政府充满忧虑。不少同行问我们预计土拍市场何时恢复正常，坦白地说，就目前的形势而言，我们仍旧觉得很不乐观，包括我们近期也不得不把地产投资业务转到与国央企托市拿地或城投平台基建项目相关的方向。
一、“稳经济”的前提是“稳地产”？
据国盛证券的统计和分析，房地产行业对地方财政收入贡献度不断提高，2020年各省均值已达49.5%。房地产行业对全国财政收入的贡献主要通过房地产相关税收和国有土地使用权出让收入，目前这两项的贡献度已经达到36%，且2015-2020年均提升2.67%。增量部分主要由国有土地使用权出让收入提供。各地方政府财政收入对房地产行业的依赖程度分化较大，依赖度最高的省份为浙江、湖南、江苏；最低的为宁夏、内蒙古、山西。2015-2020 年全国所有省份地方财政收入对房地产行业依赖度均提升，其中提升幅度最大的主要为中西部经济相对较弱地区，如青海（29.2%）/湖南（26.8%）/陕西（23.7%）。
平安证券认为，“稳经济”仍须“稳地产”，2022 年《政府工作报告》指出“面对下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置，2022 年经济目标设定为 5.5%左右”，同时明确“政策发力适当靠前，及时动用储备政策工具”等。房地产作为支柱产业，2021 年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行是经济增长的重要支撑；同时政府工作报告中再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，因此政策端“稳地产”意图非常明确。
二、当前土拍政策的放松
我们注意到，2022年的首批集中供地方面，很多重点城市都降低了土拍的门槛，通过降低房企拿地成本释放企业的利润空间，而激发房企的拿地热情也逐渐成为各个城市的共识。总的来说，重点城市目前的土拍政策主要是有如下的变化：
1. 竞拍主体常规要求未放松：包括竞拍主体须具有房地产开发资质，竞拍资金须为自有资金（不得融资），限制马甲参拍。
2. 限价竞拍+摇号：很多城市都取消了竞自持、竞配建以及新房销售限价的要求，并降低了土地竞拍保证金的缴付比例；部分城市保留了竞自持、竞高品质住宅或竞建筑方案，另外主流的竞价方式基本都已调整为“限价竞拍+摇号”的方式。
3. 土地出让金缴纳时限延长：比如不少城市的土地款分期缴纳时间都调整到了半年到一年的时间。
以下根据“土地情报”的统计将最近几个城市的土拍要求做简单整理：
（一）东莞
2022年3月13日，东莞首批集中供地8宗地块正式挂牌上线。常规要求方面，竞拍主体须具备房地产开发资质、须以自有资金参拍，同时限制马甲参拍。竞价规则方面，若竞买申请人的最高报价不超过（即小于等于）最高限制地价，则按照价高者得原则确定竞得入选人及成交地价款；当报价达到最高限制地价时仍有两个或两个以上竞买人要求竞买的，交易系统暂停报价，转为通过网上终次报价方式确定竞得入选人，最终以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人，其所报的终次价格为成交价 。
需要注意的是，本批次地块均取消无偿配建安居房要求，同时取消了去年设置的新房销售限价，市场猜测背后可能是巨大的财政压力下导致土拍条件的降低。除此之外，本次土拍的土地款缴付时间也给了比较大的支持空间，具体举例如下：
（二）重庆
2022年3月10日，重庆市公共资源交易中心发布《国有建设用地使用权公开出让公告》。拍卖政策方面，重庆仅保留了最高限价和摇号的特殊要求，取消了之前的竞自持、竞配建、竞高品质住宅等要求，另外开发建设方面的要求也有所降低，比如2宗含商业商务用地，商业比例分别为10%（大杨石地块）和23%（大渡口地块），但没有自持的要求，仅是部分地块有幼儿园、社区活动中心、公厕、开闭所等基础设施的配建。重庆此次推出的13个地块中，渝北区两路组团F分区地块需分2期按比例交地，付款节奏也对应分为2期，全部价款需签订出让合同后1年内付清；沙坪坝区西永组团地块位于TOD综合开发区范围，22014号地块亦分2期付款，全部价款需签订出让合同后90日内付清。
（三）长沙
2022年3月10日，长沙发布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出让采用“限房价、竞地价、竞自持+摇号”方式出让，除了对竞买主体的开发资质、自有资金及限马甲的要求外，对部分项目的建设进度及品质要求主要如下：（1）竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后3个月内完成项目用地范围内街区层面的城市设计；（2）竞得人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后6个月内开工建设；（3）项目须符合湖南省和长沙市绿色建筑、海绵城市、装配式建筑相关政策标准；（4）宗地摘牌后可结合方案对建筑高度进行优化调整。
（四）成都
2022年3月7日，成都市公共资源交易服务中心发布了国有建设用地使用权出让公告。根据出让文件显示，此次集中供地现场土拍规则有所调整，从去年的达到土地最高限价后竞销售型人才公寓面积比例调整为“限价竞买＋抽签竞得”，拍卖宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价者为出让宗地竞得人。拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。成都取消以往的竞配建、竞自持等规则，通过“限价竞买＋抽签竞得”的方式有利于降低房企拿地成本，释放房企利润空间，也将更多定价权交还给了房企。
（五）厦门
2022年3月2日，厦门公布了今年第一批次集中供应土地，总计涉宅用地为10宗，其中去年第三批次思明区唯一供应且流拍的“思明湖滨一里居住地块”在本批次回炉，起拍价由294000万元下调至293000万元，定配建面积由19190㎡下调至14880㎡，同时付款周期也由“5个工作日内缴50%、余款+利息4个月内付清”延长至“20日内缴50%，余款+利息12个月内付清”。除上述地块外，其他地块的付款周期也都给予了一定程度的放宽，以期望降低拿地企业的资金周转压力。另外，厦门本次继续沿用“限房价、限地价、定品质+摇号”的竞价方式。
（六）青岛
2022年2月26日，青岛土地市场今年第一批次集中供地土地名单出炉，共计16宗地块，保证金比率分为20%（城阳区1宗）、50%（即墨区1宗、城阳区2宗）、100%（李沧区1宗、黄岛区10宗、城阳区1宗），触顶溢价率为15%。青岛本次采用“限地价、竞高标准建设方案、摇号”的竞价方式，除李沧区和即墨区地块外，其余地块要求采用40%或50%比例装配式建筑，同时智慧化基础设施也有符合“舒适级至品质级”的不同要求。
三、哪些房企还在土拍市场拿地
2022年3月11日，南昌迎来今年首次大批量拍地，其中6宗地块以底价成交，竞得人均为江西本土国企，另外5宗热点地块因超出最高竞拍限价将进入摇号阶段。从竞拍情况来看，核心区位或热点地块仍旧很受房企追捧，地块所处区位的好坏也直接导致了成交的分化。
我们注意到，目前在土拍市场出手的房企主要是两类，一类是地方性的国企，主要对非热点地块或者保障性住房项目地块等进行托底；第二类是本土的优质民营房企（包括中小房企），对热点地块的参拍甚为积极。就地产前融业务而言，对于土拍资金来源没有明确限制的城市来说，当地的优质本土民营房企的地产前融业务仍旧是我们地产投资机构重点关注的业务类型，比如我们对地方龙头房企的前融成本收益可以谈到年化13%左右，相比做国央企的融资业务收益空间会高出不少。值得一提的是，对于大面积爆雷的百强房企（尤其是民营房企）来说，目前美元债、境内债、非标融资的展期都已应付地焦头烂额，因此在招拍挂市场拿地的可能性已越来越小。退一万步来说，如果爆雷房企去参拍土地了，债券或者非标的投资人会不会马上跳出来对爆雷房企说“都有钱拿地了，为什么不先还钱”。当然，从房企自身的发展角度来说，不拿地就没法做融资的新增，不新增融资就意味着没有资金腾挪的空间，不过他们即便要拿地，通过融资找钱肯定是不用指望的，而如果指望销售回款，则只能祈求楼市限购限贷限售限价等政策的大力松绑（这个就目前情况来看也显然存在难度）。
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原标题： 土拍政策放松，房企却无心无力拿地?
