出伦敦记

作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

伦敦的优质物业一直被机构投资者看好，近来数月的几单大宗交易也可以看出，后疫情时代国际投资者正在回归，但与之形成反差的，是中资开发商正从伦敦“大撤退”。

经历了2013年-2016年的“出海”热后，中资开发商在伦敦似乎并未如预期般大展身手，反而因水土不服等原因纷纷触礁，加之政策收紧与现金流紧张等因素，如今他们只能“收缩”战线，出清伦敦物业以解燃眉之急。

从最初的万达，到后来的万科、绿地、富力、世茂……仅仅数年时间，当初对海外的憧憬早已不复存在，如今摆在他们面前的，是如何改善自身的资金面，以安全地度过地产寒冬。

要说中资开发商的出海历史，或许要追溯至十数年前，如绿地在俄罗斯圣彼得堡的项目开发，又或者万通在美国纽约曼哈顿的重建项目。但伦敦市场凭借着良好的项目租金收益和长期可观的资本增值，成为了中资开发商青眼的主要投资目的地。

在进入伦敦的中资开发商中，最先入局也是最被人熟知的，当属万达集团。

早在十一年前，万达已经开始踏足海外市场，而在英国伦敦则是始于2013年，该公司宣布成立其在英国的房地产开发公司Wanda One (UK) Limited (“Wanda One”)，负责万达集团One Nine Elms项目中伦敦万达酒店和住宅项目的开发。

资料显示，伦敦ONE又被称为伦敦“九榆树一号”，是万达于2013年6月买入的地产项目，建筑面积10.5万平方米。万达在取得该项目后便立即宣布，将投资10亿英镑，打造一栋200米城市塔楼，一栋165米河景塔楼，分别建造439套公寓和一家五星级万达文华酒店。

对于这个项目，王健林寄予了厚望，曾表示：“海外从来见不到中国五星级酒店。万达决定做先行者，改变这种局面”。

彼时任职伦敦市长的Boris Johnson（鲍里斯·约翰逊）也说：“伦敦是最适合投资的国际大都市，万达集团在Nine Elms投资了7亿英镑，而且这一项目将创造300多个新的工作机会，对此我感到非常高兴。”

双方对于是次合作似乎都十分满意。

2014年初，王健林在瑞士达沃斯会晤时任英国首相卡梅伦。据当时报道，会谈结束后，双方正式宣布，万达将在英国投资20-30亿英镑，启动一项城市改造项目，通过这一项目，万达将在英国落地多个文化旅游商业地产项目。

自此，伦敦成为了万达出海最浓墨重彩的一笔。据彼时消息，伦敦ONE的推售极受到市场热捧，首期66套物业告罄，万达给消费者承诺的交付期是2018年第四季度。

万达首个海外项目的热销显然给了同行信心，加之当时正值房企“出海热”，英国也因此成为不少开发商的热门首选地。有分析指出，国外的土地成本以及融资成本，确实比国内要低廉，以万达在伦敦拿的一块综合地为例子，地价仅是中国地价的1/15。

据观点新媒体了解，继万达之后，万科、绿地、世茂、保利、富力等纷纷布局英国雾都。

如同样在2013年之前就探索海外业务的万科，在长达2年之久的磋商后，终于入股伦敦第二大房地产开发商Galliard Homes的住宅开发项目The Stage，取得该项目20%的股权。

该项目坐落于泰晤士河北岸的伦敦核心区，即有“第三硅谷”之称的伦敦Shoreditch（肖尔迪奇）中心地区。项目建面约4万平方米，由四栋建筑、412套精品住宅及优质景观、城市、生活配套构成, 包括一栋37层的住宅楼和两栋写字楼，都是围绕着面积达1.28英亩的公共广场而建造。

Galliard Homes的行政长官当时预期：“The Stage将成为伦敦全新的世界级地标。它的中央广场将成为英国首都最大的公共广场之一。”

2016年9月，万科再以1.15亿英镑购入伦敦市中心的写字楼Ryder Court。该物业位于伦敦市梅菲尔区，靠近Picadilly Circus和Green Park地铁站。项目总面积达到7万平方英尺（约为6671平方米），年租金回报率约为4.3%。

另外，在2014年1月，绿地也斥资1.4亿英镑，自英国开发商Minerva手中买下了位于伦敦旺兹沃思（Wandsworth）的兰姆啤酒厂地块，并将其改名为兰姆公馆。

据彼时介绍，兰姆公馆项目总投资将超过6亿英镑，整个项目总分三期开发，将新建超过700套住宅、9000平方米啤酒文化商业街，及历史保护建筑改造的loft式住宅，打造历史文化住宅社区。

数年后在上海举办的首期项目推介会上，兰姆公馆项目吸引了58组百余高端客户到达现场，成交额为8套。

2015年，世茂集团许荣茂也在2015年以2.7亿英镑收购了伦敦老金融城核心地段的Christ Church Court大楼。该物业靠近伦敦证券交易所，此前曾出租给高盛作为伦敦总部。

2016年初，保利地产则以1.45亿英镑买下伦敦金融城的总部大楼5 Fleet Place，彼时主力租户为英国律所Charles Russell Speechlys。这也是保利在英国的第一笔投资。

进入伦敦市场两年后，保利才决定进一步深入，开始布局住宅开发业务。

2018年2月，同样是春节前后。保利地产宣布已经正式完成收购英国伦敦大型开发地块，地块属于Millbrook Park地产项目的其中一部分，占地11.88英亩，约合72亩，位于伦敦北四区Mill Hill，收购价格为7465万英镑。

与全盘拿下伦敦金融城写字楼项目不同，保利地产此次是通过合作方式取得Millbrook Park项目地块。整个Millbrook Park地产开发项目共分为14期，保利拿了其中4期，占总开发面积约30%。Millbrook Park项目总共规划新建2240套住房，保利拿下的地块将建设其中706套（包括134套保障房），并新建1400平方米的商业和零售空间，以及Millbrook广场。

2017年5月，华润置地也以联合方式，与美国北极星房地产（NorthStar Realty Europe）收购位于伦敦金融城核心区的写字楼20 Gresham Street，收购价为3.09亿英镑，华润占80%股份。这是华润在英国的第一笔投资，项目主要被出租给中国工商银行旗下的工行标准银行作为其总部大楼。

在2017年进入伦敦的还有富力地产。该年3月，富力地花费接近6000万英镑买下位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块。随后，富力地产再花费1.58亿英镑从英国房地产上市公司CLS Holding手中买下了位于伦敦一区的Vauxhall地块，项目将建两栋50层高楼。

2017年8月，富力地产联合中渝置地五五开接手本为万达收购的伦敦九榆广场项目。2018年1月16日，富力、中渝置地再度“双打”，以41.38亿港元接手万达的“伦敦ONE”综合发展项目，业态包括酒店、住宅、办公室及零售。

除了上面这些大型开发商之外，上置集团、中渝置地、总部基地ABP等中资开发商也不甘落后。

来源：企业公告、网上公开信息、观点指数整理（注：仅统计内地开发商，港资开发商不在此列）

其中，总部基地ABP进入伦敦的步伐则迈得比较早。就观点新媒体了解，2013年5月29日，总部基地ABP董事长许为平即与前伦敦市市长鲍里斯·约翰逊在伦敦市政厅签约，计划斥资17亿英镑打造东伦敦皇家阿尔伯特码头亚洲商务港，该项目又被称为伦敦第三金融城。

作为中资开发商在英国最大的地产开发项目，该项目占地达35英亩，相当于23个足球场大小，包括办公楼、住宅楼、零售和餐饮等休闲配套设施，ABP曾称该项目将为伦敦创造超3万个工作岗位。

事实上，董文标掌舵的中民投也曾想借助该项目进入伦敦，并在2015年初与总部基地在上海签署战略合作投资框架协议，双方协定投资约10亿英镑共同建设上述英国伦敦新国际金融城。

按照当时说法，皇家阿尔伯特码头项目的重点在于吸引亚洲企业特别是中国金融企业到欧洲开展业务，因而，这个被视作东西方投资合作“灯塔式”典范的项目也将参照当时英国码头区的改造蓝本金丝雀码头。

只是出乎意料的是，2015年10月9日，总部基地董事长许为平在接受采访时透露，自2015年初签署合作意向书后，中民投至今没有出资，“没必要再提他们了”。很快，便是中信集团的入局。

一年之后，中民投还是借助旗下上置集团实现了踏足英伦的计划。上置集团2016年9月2日披露，其与法兴银行及SG Hambros Bank Limited订立《买卖协议》，前者将以8450万英镑代价收购后者持有的伦敦总部大楼41 Tower Hill。法兴银行伦敦总部大楼的成交是英国脱欧后单笔最大中资对英地产投资，也是脱欧后中国资本在英国的第一笔写字楼收购。对上置来讲，这同样是其在英国迈出的第一步。

而中渝置地自2017年进入伦敦市场后，先后进行过多笔大宗交易，包括买下了伦敦“奶酪刨”大厦。

2017年1月27日，中渝置地以2.92亿英镑买下位于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大楼；2017年3月1日，中渝置地拿下伦敦金融城最高楼——奶酪刨摩天楼（the Cheesegrater），当时11.5亿英镑的成交价震惊了伦敦地产圈；

2017年8月22日，就在万达宣布放弃收购伦敦市中心地块Nine Elms Square（九榆广场）之时，中渝置地和富力地产出现，拿下了这个标价4.7亿英镑的大型开发地块；2018年1月，富力、中渝置地再度以41.38亿港元接手万达的“伦敦ONE”综合发展项目

当然，除了开发商们的角逐之外，有充裕资本支撑的金融机构们也不甘落后，纷纷出手购入资产

来源：企业公告、网上公开信息、观点指数整理

那时候，一切看来都充满着勃勃的生机。

但是有时候风向的转变来得很快，关于海外投资的政策也是这样。

回看2013年-2016年的热闹出海可以发现，彼时国内开发商的规模仍在高歌猛进，而“国八条”、“国十条”等楼市政策的出台使得他们多少有点束手束脚，海外市场则成为另一片“蓝海”，加上越来越多的人到海外留学或者长期发展，境外置业的需求似乎为他们提供了不少机会。

另一方面，彼时相对宽松的融资环境也使中资开发商有能力开拓海外市场。

据观点新媒体了解，银行贷款是开发商海外投资较为常见的传统融资方式，包括境内银行和境外银行提供的贷款，或将用到内保外贷（这也是后来大多中资开发商所用的融资手段）。

而且在2014年5月，国家外汇管理局放开跨境担保，变审批为备案，也刺激了开发商的境外融资。

据仲量联行过往发布的调研报告显示，2013年-2016年，中国房企在海外市场的投资金额分别为113亿美元、165亿美元、251亿美元和330亿美元，增速极为明显。

除了大热的美国市场以外，伦敦成为不少中资开发商落子的目的地。就像当初绿地在上海推介兰姆公馆项目时所说那样，伦敦房地产市场40多年来的稳定发展与投资利好（年租金回报率高于4%），使之成为中资企业海外房地产投资首选的目的地之一。

莱坊就曾指出，“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”

据英伦投资客统计，2017年，中国投资者对英国房地产投资交易达49笔，即使不算进中投122.5亿欧元的大交易（中间包括对欧洲大陆的投资，难以计算），中国对于英国房地产总投资额也超过了100亿英镑，比2016年增加了至少一倍以上。

从数据看，2017年时候的中资开发商似乎仍然热衷海外投资，但如今看来，那时已是这股风潮的强弩之末。

来源：综合仲量联行、戴德梁行数据，观点指数整理

2017年6月，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合牵头制定，并由国务院办公厅发布《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，引导和规范境外投资方向，其中将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资列为限制类。

像之前那样开发商大规模“出海”的情形，即将不再出现。

在当年7月18日，发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程还提醒：“有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险，建议有关企业审慎决策。”

据称，文件出台的背景，主要是一段时间以来，我国企业境外投资存在一些严重问题。一些企业打着国家“走出去”战略的幌子，却做着转移资产的事实。而且在开展境外投资时，缺乏科学论证，盲目决策，造成较大损失。一些企业将境外投资重点放在房地产等非实体经济领域，不仅未能带动国内经济发展，反而导致资金跨境流出大幅增加，冲击我国金融安全。

按照文件的指导内容，就是国家鼓励一部分投资，限制一部分投资，禁止一部分投资。通过“鼓励发展+负面清单”模式，来规范境外投资方向。

从文件内容不难看出，中资出海并非一帆风顺， “缺乏科学论证，盲目决策，造成较大损失”的例子并不在少数。

万达或是其中的典型案例，毕竟国外的经济制度、文化、政治、民意等等都与中国有着极大差异。

其进入伦敦的首个项目“伦敦ONE”，2016年4月即遇到建筑商退出事件。彼时，英国上市建筑商Interserve在官网证实，由中国央企中建和Interserve共同成立的合资公司CI-ONE不再担任万达伦敦地产项目“伦敦ONE”的工程承包商，万达将重启工程招标，Interserve也成了英媒口中今年第一家退出万达伦敦项目的英国建筑商。

当年7月，万达与英国最大的建筑承包商Balfour Beatty签下了《前期建设承包服务合同》，后者将作为“伦敦ONE”新任的主承包商。

彼时，Balfour Beatty首席执行官Leo Quinn还表示，将使用参与过伦敦2012奥运主场馆建设的最顶尖的项目团队来给万达伦敦项目服务。然而，不过短短数月间，双方的合作就在2016年11月出现了重大变数，Balfour Beatty确认退出万达“伦敦ONE”，不再担任该项目的工程承包商。

另外，同样进展不顺的还有万达2014年以2.65亿欧元购入的位于西班牙马德里中心的“西班牙ONE”项目。对于这个在上世纪50年代完工，高达110多米的地标，万达集团认为，西班牙大厦建成于还没有高质量建筑材料的年代，尽管常年来大厦都进行了维护，但建筑物本身的使用寿命已经接近于极限，因此提出了完全拆毁大厦，一砖一瓦重建的改造方案。

但是马德里市政方面称，“马德里市政府的计划不批准拆除西班牙大厦的正面”。西班牙工人社会党对此也表示反对。在多番交涉未果之后，2017年6月，万达宣布已经向西班牙企业Baraka Global Invest出售了西班牙大厦的全部股权。

万达酒店曾公告称，出售西班牙大厦的代价为2.72亿欧元(按目前汇率约20.81亿人民币)，对比2014年2.65亿欧元(按2014年汇率约22亿人民币)的收购价格，万达损失过亿人民币。

而在伦敦方面，在上述新政出台后，2017年8月，万达即迅速将两个月前计划斥资4.7亿英镑购置的英国第二幅土地的产权移交予富力地产和中渝置地。

来到2017年末，有报道指，万达寻求以不低于50亿美元的价格，一次性出售位于英国、美国与澳大利亚的五处海外资产。

很快地，2018年1月，万达即宣布出售位于伦敦的一个物业项目，经查实，这正是万达于海外布局的首个房地产项目——“伦敦ONE”，该物业也成为了万达在伦敦的最后一个项目。

根据当时的分析，万达收购这些海外地产项目时借了不少的外债，而到2017年时，万达再融资受限、国内资金亦难以输送到国外。由于资金紧张，以及海外项目后续开发也存在大量资金缺口，万达因此急于出售海外地产项目。

万达的例子似乎只是一个开始，它当时的情形和数年后中资密集撤出伦敦的情况是何其相像。

2018年1月，万达还宣布以68.85亿港元的代价出售了悉尼的两个住宅和酒店综合项目。

至于万达海外的最后一个项目，则于2020年7月公布出售——以代价2.7亿美元出售芝加哥大厦90%权益。据悉，项目在2016年8月开工后，坊间就不断传出消息称“大楼未完工就已转手”，直至2018年，该公司完成出售澳洲项目后，透露将择机出售美国项目，以进一步减少海外项目开发带来的债务，并可加强集团财务状况使集团受惠。

芝加哥项目完成出售，万达旗下再无海外地产项目。

这时候，与万达境遇相似的还有海航集团。

当时消息指，2017年6月22日，银监会要求各大银行对“海外并购明星企业”境外投资借款进行风险排查，并点名排查万达、安邦、海航集团、复星、浙江罗森内里等企业。

有数据显示，自2015年起，两年间通过举债完成了总额超过400亿美元收购交易的海航集团，收购数量高达80多笔，著名交易包括买下德意志银行、希尔顿酒店、英迈等公司的股权。

至2017年，出海航集团当时资产规模超过1400亿美元，估计负债超过1000亿美元，其中大约四分之一的债务将在一年内到期。债务即将到期，国内融资不顺，海航国外融资也遭遇了评级下调。

在这样的背景下，华尔街日报2017年12月19日消息指，海航集团考虑出售总价值约60亿美元，位于纽约、伦敦和其他大城市的大批商业地产。这些海外地产包括位于美国曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头和旧金山教区的高级写字楼，以及位于法国波利尼西亚的度假村和澳大利亚的建筑。

其中位于伦敦的项目分别是，海航2015年8月以2.15亿英镑购入的路透社总部大楼，位于伦敦金丝雀码头。海航于2016年4月20日斥资1.31亿英镑买下的伦敦Credit Suisse副楼（17 Columbus Courtyard）。

出售消息传出两年后，2019年11月，香港新鸿基公司联手澳洲投行麦格理集团（Macquarie Group），以1亿英镑的价格受让了海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼——哥伦布广场17号（17 Columbus Courtyard）。在此之前，海航已将伦敦路透总部大楼（30 South Colonnade）出售给了另一家中资企业。

相比三年前1.31亿英镑的购入价格，哥伦布广场17号大楼的转手价仅为1亿英镑，海航集团做了笔亏本买卖。

在海外投资政策收紧之下，除了当时债务压力山大的海航、万达抛售海外项目外，英国脱欧前景未明等原因也导致中资开发商对伦敦的投资热情也呈现“断崖式”回落。

戴德梁行过往数字显示，2018年中国境外地产投资为157亿美元，同比骤降63%，基本回到了2014年前的水平。

另据英伦投资客的统计，2018年中国对英房地产投资金额超过60亿英镑，相比2017年超过100亿英镑的总投资额有大幅下滑。

就连当时的伦敦楼市也并不景气。

英国地产数据分析公司Acadata在2018年3月发布的报告显示，彼时伦敦房价正以2009年金融危机以来的最快速度下跌，最贵区域的跌幅最大。伦敦当年1月份平均房价降至59.34万英镑，同比降幅为2.6%，是2009年8月以来最大跌幅。而最贵的区域跌幅最大，伦敦西南部的旺兹沃思区（Wandsworth）表现最差，以14.9%的同比跌幅排首位，萨瑟克区（Southwark）也下跌12.2%。

报告还披露，早在2017年，伦敦大部分时间均呈现疲弱的房价势头，而这一态势也持续到2018年。尤其是脱欧公投以来，伦敦楼市长期受增长放缓和通胀加速的打击。

多重因素叠加之下，不少中资投资的项目开始易主。

如2017年11月，复星集团将伦敦金融城Lloyds Chambers大楼出售给美国纽约的私人投资者Abraham Schwartz，成交价为9700万英镑，较2013年收购价6450万英镑有约3250万英镑溢价，期间每年获得租金约710万英镑。

2011年就进入伦敦的华彬集团，也将2013年2月以9250万英镑购入的谷物交易所大楼，在2018年1月以总价1.3亿英镑出售。该项目彼时的年租金收益率为4.8%。

上置集团则分别在2018年5月及2019年5月两次出售英国公司股权，目标公司间接持有英国伦敦两项房产物业的全部实益权益，分别为12 Moorgate及41 Tower Hill。

上置集团表示，该笔转让交易为集团提供了合适机会，以能够在英国退欧前景不明朗及英镑汇率前景黯淡的情况下变现。上置集团拟将所得款项净额用于其他房产开发项目及偿还公司未偿还的股东贷款。

……

2019年之后，进入伦敦的更多为港资开发商或投资企业。

之后，很快就是我们都熟悉的故事了——2020年新冠疫情爆发；同年8月，消息指监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”；2021年1月，还出台了针对信贷银行机构的“两道红线”。

2021年1月撤出伦敦的国锐地产，3096万英镑将2016年7月收购并打算长期持有的办公楼Boundary House出售，理由是COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌。

而更多的案例显示，以高杠杆撬动增长的中资开发商们，在“三道红线”及“两道红线”的夹击下，资金渠道被猛然收紧，自从2021年以来，房企的债务压力成为悬在头上的达摩克利斯之剑，债券爆雷、理财爆雷等促使部分房企选择处置资产优化债务，海外项目也因此被摆上货架。

“出伦敦记”在2021年底到今年初开始集中上演。

去年12月初，保利以1.9亿英镑将伦敦金融城的写字楼5 Fleet Place售予一香港买家。大楼在保利持有的五年里升值了4500万英镑，若算上五年里每年收到的775万英镑租金，五年的租金约3.3亿人民币。

接着是万科海外，2022年1月21日宣布出售伦敦1宗物业，该物业正是其2016年9月以1.15亿英镑购入的伦敦市中心写字楼Ryder Court，预期就出售事项将确认未经审核除税前收益约400万英镑。

到了2月初，世茂集团主席许荣茂计划以3.4亿英镑的价格，出售位于伦敦老金融城核心地段的Christ Church Court大楼。2015年7月10日，许荣茂斥资2.7亿英镑收购了该大楼，大楼面积为30.3万平方英尺。

在此之前，已有消息显示，世茂为了缓解债务压力，已相继放售香港中环中心两层办公室楼面，放售价约15亿港元(1.93亿美元)；18.445亿元人民币出售广州亚运城商住混合式综合体项目所持26.67%股权；另外，深圳市的世茂深港国际中心也正在寻找买家，对外报价151.43亿元人民币；1月28日，宣布以45亿的价格出售上海虹口区外滩黄浦路199号“上海外滩茂悦大酒店”。

债务压力不小的绿地集团，2月12日也有报道显示，其以约4000万英镑价格将伦敦西南部Wandsworth的住宅开发项目——兰姆公馆（Ram Quarter）未完工部分，出售给了英国上市开发商伯克利集团（Berkeley Group）。

在出售剩余地块之前，绿地已经开发了项目首期300套房，住户也已搬进入住。绿地英国首席执行官表示，绿地将保留对该兰姆地块已完工部分（约300套房）的控制权，并补充称期待与伯克利St George合作，助力该地区的长期发展。

此次出售，意味着绿地将正式退出兰姆公馆项目的未来开发。

已经“躺平”的奥园，1月传出将处置境外资产约30亿元，2月中旬消息又指，其五年前联手中渝置地收购的伦敦One Nine Elms（九榆树）项目，如今已连续几个月未向工人支付工资，承包商Multiplex也暂停了这个总投资约9亿英镑工地的所有建设工作。

除了大型房地产之外，不得不提的，是总部基地ABP于2013年签下的东伦敦皇家阿尔伯特码头亚洲商务港项目。由于面积大、投资金额高等，项目备受英国政府重视。

只是最近消息显示，由于工期延误，伦敦市政府已于2021年8月向中资开发商总部基地ABP发出最终通知（Final Termination Notice），要求其母公司道丰（Dauphin）必须确认是否能够按照合同完成开发计划，并将最后期限设于2022年3月。

如果超过这个期限，ABP将会失去未开发土地的控制权，也就是说，伦敦政府将会在今年晚些时候收回该土地的开发权。

或许，总部基地已经无力回天，毕竟其已陷在银行停贷、股权冻结、资产查封等一系列困境中难以挣脱。

就像大多数被债务“压垮”的中资开发商那样，伦敦已是过去的美好。

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