民营房企有救了吗?中梁控股展期“续命”

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2022-06-04 12:44 6049 0 0
最近从监管到银行、地方,都出了很多大招,融资、利率、调控优惠政策一个接一个。

作者:杆姐

最近从监管到银行、地方,都出了很多大招,融资、利率、调控优惠政策一个接一个。

为解决民营房企再融资举步维艰的情况,有关部门选定碧桂园、龙湖集团、美的置业作为示范,协助其境内融资加码增信,意欲提升市场对民营房企的投资信心。

基础好、资质不错的民营房企,最坏的时候基本过去,但那些中型、也不算差,但总有一些问题的民营房企呢?杠杆地产也看到一些好消息。

比如中梁控股,日前发布公告,该司4月28日公告的2笔优先票据的交换要约,取得高支持率 (最高获超过90%支持率)。成功通过两笔2022年5月到期与2022年7月到期合共本金7.5亿美元票据的交换要约,及2023年4月到期本金2亿美元票据条款修改的同意征求。

复杂的话看着累,翻译过来就是美元债展期,获通过。

当然也不全是好消息。今天杠杆地产以中梁控股为切口,谈谈这类型民营房企的境遇改善、未来的道路。

01自救:展期、加强销售还钱、派息取消

事情回到2022年4月28日。

中梁控股发布公告称:

公司根据交换要约及同意征求备忘录所载条款及在其条件规限下,就至少26082万美元或2022年5月票据未偿还本金额的90%(2022年5月最低接纳金额)及39555万美元或2022年7月票据未偿还本金额的90%(2022年7月最低接纳金额)开始交换要约,并征求合资格持有人同意对规管交换票据的契约的若干建议修订。

交换要约及同意征求的目的,改善企业的整体财务状况、延长债务到期情况、加强资产负债表及改善现金流量管理。

公告说,将予发行的2023年12月新票据的本金总额,不得超过5.33亿美元。

如上文所述,日前中梁控股发布公告,上述两笔2022年5月到期与2022年7月到期的美元票据(「交换票据」)将会交换为2023年4月,2023年12月到期的新美元票据。

此外,杠杆地产注意到,公告还指出,中梁一笔2022年8月到期的私募美元债,存量规模1.5亿美元,已于4月26日签定“再融资贷款” 协议,展期至2023年。

图表来源|东方财富(特此感谢)

按照中梁控股的说法,2021年7月至今年3月底,已归还或回购合共约12亿美元本息的境外债务。

据说,中梁控股已经完成管理今年所有美元债务的到期风险。

展期,可以改善中梁控股的整体财务状况,克服短期流动资金困难及现金流压力。

如果企业有信用,也是符合债权人利益的。

中梁控股说,设立开发物业增信包,12个月内权益可售货值超过100亿元;并承诺,除现有项目融资抵押外,包括苏州雅秀云庭、无锡中梁芯都会、长沙中梁玺悦台、西安中梁鎏金云玺等在内的项目,销售套现的自由现金流净额的50%,优先归集用作归还或回购美元债。

同时,杠杆地产注意到,中梁控股4月末发布公告,取消了2021年中期派息。

该司董事会已决议,撤销派付于2021年8月24日宣派截至2021年6月30日止六个月的中期股息。

据解释,鉴于中国房地产面临的持续不确定性、持续波动的市况以及新冠肺炎疫情的持续影响,为保留更多现金维持流动性去应对目前的市场困境,以及为达致更佳营运资金管理……

2021年8月24日,该公司决议以现金方式,宣派截至2021年6月30日止六个月之中期股息每股18.4港分。

严格说,钱不算多,但是对于需要钱的企业来说,这是救命钱。

02 战绩:2021年表现不佳

根据此前3月末,中梁控股发布的年度业绩公告,2021年该司营收761.14亿元,同比增长约15.43%,对应归母净利润同比减少27.81%,至27.03亿元左右。

详细看,实现毛利130亿元,毛利率由2020年的21%下滑至17%。归母净利润27亿元,同比下滑近三成,归母净利润率为3.5%,同比上一年下降2.2个百分点。

2021年,中梁控股实现合约销售额1718亿元,按年增长约1.8%,合约销售均价为每平米约12000元,2020年单价约12500元,严格说,跌了一点。

回款率超85%,杠杆地产认为,还算不错。

2021年,中梁控股其实有点猛,合计耗资526亿元获取了85个新项目,总建筑面积约1000万平方米,已收购地块(不含停车位)的平均成本约为每平方米5267元。

当然,布局是有一些特点的,长期也是如此。

新增项目中来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%,其他二线城市占22%,三线城市51%。

若按经济区划分,其约54%的投资额度投向了长三角地区,中西部地区占16%,海峡西岸占比10%,环渤海13%,珠三角为7%。

账面上的债务还不错。

截至2021年末,中梁控股未偿还债务总额约401.81亿元,较2020年底下降约26%。

其中包括银行及其他借款约316.81亿元,优先票据约81.81亿元、及资产担保证券约3.19亿元。
上文杠杆地产有写,过去一年,中梁控股多次出手回购美元债。自2021年7月至今,已归还或回购合共约10来美元本息的境外债务。

截至2021年末,其剔除预收账款后,中梁控股的资产负债率约为75.8%,净负债比率约为35.4%,非受限现金短债比约1.04,即期债务总额约为195.39亿元。

不过,现金流压力仍然很大。

同时,借钱难度增大。

中梁控股于2021年1月、2月、5月分别发行过面值2亿美元、2.5亿美元、3亿美元的境外债券,而2021年下半年没有。
而根据年报披露,中梁控股2021全年加权平均债务成本为9%,上涨0.5个百分点。

此前,中梁控股方面曾希望2021年的融资成本能降到8%以下。

截至2021年末,杠杆地产注意到,中梁控股现金及银行结余276.1亿元,同比减少约19%。

03 销售待回暖,春天何时来?

恒大的许主席说,销售正常起来是最重要的,没有销售拿什么还款?

最近杠杆地产老说这句话,我觉得这话太正了。

之于压力较大的中梁控股,以及其他类似民营房企开说,都是这个道理。

按照最新的数据披露,2022年4月,中梁控股合约销售41亿元,单价约9500元/平米。

而前4月合约销售金额为257亿元,单价约10000元/平米。

显然,无论销售还是单价,4月很惨。

其实全国、各房企都是如此,之于中梁控股的区域分布,这个情况更加好理解。

如果我们看2021年的4月,不用杠杆地产预告,杆友们注定有很多感触。

如下图,2021年4月,中梁控股合约销售额为141亿元,当月单价约11500元/平米。

比一下,如今单月只有当时的零头了,单价也低了很多。

而2021年的前4月,中梁控股合约销售更是高达621亿元,当时前4月单价约12500元/平米。

回忆一下,那真是一个房企美好的春天。

当然,很多刚需当时也是骂娘,然后……

如今大规模救市此起彼伏,还将持续一段时间。

房地产是否就是这样循环?

刚需需要面临的就是一个很少跌,多数时候涨的局面吗?

房企就是在高杠杆、高周转、死和生之间不停循环吗?

哪天,我们的房企才可以更加成熟?

哪天,我们的房地产市场才可以走向成熟?

哪天,我们的经济和房地产之间才有一个良好的关系?

图表来源|百度股市通(特此感谢)

最后,杠杆地产多说一句,看看中梁控股近几个月的股价走势。

真的也是够惨的,民营房企如此,多数房企都是如此,但也有少数房企走出了较为独立的行情。

每个企业、每个行业其实都会有机会,就看怎么做、老板怎么想。

多数民营房企日子很难,但是我们也看到,确实有些样板企业。

经验教训,都值得总结。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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