投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
鼠年新年，大家应该欢欢乐乐过个团圆祥和的假期，突如其来的疫情，打乱了原本的欢乐气氛。
目前各地方政府纷纷出台了政策，对交通实行了一定的管制措施，并要求售楼部暂停对外开放，工地停工，春节后上班的时间也顺延了，这些对房地产的影响不可谓不深远。
宏观经济面
目前受疫情的影响，很多城市从决策层到基层的乡镇街道，动员大家尽量在家，较少外出和娱乐活动。直接受到影响的就是零售行业，交通运输业，以及娱乐行业，其次是国务院延长假期的政策，各大行业的歇业期势必会比政策发文要更长，大家的观望情绪非常浓重。
参考2003年SARS对国民经济的影响，2003年一季度社会消费品零售总额增速同比下降到了4.1%，交通运输业在当年5月份更是下滑到了2.3%，为前后五年的最低点。受此拖累，工业增加值在2003年的一季度的几个月中，一直呈下滑的趋势。
但是2003年之时，中国刚刚加入世贸组织不久，而且经济增长的红利也才刚刚开始释放，再加上当年高层推行了一些列的宏观刺激措施，因此2003年的经济增长并未受到多大的影响，反而因为刺激政策有不错的增长。
但是目前的情况已经和非典之时大不相同，2019年我国的经济增速仅为6.1%，虽然在世界主要经济体中属于一枝独秀，但是近五年来经济增速在不可避免地呈下降趋势。我国目前宏观经济面临去杠杆后经济活力不足，结构性调整尚未完成，新兴经济增长点尚未成熟的困境。
此次疫情发生时间在一月底，实质性的冲击来得更早，随着各大行业推迟上班时间，如果疫情短期内没有根本性缓解，春节后返工必将受到影响，房地产、基建、服务业等行业首当其冲。在紧张气氛下的社会零售、交通、航空、制造业也会受到全面的影响，在经济增速本来就下滑的因素叠加之下，短期内恐将难以回升。
对房地产的冲击
春节返乡置业是房地产行业仅次于“金九银十”传统销售旺季的重要销售节点。今年春节随着疫情的持续紧张，各地的房地产协会都发布了要求各大房企暂停开放售楼部的通知，春节购房活动随之停止。这对于一些本来就资金紧张的部分房企，无疑是雪上加霜，会加速房地产行业的破产并购，“大鱼吃小鱼”会更加频繁发生，甚至会演变成行业“大鱼吃大鱼”的现象。
众所周知，每年的3-5月是房地产企业拿地的集中窗口期，因为三点原因：一是春节返乡置业，销售额的增长带来大量的现金流；二是度过了年底的工程款和民工工资集中支付节点，年初的大额刚性支付不多；三是年初拿地，下半年就可以开盘，年底的报表就能集中反映。春节销售的预冷，资金回流的不足，直接导致上半年房企拿地意愿会降低，大概率会看到一些城市土拍市场溢价率会有所降低。
受疫情严重的城市，诸如重庆市和武汉市，焦虑紧张的情绪，会严重影响购房群体上半年的购房热情，直到5、6月份才会逐渐缓解，下半年会有一波小阳春。体现在房价上，上半年的房价会总体保持不变，就算是武汉也不存在某些人所谓的大跌的可能性，但是最早2020年下半年或者2021年上半年的房价，会存在一波补偿性上涨。总的来看，今年大概率不会出现往年那种上半年房地产市场火热，下半年偏冷的行情。
对土地财政的冲击
为了抗击疫情，各个城市的地方政府财政紧急下拨了大量的款项以及救灾物资，特别是一些三四线城市，原本就不宽裕的财政，变得更加紧张。
在目前地方财政严重依赖土地出让收入的情况下，地方政府会进一步在土地财政收入上下功夫。上半年会是很多城市大量土地集中上市的时间，大量优质的地块在上市时间的先后顺序上，会占据优先级的地位。
地方政府会在保证土地供应的数量，稳住土拍成交率，土地价格和土地出让金总收入之间，做出艰难抉择，并在其中选择一个平衡点。对于一些在2019年以来已经预冷，出现了大量地块流拍的三四线城市，地方政府对地价的预期会有所降低。
这对于急于拿地的房企来说，是一个非常不错的机会，但前提是：有钱。
展望未来
此次疫情让很多人逼不得已宅在家里，一日三餐和娱乐活动都在狭小的空间进行，小户型和刚需产品的弊端显现，让部分有改善性需求的客群，加快改善置业的时间表。部分刚需客户，也会将改善需求提上日程，未来改善型产品在市场中的比重还会加大。这对目前一些城市库存高企的大面积段产品来说是一个不错的机会。
从宏观层面来讲，决策层大概率会参考2003年非典后的政策，相继出台一系列的经济刺激政策。但是在宏观层面上对房地产金融政策的放松并不大可能，宏观上“稳杠杆”的政策还会延续，房企的融资情况并不会得到改善，金融的刺激和支持主要会倾向实体经济和新兴经济增长点。但是这并不妨碍
虽然从全国宏观层面来讲放松的可能性不大，但是地方政府一城一策，因城施策的力度会加大，高层对地方政府放松调控尺度的接受度会加大。基于此，今年会大概率看到一些城市私下遮羞布，出台一些实质性的放开限购限贷的政策。
此次疫情的影响充其量还是局部的，短期的，并不能改变房地产长期的的趋势，房地产长期还是由人口决定的，房价的增长还是由城市经济发展水平所决定。
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