作者:投拓江湖
来源:投拓江湖(ID:TT707276146)
最近在思考一个费脑的问题:投资测算的价值出发点是什么?
是为了积极筛选合适的项目,择机而上;还是消极淘汰一切不合适的项目,拒绝折腾?
投资的标准工作流程,大多都是接到项目的第一步先做测算,把大致的土地成本,开发节点,各项成本,税费,销售价格和去化速度填进去,得出一个初步的指标结果。比如利润率,ROE,IRR,现金流回正周期,等等。如果这个指标,与公司的投资标准,差距不大,才会有下一步决定是否上会的操作,不满足就会直接否掉。
作为投资人两种基本功,测算和写报告,测算的重要性甚至是大于写报告的。因此很多公司,在研究和改进测算表上走上了一条不归路。从最初的静态测算,后来成了动态测算,再后来发展成集合套表,十多个子表构成,需要成本、营销、投资三个部门共同填写才能完成。还会在大家的使用反馈中,持续改进,每个月一小改,一个季度一大改。
不少投资人,也在测算上下足了功夫,从进公司的那一刻起,就努力在学各个子表的要素构成,勾稽关系,税费计算与分摊的逻辑。都想把每个子表的内容都弄清楚,各种BUG的边界摸透。遇到一个复杂的项目时,还会与部门同事因为测算问题,争得面红耳赤。
很多公司的测算表很完美,制表人努力把各种情况都考虑进去了,用表的投资人也很专业。但是,这并不代表就能多拿地,测算现实中发挥的作用,往往是相相反的。因为,现实情况复杂多变,测算是测不准的,只能测出一个框架,未来的一些不可控因素,不会按照你测算标的预测发展。
比如一个30亩,货值5个亿的项目,上投决会的利润是6个点,净利润也就3000万左右。但是后面开发,因为无证施工,还有环保处罚,光罚款就被罚了七八百万。因为开发节点耽误了两个月,融资时间也拉长了,现金流回正时间也变了,IRR低到不能看。
再举个真实的例子。
在2016年年初的时候,某二线城市的远郊县打算勾一块地。因为是首家进的房企,当地政府热烈欢迎,在保证摘牌的情况下,还给了1400元/平米的超低楼面价。但是当地县城的房价也刚过6000元,这个项目还在该县的一个镇上,离县城还有还几公里路。根据测算的结果,精装售价要6400元/平米以上,才能不亏。
很明显,纯粹从测算的角度来看,这个项目是注定不能拿的,无论怎么看都会亏。但最终这个项目,还是在集团的支持下拿了,因为这个时候公司缺土储,这个项目可以一下子拿几百亩。只要不太亏,公司都愿意干,而且愿意等房价上涨。后来到了2017年,后面全国楼市轮动上涨,这个项目不仅没亏,还赚的盆满钵满。
如果仅仅只是以测算作为价值参考,那这个项目就不拿了,也不会有后面大把挣钱的事情了。
在实际的项目开发中,也有的项目拿地的时候,测算有10个点的利润,后来销售均价还涨了五六百元。项目竣工结算后,发现最终的利润率竟然比10个点还低,这是为什么呢?因为材料成本上涨了(比如近几年商混成本涨价就很厉害),突然出了个装配式住宅政策,成本又高了不少。跟总包单位扯皮,结算款又多花了不少,超出了成本控制目标。
那么拿地阶段,做测算还有价值吗?还是纯粹的自己玩?
只能说,测算表提供了一个价值研判工具,项目的好坏,以及拿地后经营目标是不能按测算表的预期实现,甚至会完全背道而驰。当然,也有人会说,投资只管现在能不能拿地,对后面的开发销售,也不负有责任,考虑太多因素,是不是太累了。
可以说,那些过于认认真真做测算的,反而是拿不到什么好地,或者说是压根拿不到地。为了凑上会指标,测算在各个区域公司的投资部人员手里,展现了极大的灵活性。区域总让成本再降个三百,售价再加个五百,利润率由五个点变成了九个点,大大超出集团投资标准,妥妥地一个好项目就这样诞生了。再好好包装包装,就可以上会了。
如果是遇到不想上的项目,成本就再加个五百,售价降个三四百,润率由八个点变成了五个点。刚好够得上投资标准的一个项目,经过这一通操作,降低了三个点利润,完美错过,就可以不上会了。
不少人,甚至在日复一日简单重复的测算中,摸索出了一套自己“偷懒”的捷径。在测算表中,额外加入各种加减乘除勾稽公式,方便项目测算时,直接简单填几个数字,就可以迅速出结果。不超过五分钟,搞定一个项目的测算,毕竟都是算着玩,项目又不会真的上。
如果只是玩这些游戏,那么测算就成了纯粹的自己玩,没有任何价值。
因此,很多决策层面的大领导,基本上不会去在意你的测算,更不会关注你那点成本售价的细节,这其中一些道道你懂我懂大家都懂。在他们心里只算一笔大账,只要逻辑上没问题,没有硬伤和市场风险,这个项目基本上就可以干。
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原标题: 测算认真做,反而拿不了地