新希望地产：规模跨越发展，稳居绿档水平

近期，新希望地产公布其公司债2020年债券年报。2020年新希望地产全口径销售规模突破千亿，排名跃升至行业40强，规模扩张迅速。此外，新希望地产在偿债能力方面持续改善，三条红线指标稳居绿档水平，未来新希望地产有望借助优秀的财务维持规模的稳健扩张力度。

新希望地产销售规模的增长，一方面得益于其城市深耕、区域聚焦策略。2020年销售业绩的接近90%来源于华东和西南的9个城市，城市深耕策略显著，其中，杭州、南京、温州、成都4城的销售金额贡献超过100亿元以上。截至2020年底，新希望地产在售项目主要集中在15个高能级城市中，主要分布在长三角城市群、西南核心城市和粤港澳大湾区三大核心城市群，这些城市普遍市政配套较为完善、居民拥有较强的购买力,使得抗风险能力较强，为新希望贡献稳定的销售。

另一方面，销售的增长还得益于新希望地产自2018年以来在拿地方面比较积极，且持续加大与其他房企的合作。2020年新希望地产新增土地总价的73%都在二线城市，在苏州、南京、杭州等城市积极补充土储。与此同时，新希望地产的合作力度持续较大，与万科、融创、保利、融信等大型房企，建立了长期的合作关系，可以通过多元合作拿地从而实现风险分散，同时学习这些大型房企的产品打造及运营管理经验，2020年新希望销售金额权益比为52%。同时可以看到，2020年新希望的长期股权投资152.92亿元，同比增长233.0%，四年复合增长率达到191%，通过合作开发，在降低拿地风险的同时，也促进新希望地产销售规模实现较大的飞跃。

2020年新希望地产毛利润77.27亿元，同比增长54.1%；净利润28.42亿元，同比增长16.7%；利润的增幅下降主要在于企业规模增长带来的管理费用、销售费用、财务费用的上涨；归母净利润14.65亿元，同比下降5.7%，且归母净利润占净利润51.5%，同比下降12个百分点，未来应警惕合作项目增多带来的盈利不确定性对归母净利润的侵蚀。

2020年新希望地产毛利率25.3%、净利率9.3%、归母净利率4.8%，分别同比下降了2.1、4.0、3.7个百分点。主要在于新希望重点深耕一二线城市，这些城市的限价政策对新希望地产项目利润造成一定的挤压，加上合作项目的增多，对项目的成本管控方面存在一定的不确定性，对利润率造成一定的影响。

在融资能力方面，新希望地产具有较为优秀的表现。一方面，新希望地产持续提升银行授信额度，2019年末的银行授信总额度为323.80 亿元，2020年新增103.20亿元至427.00 亿元；另一方面，得益于信用债的使用丰富了公司的融资渠道，降低融资成本，目前新希望地产存续期公司债有3笔，最低的融资成本可达到3.85%。截止2020年，新希望地产计算加权融资成本为6.12%，同比下降了0.39个百分点。

2020年新希望地产持续保证较高的回款率，销售回款率达到90%，得益于此，2020年末，新希望地产持有现金150.91亿元，同比上升14.2%，现金短债比1.98，短期内偿债压力较小；长短债比3.78，同比增长0.5，债务结构健康。

此外，在“三条红线”表现上，新希望地产2020年末剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比1.96，分别同比下降2.0个百分点、下降16.9个百分点和上升0.46。由此，2020年末新希望地产的三项指标均同比均属于绿档，且同比有所改善，财务表现健康稳健，在当前调控下未来发展具有优势。

总的来看，新希望近几年销售规模增长迅速，2020年规模更进一阶踏入千亿阵营，主要得益于“精耕新一线、强二线”发展战略聚焦购买力较强的城市，同时持续保持与大型房企合作也是规模上涨的重要因素。但值得应警惕高能级城市限价不松动对企业项目利润的侵蚀，未来应在高能级城市做好口碑之后稳步推动全国化城市布局，同时持续打造自有项目产品力，提高盈利增长点。