观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
自贸港新政策的东风下，即便是先来者也在谋划新的商业机会。
自2020年6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》印发以来，掘金者纷纷前来，瞄准自贸港旺铺。
近期一组统计数据显示，去年6月至今年6月，海南新增市场主体共计42.8万户，环比增长52.31%；其中新增企业约20万户，环比增幅达到136.73%。
自贸港新政策的东风下，即便是先来者也在谋划新的商业机会。
“我们看到国家对海南的重视，以及现在海南土地管控的严格和稀缺，以及市场之大。”在今年3月份雅居乐的业绩会上，陈卓林就喊话依旧看好海南，将会继续加大投资；并强调在投资侧重点上，海南是大湾区、长三角之外主要深耕的区域。
海南之于雅居乐的意义不言而喻。这一房企的发展起伏，几乎与隔海相望的海南热土紧密相连。
而在近日，雅居乐集团和砂之船集团战略合作协议签约仪式举行，其中雅居乐清水湾商业项目达成首次合作共识。签约仪式的现场，出现了陈卓林长子陈思烺这一“新面孔”。
雅居乐的新合作伙伴为砂之船集团。
作为国际大型连锁奥莱运营商，目前渝企砂之船集团已开业运营13家大型超级奥莱，同时还有5家超级奥莱正在筹备开业中，分布于重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙、兰州、扬州、厦门、苏州、福州、石家庄、上海、深圳等17个城市。
资料显示，砂之船在奥莱项目总投资超过200亿元，总面积超过240万平方米，拥有超700万VIP会员。
此次合作，是在雅居乐控股战略发展中心联合雅居乐商业集团共同推动之下。双方将在联合获取土地、项目开发建设、商业综合体运营、奥特莱斯商业经营等领域展开全面合作；并将紧紧围绕产业链生态思维，谋求产业勾地与开发代建方面的深远合作，实现成功的项目开发运营和资产增值。
可以看出，合作整体是基于商业运营大方向。
更为进一步的消息是，目前双方已经就雅居乐清水湾商业项目达成首次合作共识，战略合作协议正式进入实施阶段。
其中雅居乐提及：在自贸港政策下，清水湾大举推进湾区20万平方米商业体落地，引入“超级奥莱+离岛免税”，借力湾区酒店、游艇、艺术中心、文旅、教育等产业资源，逐步提升湾区旅游消费配套，致力于打造海南首个超大型文商旅商业综合体。
自贸港政策、离岛免税，这些关键词显然是对于新风向的捕捉。
今年6月份正式公布施行的海南自由贸易港法，将贸易投资自由化、便利化上升到法律层面，以贸易投资自由化、便利化为重点，进行了各项制度设计。
在中央的定位中，海南将打造成为国际旅游消费中心之一。消费层面，最为引人关注的便是免税政策。
近几年来国家不断推进海南免税政策，如国家发改委于2018年印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》便提出，要将海南打造为全球免税购物中心和时尚消费中心，要“实施更加开放便利的离岛免税政策”。
2020年7月，海南离岛免税购物政策调整最终落定实施，游客每年每人离岛免税购物额度由3万元提高至10万元，同时取消单件商品8000元的免税限额规定。
此外海南自由贸易港法还从优化税收制度安排、扩大免税商品种类等方面提出相关利好。
对于踏足海南已近二十年的雅居乐，其显然也想分一杯羹。
清水湾与雅居乐的故事早已口口相传。早在2002年，雅居乐以每平方米226元的成本拿下陵水清水湾土地并开发成雅居乐清水湾；2009年，清水湾首次开盘创下64亿销售，入市均价超1万/平方米。
2017年，清水湾项目单盘销售170亿元，夺下全国单盘项目销售冠军，在雅居乐全年销售中占比超20%。
而后，则因为2018年海南全域限购政策则有了不一样的走向，雅居乐也面临着销售徘徊、毛利下降的尴尬局面。
随着海南从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，即便对海南有着执念的雅居乐，也需要有一些战略与思路的转变。
今年3月业绩会上，陈卓林便称，这几年公司加大了对海南岛的投资，强调以后也会看好这地区，虽然政策上偏紧，但未来会根据国家的政策，同时按公司计划去做。
在文旅产品的打造上，凭借清水湾拿下单盘销冠的雅居乐或许轻车熟路。但在商业运营及免税购物生意上，其显然需要帮手。
值得注意的是，免税并不是一门低门槛的生意，若想参与其中首先需要一张免税牌照。
免税牌照，顾名思义，即拥有免税牌照的公司则享有免税品经营资质。目前，国内拥有免税经营资质的公司并不多。
可以说，免税牌照是国内稀缺资源之一，也是各大免税店的利润来源之一。
其中，按照现行监管框架，海南国际旅游岛的免税牌照需要单独发放。观点地产新媒体了解，截至目前，仅有5家企业拿到海南离岛免税经营牌照，除了此前几乎一家独大的中免，自去年以来还相继引入了海免、中出服等。
此次与雅居乐联手的砂之船，虽旗下经营的一些奥特莱斯商场具有离境退税牌照，但作为企业其并没有海南离岛免税经营资质。
因此如何落地离岛免税，或许还需进一步动作。除此外，在整体商业运营大方向上，雅居乐也需要链接更多的资源。
虽多元化早已成为深深烙在这家华南房企身上的印记，已形成地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团局面；但相较于物业、环保、代建等各项开枝散叶的业务而言，商业明显是雅居乐存在感颇弱的一环。
观点地产新媒体了解，雅居乐商管最初是将原本传统住宅以外的所有商业，包括写字楼、购物中心、社区商业、酒店、高尔夫球、文旅以及游艇会等整合在一起，成立一个专业化的集团来运作此类商业资产。
其中，在传统的商业综合体业务上，雅居乐更多是布局配套住宅项目的社区商业，而不是单体商业体。
早在2019年的一次专访上，雅居乐商业管理集团副总裁兼商管公司总经理李迪就对观点地产新媒体表示，社区商业可以说是雅居乐商业重点发展的一个拳头。
目前雅居乐落地的商业项目并不多，例如广州市番禺市桥的雅居乐·邻里时光，便是雅居乐商业管理集团首个一站式社区Mall；以及佛山南海岭南风情Mall、无锡?雅居乐广场等项目。
而在清水湾项目上，事实上因大型文旅地产项目的需要，雅居乐将其许多商业业态例入酒店、高尔夫球、游艇会等融入其中。
据悉，雅居乐清水湾目前开发建设第十一年，总占地1.5万亩，其中就囊括6家超五星级酒店，两个标准18杆高尔夫球场，亚洲最大的游艇码头780泊位；以及5万平方米综合商业体，8万平方米商业中心等都配套都已投入使用。
这些商业更多是配套开发，为整个大社区成熟的生活氛围及设施而存在。
如今，在特定的“超级奥莱+离岛免税”概念、20万平方米的大体量下，雅居乐选择了砂之船。
这次合作里还有另一个值得考究的细节。
观点地产新媒体了解，在一张现场战略签约仪式的照片中，陈思烺站在C位。
陈思烺为陈卓林长子，此前其出现在公众面前更多是以寰图创始人及董事长身份。该以联合办公起步的全链条写字楼运营公司由陈思烺及其弟陈思乐联合于2016年创办。
公开数据显示，目前寰图在北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港等地拥有超过50个在营项目。
不过如今，寰图更多由陈思乐统筹全局，陈思烺则似乎把工作重心转向了父辈所在的雅居乐。
子承父业在任何一个行业都不足为奇。从陈思烺此前从事的商办业务以及此次合作现身进行猜测，其或负责雅居乐商业管理集团的相关业务。
另悉，早在2019年雅居乐已战略入股寰图中国，彼时寰图估值超60亿元人民币。在当年的一个活动上，李迪也对外表示，雅居乐商管想把“寰图”打造为全国领先的写字楼全链条运营商 。
有知情人士则透露称，此前寰图就与雅居乐商管进行一些团队整合，共同在全链条写字楼运营商方面进行深耕。
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