克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
青岛三轮集中土拍均保持相对稳定：溢价率维持低位，流拍现象较其他城市也相对温和。
12月15日，为期三天的青岛第三轮集中土拍结束，挂牌的40宗宅地中有37宗成功出让，成交建面215万平方米，总成交金额129亿元。就热度来看，三轮土拍热度仍延续低位，整体溢价率仅有0.7%。
01 三轮集中土拍热度延续低位 远洋联合体拿地唯一溢价地块
与前两轮集中供地一样，青岛三轮土拍热度保持低温。具体数据来看，三轮集中土拍整体溢价率仅有0.7%，37宗成交土地中仅海泊河33号地块溢价率成交，该地位于市北区CBD，为商住用地，占地面积约2.85万㎡，是此次全市起拍单价第二、市北区出让地块中起拍单价最高的地块，最终由远洋联合体以12.05亿元竞得，成交楼面地价15420元/平方米，溢价率8.59%，其余地块均底价成交。
流拍地块方面，青岛三轮集中土拍仅有3宗，流拍率为8%，较二轮率略有好转。究其原因，很大程度要归功于青岛的勾地制度和国企的托底。就区位来看，即墨、城阳和高新各有一宗；从地块出让条件来看，三地均有附加条件，城阳亚洲杯地块要求2023年5月底前建设一所酒店并完成精装修、达到开业条件，高新区地块竞得人需引进优质学校资源。即墨地块流拍则有多方面的原因，一方面配套相对薄弱，另一方面该地还要求配建大量租赁型人才住房，多种利空因素之下，流拍也在意料之中。
02 楼市明显降温、去化周期超过警戒线 房企拿地态度越发谨慎
从房地产市场来看，近期青岛楼市降温显著。四季度商品住宅量价走势较二、三季度均有明显下调，月均成交规模降幅超三成，并且商品住宅去化周期也在进一步拉长，11月份已经增至25个月，超过了18个月的警戒线，这也进一步也加剧了开发商拿地的谨慎心理，使其不敢贸然出手。
不仅如此，部分地块由于附加条件的存在，拿地成本明显上升。就以本次流拍的高新区地块为例，起拍价就高达10.8亿元，地块竞得人需引进优质学校资源，并且还要支付学校建设资金3.25亿，拿地总成本超14亿元，这样计算下来起来楼面价就超5200元/平方米，在青岛红投在距其1公里处拿地楼板价仅有3817元/平方米（首轮集中土拍底价竞得），拿地成本明显增加，盈利空间也进一步被压缩。
加之楼市下行大势下，房企也重新审视、放慢了拿地的脚步，尤其是那些配套相对薄弱、高地价、高配建和产业引入地块，房企参拍积极性明显降低，流拍也在情理之中。
03 地方国企平台成为拿地绝对主力，品牌房企均联手落子
从参拍房企来看，三轮集中土拍较前二轮也发生了极大变化。首轮土拍中融创、中铁、金地、万科、保利、龙湖、绿城、金茂、华润等龙头房企频频出手，首轮55宗土地半数地块被大型国企、央企收入囊中，余下的地块均被本地国企平台和本地民企分食。
二轮集中成交地块则基本被本土企业竞得。成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企竞得，不过金茂、中铁建、华润、万科、保利发展和融创等多家房企也均有落子。这些企业在青岛首轮集中土拍中也均有布局，未来将进一步深耕青岛。
三轮集中土拍中品牌房企参拍的寥寥无几，仅有中信泰富、龙湖和远洋三家，并且在本轮拿地中均采用联合体的形式拿地，拿地态度变得尤为谨慎。从数量上来看，占主力的是青岛本地国企投资平台，譬如融发、青铁、青建、海发、动投、红投等，其中融发尤为值得关注，在黄岛竞得了5宗地，在今天的土拍中斩获土地数量居于首位。另外，在前两轮表现比较积极的本地民企和达表现仍较为积极，底价摘得城阳区中心片区商住地。
04 全年宅地计划实际完成量仅85% 城阳区、即墨区仍存在较大缺口
从土地供应规模上来看，青岛三轮集中土拍供应宅地40宗宅地，总供应建面267万平方米，规模上来看，不及二轮半数，也不及首轮。截止12月15日，2021年青岛市区宅地累计供应量达792公顷，而2021年度青岛市区住宅用地计划供应806公顷，从供应角度来看，供地完成度达98%，基本完成了全年宅地计划供应量。
成交方面，2021年青岛市区宅地成交建面达1515万平方米，土地面积684公顷，较2020年全年下降了29%，成交规模大幅缩减。另外，参照当年供地计划来看（2021年度青岛市区住宅用地计划供应806公顷），青岛市区2021年宅地供地完成率为85%，还存在较大的缺口；尤其是城阳区，缺口接近100公顷，黄岛、即墨、高新、崂山、李沧也存在一定的缺口，仅有市北区和市南区则超额完成。
综上来看，青岛三轮集中土拍均保持相对稳定：溢价率维持低位，流拍现象较其他城市也相对温和。究其原因，一方面，青岛一直以来的市场勾地制度，底价成交一直是常态；集中供地制度实施之后，这种现象也一直在延续，并且在市场转冷之后，地方国企平台发挥了较好的支撑作用，因此青岛市场的流拍率较其他城市相对较低、市场也更为稳定。
值得注意的是，本次青岛集中土拍大型央企、国企的参与性较低，这与部分大体量优质地块的高附加条件有关，尤其是在融资渠道仍偏紧的背景之下，资金相对雄厚的央企具有更好的话语权。他们放弃参拍导致的土地流拍，可以在一定程度上促使城市主动降低配建、降地价，促进拿地利润空间提升；这样来看，地方政府很有可能降低一定的出让门槛，对于有纳储需求、资金相对宽裕的房企，在2022年初的土拍中或迎来拿地良机。
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