资管视角下的一些不动产运营指标

一项物业在一定时间内经营所产生的各类收入的总额，包括租金、物业费、多经收入等所有与项目经营相关的收入（备注：运营角度一般考虑含税口径）。

物业进行租赁经营所产生的实际租金收入的总额。实际应用中根据企业管理要求会考虑使用权责口径，即：租金总收入(GRI)=平均有效租金单价 x 可租赁面积 x 出租率。

运营团队或物业公司为物业使用人提供管理服务所产生的收入的总额，通常指物业费。

也叫多种经营收入或其他经营收入，指除租金和管理费以外的其他收入，如：广告位收入、临时场地收入等。

为了项目经营所发生的各类费用的总额，包括：人工、能耗、维修维护、营销推广、保险、税等。

扣除运营费用后的实际租金收入净额，即：租金净收入(NRI)=租金总收入(GRI) - 营业费用(OPE)。

每单位投资成本所产生的净营业收入，用于衡量某一特定时期的项目的经营收益能力。即：经营收益率(NOI Yield)=净营业收入(NOI)/投资成本(C)。

每单位投资成本所产生的EBITDA，用于衡量公司在某一特定时期的业绩回报水平。即：EBITDA回报率(EBITDA Yield)=息税折摊前利润(EBITDA)/投资成本(C)。

每单位投资成本所产生的物业净收入，用于衡量所投资的物业在某一特定时期的收益能力。即：物业收益率(NPI Yield)=物业净收入(NPI)/投资成本(C)。

每单位投资成本所产生的租金收入，用于衡量某一特定时期项目的租金收益水平。即：租金收益率(NOI Yield)=租金收入(Rent)/投资成本(C)。租金收益率根据所考虑的租金口径不同，可以是总租金收益率（Gross Yield）或者净租金收益率（Net Yield）。

项目在一定时期的净营业收入占这一时期营业收入总额的比重，即：经营利润率(NOI Margin)=净营业收入(NOI) / 营业总收入(GOI)。

企业一定时期的息税折摊前利润占这一时期的营业收入总额的比重，即：EBITDA利润率(EBITDA Margin)=息税折摊前利润(EBITDA) / 营业总收入(GOI)。

经营所得的净利润占营业总收入的百分比，是指扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。即：净利润率(Net Margin)=净利润(R) / 营业总收入(GOI)。

一定时期的某项指标的实际完成额相比于预算目标额的百分比，即：预算达成率=实际完成额 / 预算目标额。由于预算一般按年进行考核，因此预算达成率有月度达成率和累计达成率的概念，累计预算达成率=年累计实际完成额 / 年度预算目标额。此外，运营过程中，进行预算达成率评价的指标一般包括各项收入和费用，如：租金预算达成率、费用预算使用率等，也有应用于出租面积、商户销售额、客流等业务指标上。

一定时期的某项指标的实际完成额与预算目标额的差额，即：预算完成差异=实际完成额 - 预算目标额。预算完成差异一般与预算达成率同时使用，同样可应用于各项收支指标或业务指标上。

摊销了租约中的各种折扣、优惠因素后的实际租金，也叫租金净价或有效净租金（NER，Net Effective Rent）。通常运营上说的有效租金是指有效租金单价，即：有效租金(NER)=合同总租金 / 租赁面积 / 租期。

租约上签署的租金单价，也叫租金面价。表面租金通常的计算单位是月单价（Monthly Unit Rent或Monthly Rate）或日单价（Daily Unit Rent或Daily Rate）。

项目当前时点的租金。现时租金通常指项目当前年度的总租金，也可以从租金单价的角度进行评价，即：现时租金单价=租金总收入 / 可租赁面积。

租约中规定的最低租金，也就是商业合同中的保底租金。REITs通常会统计整个项目的基本租金总额，基本租金占总租金比重越大，收入结构越稳定。

租约中根据销售额来计算的租金，也叫扣点租金。即：分成租金 = 销售额 x 分成比例。分成租金除了按照固定的分成比例外，也有按照阶梯扣率、品类扣率等方式；此外，有些品牌会按照剔除增值税、银行手续费等之后的净销售额进行计算。

一定时期项目的整体租金平均水平。通常平均租金指平均的有效租金单价，即：平均租金=租金总收入 / 已租面积。

由市场供求关系决定的租金标准。即：项目可预期实现的租金单价水平，也叫市场租金水平（ERV，Estimated Rental Value）。

对各个租约的剩余租赁期限进行加权后的平均剩余租赁周期。加权平均剩余租期用于衡量项目的租赁稳定性，其权重值可以是面积也可以是租金。即：加权平均剩余租期(WALE)=∑(租约剩余天数 x 租赁面积) / 项目可租赁面积，或 加权平均剩余租期(WALE) =∑(租约剩余天数 x 租约当前租金) / 项目租金总收入。

对分布在未来不同年份到期的租约面积或租金的占比的综合统计。即：∑ 第n年到期未续租的租约的租赁面积 / 项目可租赁面积 或 ∑ 第n年到期未续租的租约的当前租金 / 项目租金总收入。

一段时间内即将到期的租约的租赁面积的总和。即：到期面积=∑ 该时间内到期租约的租赁面积。运营角度，通常会以一段时间内的即将到期面积来评价租赁稳定性的风险，如30天、90天、180天等。到期面积统计通常会减去已续租的面积。

建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。对于某一个房间来说，建筑面积通常指含楼面分摊的建面（GFA，Gross Floor Area），有时也会使用含建筑分摊的建面（GBA，Gross Building Area）。不动产运营中使用的建筑面积，多数时候采用的是GFA的口径。

房屋套内的使用空间的面积。套内面积以水平投影面积计算，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，也叫套内建筑面积。

房屋户内实际能使用的面积。按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。

套内建筑面积减掉隔墙之后的面积，即租赁单元内墙一圈的面积（不包含墙体，但包括柱子等结构构造），也就是常说的红线内面积。不动产租赁所说的使用面积，一般指的是NLA。

可用于租赁的商业建筑面积，通常指扣除了停车场面积之后的建筑面积。

可供使用的建筑面积与总建筑面积之比，其受公摊面积的大小影响。即：得房率=套内面积(GLA) / 建筑面积(GFA)。有些商场经营角度，会使用净可租赁面积(NLA) / 建筑面积(GFA)来计算，通常也叫得铺率。

产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，也就是房产证上的面积。此外，在产权证出具前，房屋可能会根据测绘面积进行经营（包括预测面积和实测面积）。

一个项目的所有空间里已出租部分的面积。对于办公楼宇，已租面积通常基于可租赁建面（GRA）的口径；而对于商场，常使用净可租赁面积（NLA）的口径，因此一些境外REITs的报表中已租面积往往体现为Committed NLA。资管角度看待的已租面积一般是以起租口径进行计算的，但有些企业会按照签约口径计算。

项目已出租部分的面积与该项目可出租的面积的比率。出租率一般按可租赁面积的口径（GRA或NLA）计算，即：出租率(OCC)=已租面积 / 可租赁面积。出租率同样存在着按起租口径和按签约口径的问题。此外，由于已租面积代表了某一个时间点的表现，通常对出租率的评价会采用统计期末的已租面积进行衡量；也有部分企业会使用平均出租率，即：平均出租率=∑ 第n日的已租面积 / ∑ 第n日的可租赁面积。

项目中所有尚未出租的空间的面积，多用于办公楼宇，通常基于可租赁建面（GRA）的口径。

某一时间点空置面积与项目总可面积的比率，通常基于可租赁建面（GRA）的口径。即：空置率=空置面积 / 可租赁建面。

也就是租赁空置期，指某一房间从发生空置开始直至新租约起租之间经历的时间。对于整体项目，也有采用平均空置期进行衡量的，即：平均空置期=∑ (房间空置天数 x 房间可租赁面积) / 项目可租赁面积。

当期发生续租的租约总面积与该期间到期的租约总面积之间的比率，即：续租率 = 续租租约的租赁面积 / 到期租约的租赁面积。

项目当前在履行中的租约份数，即：租赁期限包含当前统计时间的合同数量累计。租约数量用于衡量租赁签约工作的成果，也可从新租数量、续租数量、退租数量等维度进行评价。

项目在一定时期发生退租的租约的租赁面积之和，用于衡量项目租赁的稳定性。

项目在一定经营期间的应收总收入里实际收到的金额之和。实收金额可分不同的费用类别进行统计，如：实收租金、实收管理费等。由于受预收款和往期欠费收缴的影响，有些企业在统计实收金额的时候会使用总实收和应收实收两种口径。

项目在一定经营期间的应收金额中未收到的部分，即欠费金额=应收金额 - 实收金额。这里的实收金额指对应应收总额中的实收部分。

应收总额中的实收金额除以应收总额得到的比例，即：收缴率=实收金额 / 应收金额。收缴率一般以统计期间末对应该期间应收总额的实收部分进行计算。

比租约约定的应缴费日期晚收到租金的天数，即：逾期天数=实际收款日期-应收到期日。逾期天数是评估账龄风险的指标，同时也是滞纳金（Late fee）计算的依据。

根据履行中的租约所约定的条款，本年租金相比于上一年租金的增长比率。即：租约递增率=(本年租金-上年租金) / 上年租金。

续租合同约定的首年租金相比于上一份租约的末年租金的变化幅度。即：续租租金调整率=(续租合约首年租金-上一租约末年租金) / 上一租约末年租金。

对项目影响排名前十位的租户，通常从租金总收入和租赁面积两个维度进行排序。

商场入驻品牌的业态构成，体现为不同业态的租赁面积占比，即：∑某业态的租赁面积 / 项目可租赁面积；也有企业从不同业态的租金收入占比进行评价的，即：∑某业态的租金收入 / 项目租金总收入。对于办公楼宇，通常叫行业构成。

包含抽成租金的租约占比，通常按租赁面积 或 按租金收入两种口径，即： ∑包含抽成租金租约的租赁面积 / 总可租赁面积 或 ∑包含抽成租金租约的租金收入 / 项目租金总收入。

一段时间所发生的客户投诉的次数。办公楼宇一般统计的是租户投诉量，而商场更多关注的是顾客投诉量。

一段时间所发生的意外事件的次数，可根据不同事故类别，如安全事故、消防事故等。

工单时间指从客户提报问题到工单处理完成所使用的时间，平均工单时间=∑ 工单时间 / 工单数量。

一段时间内发生故障的设备数量占设备总数的比例。即：设备故障率=发生故障的设备数 / 设备总数。

投入费用和产出效益的比值。常用来衡量营销活动的效果，比如：商场活动期间的销售额与投入费用的比值（销售费效比）或 客流与投入费用的比值（客流费效比）。

管理人的有效能力，即人均产出。在资产管理领域，有些企业会通过人均管理面积、人均营业收入、人均销售额等进行衡量。

单位面积所分摊的投入费用，即：单方费用 = 费用金额 / 面积。单方费用可以基于总费用进行衡量，也可以细分到不同费用科目，如：单方能耗、单方维修费用等；承担该费用的面积通常按照建筑面积（GFA）口径。

在商场中实际开业商铺的占应开业的商铺的百分比。开业率包含数量和面积两个口径，即：开业率 = 实际开业商铺数 / 商铺总数 或 开业率 = ∑实际开业商铺面积 / 商铺总面积。

商户在一定经营期间的销售收入总额，是抽成租金计算的依据。商户销售额一般指含税销售额，也有按照剔除增值税、银行手续费等之后的净销售额进行统计的。

商户销售额相比于上一统计期间的增长水平，通常以年为单位。即：销售额增长率 = (本年销售额-上年销售额) / 上年销售额。

每平米的营业面积可以产出多少销售额，用于衡量商场或商户经营效益。即：坪效 = 销售额 / 经营面积，商场的经营面积通常指净可租赁面积（NLA）。

一定期限内租赁收入与销售额的比率。商场通常使用租售比来评价商户的盈亏，因此计算的租赁收入一般包含了租金和物业费，如果有向商户收取推广费、POS使用费等费用的也应包含在内。即：租售比=(租金+管理费+租约中的其他收入) / 销售额。

单位时间进入某个场所的人数，是反应该场所人气和价值的重要指标。根据管理需要，可从商户客流、商场客流等不同维度进行统计。

单位时间内进入停车场的车辆数，用于辅助商场评价停车场空间的利用情况，进而提高停车场收益。

酒店收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。与NOI不同的是，GOP不包括房租或是业主方支付给酒店管理公司的管理费。同时，酒店也会基于GOP的口径来分析收益率，即：GOP率=营业毛利(GOP)/投资成本(C)

酒店在业务经营中实现的税后利润，即：经营净利润(NOP)=营业毛利(GOP) - 税费(TAX)。

某一特定时期实际售出的客房数与客房总数的比率，通常讲的入住率（OCC）也是指平均入住率。平均入住率(AOR) = 实际售出客房数量 / 客房总数。

酒店已售客房的平均价格，即：平均房价(ADR) = 客房总收入 / 实际售出客房数量。

某一特定时期酒店以挂牌方式公布的价格的平均值，即：平均牌价(APR) =  ∑ (客房牌价 x 房间数量) / 客房总数。在进行市场分析时如果无法得到平均房价时，一般会通过平均牌价来测算大约的平均房价。