拉上万科、冯仑!西北一哥上市有戏吗?

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2021-05-17 16:13 1703 0 0
所以,中小房企目前要想好出路,才能走出生路。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

最近,手拿房企股票的投资者日子不好过。

看着别的版块轮动疯长,我自岿然不动,甚至还下跌,这日子没几个人能熬得过去。

另一边,港交所房企、物企上市潮依然井然有序进行。前不久的融信、中梁,以及最近轮到了区域大佬,比如“中亿基业”。

很多杆友可能没听过这家公司,杠杆地产也很好奇,今天就来一探究竟。

01 关键的“朋友”

中亿基业,全称“中亿基业控股有限公司”,是宁夏中房实业集团有限公司母公司。

1991年中房集团银川房地产开发总公司成立,主要从事物业开发、物业管理等。1994年,中房银川总公司改制为有限责任公司,即如今的宁夏中房实业,开始在银川发展住宅物业。

董事长方陆1962年10月出生,1985年毕业于原宁夏大学中文系,毕业后留校任职于教学研究科,这一周期大概为5年。

此后方陆报考公务员,脱离教学管理岗位,从科员一直到银川高新技术开发区经济发展局副局长,负责整个开发区的招商和项目审批。

1994年,32岁的方陆辞职下海,2000年加入中房,直到现在成为企业掌舵人。

关于方陆先生的朋友圈,有几个很有意思的细节。

一是和万科曾经的灵魂人物王石有共同的爱好:登山,也曾经登顶珠峰。2006年,他和王石还一起登顶了台湾玉山(3952米)。

中亿基业的招股书里,杠杆地产看到,其着重提到了和万科集团的紧密合作对其成功贡献甚大。

凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识,使之能巩固现有市场地位,并逐步扩展至不同地区。

2017年还建立中房万科实业,作为与万科集团战略合作的平台。

截至2021年3月31日,中房万科实业拥有总建筑面积为3389615平米的11个开发项目,包括2个城市。

此外,可能是有共同的爱好,方陆先生与地产界另一大佬冯仑也渊源颇深。两人曾一起参加诸多活动,冯仑还帮忙引荐新东方俞敏洪给方陆,看上去关系不错。

深厚的缘分也体现在招股书里。中亿基业管理层架构显示,冯仑先生目前为该司独立非执行董事,负责就本集团的经营及管理提供独立建议。

有了上述业界大佬朋友加持,可以说为中亿基业的上市增加了不少“筹码”,尤其是万科。

此外,中亿基业独立非执行董事名单里还有另一位地产界大佬:欧阳宝丰,其曾为宝龙地产副总裁、首席财务主管。后陆续在中国天然气集团、国锐地产、杉杉、弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执行董事。

02 西北一哥的底色

招股书自我介绍,中亿基业专注于在中国选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业,截至2021年3月31日,有30个处于不同发展阶段的物业开发项目,应占的总建筑面积为6516722平米,体量并不算大。

目前,物业开发及销售仍是中亿基业的主营业务,占比基本维持在啊99%左右,其中住宅物业又是大头,2018-2020年分别占其营收的71.9%、78.3%、83.3%,有越来越集中化的趋势。

其他的如物业租赁服务、管理咨询及其他服务的占比,都几乎忽略不计。

中亿基业所有物业开发的项目里,基本分布在两座城市:西宁和银川。此外还有几个项目零星分布在包头、成都、咸阳等,部分为合营产品。由此可见,其“西北一哥”的名号确实实至名归,这就是一家具有浓厚地域色彩的企业。

土地储备方面,中亿基业也很有西北范儿。截至2021年3月31日,其应占总土地储备为6516722平米,包括住宅物业 及商业物业。其中圈子附属公司开发的土储全部位于银川、西宁、海东三市,占总土储的35.6%;非全资附属公司开发的53.5%位于银川和西宁市,其他少量分布在陕西、四川等地。

03 负债走高,如何穿越周期?

从中亿基业的财务数据里,杠杆地产隐约看到,2020年对其来说不平凡。上市之路,或许早有布局。

2020年,尽管黑天鹅压顶,但中亿基业的扩展步伐加剧。

营收翻倍了。2018年至2020年,分别为24.79亿元、20.75亿元和55.38亿元。

但均价起伏,期间平均售价为6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。

毛利率稳定在30%以上,有些变动,分别为34.8%、39.1%、31.8%。

净利润增幅较大,从2018年的3.65亿元到2020年的8.43亿元,最近两年增幅达41.19%、63.68%。

但净利率同比2019年下滑严重,从2019年的24.2%将至14.9%。

此外值得注意的是,2020年,中亿基业的经营活动现金流大幅下降,且最近三年呈递减的趋势。2018年-2020年分别为33.38亿元、21.79亿元、-9.33亿元。

融资活动现金流也流出加速,2020年比2019年净流出了1亿多元。好在投资活动的现金流不错,拯救了年末现金及现金等价物,比2019年多了10多亿元。

另一变动较大的指标是债务。2018-2020年,中亿基业的借款总额(包括计息银行借贷、租赁负债及来自其他融资机构的借款)分别为13.12元、13.51亿元及18.88亿元。期间资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%,持续走高的同时,也大大高于行业平均水平。

三道红线方面,中亿基业也踩中了,截至2020年底,中亿基业负债资产比率(不包括合约负债)为80.7%。

如方陆董事长在公开场合所言:

前些年日子好过时,很多老板靠运气赚了一些钱,这些年如果再硬扛下去,很有可能又会凭“本事”和“能力”将钱输掉了。

实在没能力没实力的,握好家底,平安退休也是不错的选择;所谓“隔行不取利”,转行也是九死一生;如果选择了坚守,那就想方设法去拼未来。所以,中小房企目前要想好出路,才能走出生路。

杠杆地产觉得说得非常好。只是穿越周期,谈何容易,祝福西北地产一哥早日“上岸”。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“杠杆地产”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 拉上万科、冯仑!西北一哥上市有戏吗?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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