旭辉尚未度过黎明前的黑暗

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2022-03-31 15:14 2593 0 0
这些非全资项目中,旭辉、其他民企、国企+港企、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%和6%。少数股东权益快速上升,恰恰是旭辉的软肋

作者:神镇的猫总

大湾区某合作楼盘,一个大股东一个小股东,小股东面临资金问题,想七折将股权卖给大股东,大股东不想要。

不久后,大股东资金也开始紧张,五折对外出售股权,遍寻买家未果。

这个笑中带泪的故事,远远还没有反映出,过去一年里合作项目的全部尴尬。

房企合作开发楼盘,初衷是为了分担风险,如今却出现了一个致命问题:

销售不畅、预售资金监管趋严、合作方暴雷风险,合作项目公司资金,无法有效归集至股东方,加剧了房企流动性压力。

解决办法也很尴尬,如果收购合作方股权,一定程度上方便资金归集,但短时间也需付出一笔现金,以及承担今后全部开发压力。

当然,如果是“明股实债”,或者与合作方签订了“抽屉协议”,不得不收购合作方股权,则可能会是另外一个故事。

典型如旭辉。

瑞银的报告指出,旭辉400多个项目公司,80%非全资拥有。这些非全资项目中,旭辉、其他民企、国企+港企、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%和6%。

总体来看,旭辉的表外债务规模为600-900亿元,随着合作方债务风险加大,旭辉或需投入100-570亿元接盘股权。

作为行业战略大师,自称保守派的旭辉老板林中,当然不同意,立刻跳起脚来骂瑞银:

你们数据从哪里来,你们这是落井下石,旭辉没有义务全部收购这些股权。

业绩发布会上,林中也说,旭辉要转向低负债、轻土储、高效率、低成本运营模式,同时大股东将入场增持股票。

林中说的话有些熟悉,因为曾经许家印也有过类似表态。

其实看看旭辉的财报,你会明白瑞银的担心,并不是没有出处,旭辉也并不是想象中的保守派。

先看并表部分的数据。

截至2021年末,旭辉在手货币资金下降45亿元至467亿元,短期有息负债同比下降12亿元至177.3亿元,总有息负债同比增加近100亿元至1141亿元。

长债增加、短债减少,证明旭辉再融资顺畅,相比其他房企,表现堪称亮眼。

如果不考虑明股实债、表外负债、预售监管资金、以及合作项目资金归集,旭辉的短期偿债压力确实不大。

但通常来讲,房企目前至少有三成以上资金,为预售监管资金,如果合作项目比例大的话,预售监管资金比例可能会达五成以上。

少数股东权益快速上升,恰恰是旭辉的软肋。

2019-2021年,旭辉总权益分别为672亿元、835亿元、1074亿元,少数股东权益为332亿元、440亿元、635亿元。

也就是说,旭辉2021年少数股东权益占比高达60%,这大大影响2373亿元销售额的含金量,同时也影响467亿元货币资金的使用灵活性。

旭辉的资金压力,比目前呈现出的优秀“现金短债比”要大得多。

从资产负债表变化来看,旭辉确实需要收购部分合作方的股权,从而推升整体现金流压力。

根据“资产=负债+权益”恒等式,旭辉2021年数据为“4327亿元=3253亿元+1037亿元”。其中资产同比增加534亿元,负债和权益分别增加297亿元、237亿元。

分项来看,“资产”增加主要来自“投资物业”增加177亿元,“拟作出售的开发中物业”386亿元;“负债”增加主要来自“应付账款”和“应付合联营款项”,以及“有息负债”增加100亿元。

“权益”则是“少数股东权益”增加近200亿元。

这组数据在业务层面解读为,通过收购全部或部分少数股东股权,并表了大量收租物业以及土地储备,同时增加了负债和少数股东权益,以平衡资产负债表。

旭辉管理层主动透露了三个项目。

比如北京密云项目,接盘了花样年的股权;天津云湖项目,涉及世茂股权;天津九和府项目,涉及平安和正荣的股权。

还有其他很多项目,旭辉尚未详细披露。

比如北京五棵松项目、普陀旭辉中心50%的股权并购,旭辉增加了高评估价值的投资物业。

比如增持昆明旭辉商业广场、天津旭辉·滨海江来的权益,是平安系资金的退出,以及信托系小股东的进入。

比如长沙旭辉雨金广场、乌鲁木齐旭辉广场80%权益的增持,是某基金资金的退出;比如福州时代江来股权从33%增持至50.1%,是接盘蓝光的股权。

诸如此类动作,旭辉得到了不易变现的资产,付出了现金,以及在表内腾挪的巨额少数股东权益和应付款项等,旭辉整体资产负债表得以扩张。

整体来看,相对于旭辉权益占比较低的现状,旭辉整体拿地力度并不小。

整个2021年,旭辉增加土地储备建筑面积5250万平方米,应占权益2840万平方米,仅略少于2020年,其中多数为上半年拿地。

旭辉目前最庆幸,是最终没有收购广西彰泰,不过旭辉还是将钱撒向了并购市场。

再来看看表外数据。

旭辉主动披露,表外权益后有息负债为203.9亿元,按照股权比例担保余额为157.9亿元。

整体来看,旭辉2021年合联营权益额并未明显增加,但形成了对合联营企业大量应收应付款项,且应付款大于应收款。

销售整体下行背景下,这样的局面,只会加剧旭辉的财务风险。

面对现金流压力,以及外界的质疑,其实林中不需要懊恼,也不要觉得委屈,该和金融机构怎么谈判就怎么谈判,该怎么支持上市公司就怎么支持。

房地产行业就是重资产、重政策行业,要承认自己预判的出入,毕竟要是谁都说早知道的话,所有企业就退出房地产开发业了。

王健林够果断了,也没有完全脱身地产开发,旭辉也不错了,但商业模式仍得从自身找原因。

确实到了应该反思改变的时候,且彻底贯彻在战略执行上。

比如林中说增持股票,不如直接给予上市公司资金支持;比如摆脱重资产模式,不如直接减少拿地,甚至提前盘活出售资产。

以免长路漫漫,陷入被动局面。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 旭辉尚未度过黎明前的黑暗

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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