小债看市 作者| 小债看市
来源| 小债看市（ID：little-bond）
今年以来，国际三大评级机构多次下调龙光集团信用等级，其信用资质持续恶化，到期债务无法支付的风险飙升。
3月11日，据深交所披露，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）旗下“19龙控01”跌超33%，被深交所实施两次临停，该券面值现仅剩28.5元/张，创历史新低。
据公开资料，“19龙控01”发行于2019年4月，当前余额15.1亿元，将于2024年3月19日到期，今年3月19日面临回售。
《小债看市》统计，目前龙光控股存续债券19只，存续规模205.69亿元，其中将有43.16亿债券于一年内到期。
存续债券到期分布
除了“19龙控01”面临回售，18.26亿元“18龙控02”也将于3月22日到期，近日龙光就“18龙控02”展期事宜发起谈判。
据悉，“18龙控02”展期方案一经出炉，便招来投资者的强烈不满，质疑龙光“躺平”、“逃废债”。
“18龙控02”展期方案为：本金展期18个月，在展期期间自第9个月起每月支付10%本金直至第18个月累计付清100%本金；兑付日支付20%利息，剩余80%应付未付利息展期18个月，在展期期间自第9个月起每月支付8%直至第18个月累计付清80%应付利息。
不过，目前“18龙控02”展期方案还未正式投票，最终方案能否通过还存在变数。
另外，在离岸债券方面主要由龙光集团（3380.HK）发行，目前存续12只美元债，存续规模36.59亿美元。
今年年内，龙光集团将有两只离岸债券到期，到期规模有39亿元人民币。
然而，目前龙光集团的可用现金余额远低于短期债务到期规模，由于在融资渠道和现金规模方面受到双重压力，其流动性几近耗尽。
今年以来，国际三大评级机构多次下调龙光集团信用等级，其信用资质持续恶化，到期债务无法支付的风险飙升。
值得一提的是，今年1月市场传言龙光集团有30亿美元私募债，被机构疯狂施压要求提前还债，但随后遭到公司否认。
龙光集团管理层在近日交流会上称，2022年1月份以来私募美元债触发了公司评级下调，导致银行放款被截留，公司资金很紧张。
另外，龙光集团还透露有大约60亿元的资产盘活安排，已有部分项目主动停工。
据官网介绍，龙光集团创立于1996年，于2013年在香港联交所主板上市，是一家致力于构建美好生活的城市综合服务商。
龙光控股是龙光集团在境内最主要的运营主体，主营房地产开发、物业投资及工程施工。
龙光集团官网
从股权结构看，纪海鹏和女儿纪凯婷通过家族信托实际控制龙光集团，是龙光实际控制人。
股权结构图
2020年，受益于重仓“粤港澳大湾区”的红利，龙光集团跻身“千亿俱乐部”。
2021年，龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%，但未完成1448亿元年度目标。
据克而瑞数据，2021年龙光集团以1588.2亿操盘金额在房企中排第20位；以934.2万平方米操盘面积位居第25名，属于TOP20大中型房企。
克而瑞数据
今年前两个月，龙光集团销售疲软不达预期，累计销售额132亿元。
在土地储备方面，2021年上半年龙光集团新获取项目27个，应占权益总建筑面积约363.34万平方米。
截至2021年6月30日，龙光集团土地储备总建筑面积约8555.74万平方米，若以货值计算，粤港澳大湾区及长三角区域占比约为85%。
2021年上半年，龙光集团实现营收351.65亿元，同比增长13.3%；实现归母净利润61.82亿元，同比微增0.4%。
近年来，受结转项目区域分布影响，龙光集团整体营业毛利率呈下行趋势，2021年中期降至26.92%。
毛利率水平
截至2021年中，龙光集团总资产为2897.95亿元，总负债2190.2亿元，净资产707.76亿元，资产负债率75.58%。
从房企融资“三道红线”看，龙光集团剔除预收款后的资产负债率为69.8%，现金短债比为1.8，净负债率为61.4%，全部实现绿档。
《小债看市》分析债务结构发现，龙光集团主要以流动负债为主，占总债务的69%。
截至同报告期，龙光集团流动负债有1519.84亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计115.48亿元。
相较于短债规模，彼时龙光集团流动性较好，其账上现金及现金等价物有404.43亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力尚可。
此外，龙光集团还有670.36亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计623.46亿元。
整体来看，龙光集团刚性债务规模有738.94亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为34%。
有息负债逐年增长，龙光集团融资成本不断上升，2020年该指标高达20.51亿元，对公司盈利空间形成一定侵蚀。
近年来，龙光对外融资需求不断提高，其融资渠道多元化，主要依赖于银行借款和发债，还通过应收账款、股权以及股权质押等方式融资。
2020年末，龙光集团向合格投资者发行6.65亿元资产支持证券CMBS，成为自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来，继龙湖、碧桂园之后国内第三家成功发债的民营房企。
不过，自去年第四个季度以来，龙光集团外部融资环境迅速恶化，银行暂停了对其贷款的审批和提取。
另外，龙头集团少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年中，龙光集团少数股东权益已达252,2亿元占比36%，较2020年末增长38%；少数股东损益为3.19亿元，较2020年末有所减少。
总的来看，截至去年中，龙光集团毛利率虽逐年下滑，但整体业绩和盈利能力尚可；公司刚性债务规模较大，财务费用支出增加；融资环境迅速恶化，流动性异常紧张。
1996年，在房地产行业蓬勃发展初期，纪海鹏家族在汕头创立龙光建安，后进军深圳房地产，并将业务扩张至整个珠江三角。
2000年，龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”，在汕头一举成名，纪海鹏由此发家。
三年后，龙光建安以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地块，成为宝安中心区的“地王”，掀开了异地扩张的序幕。
随后，龙光扩张业务版图，并逐渐进入佛山、南宁、广州、惠州、珠海及中山等房地产市场，确立了以珠江三角洲为核心发展的战略布局。
龙光集团董事长纪海鹏
另外，龙光集团还进军高速公路建设领域，以BOT形式投资建设了四个项目，总投资达367亿元。
2009年后，龙光逐渐完成重组并成功收购深圳优凯思，2011年将总部搬至深圳。
2012年9月，龙光地产香港公司成立，为筹备上市做最后的准备。随后历经一年半的努力，2013年12月龙光集团登陆资本市场。
近年来，熟练斩获“地王”的龙光，在深圳龙华、光明乃至前海抢下多宗“地王”。
2014年12月，龙光以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%；2015年又以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王。
2016年，龙光再度刷新纪录，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王。
值得注意的是，龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持，其背后闪现着浙商银行、平安大华等机构的身影，存在“明股实债”嫌疑。
2021年上半年，龙光还在土地市场上高举猛打，其在深圳首轮集中供地中豪掷80亿成最大赢家。
然而，2021年下半年龙光集团便鲜少露面，其仅在汕头以7.08亿元的总价竞得一宗宅地。
随着深圳房价降温，龙光区域发展的高周转红利逐渐褪去，其高价拿地扩张的背后，面临着高杠杆、高风险、高负债等一系列问题。（作者微信：littlebond1）
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