小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
在过去数年间，鸿坤地产区域性发展没有走向全国，错失高速发展良机。目前在环京房地产调控压力下，鸿坤地产已出现净利腰斩、流动性紧张、融资环境持续恶化等症状。
01
评级展望负面
6月28日，联合资信公告称，维持北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“鸿坤地产”）主体长期信用等级为AA，评级展望调整为负面。
同时，维持鸿坤地产“16鸿坤01”和“16鸿坤02”信用等级为AAA，评级展望调整为负面；维持“18鸿坤01”“18鸿坤03”和“19鸿坤01”信用等级为AA，评级展望调整为负面。
评级公告
联合资信关注到，鸿坤地产业务主要集中于京津冀地区，受京津冀地区调控政策影响较大。同时，其部分北京项目分别受别墅尾盘和商住政策影响，存在一定去化压力。
《小债看市》统计，目前鸿坤地产存续境内债券6只，存续规模34.08亿元，其中有24.89亿债券将于一年内到期，短期集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
除此之外，鸿坤地产还存续一只美元债，当前余额2.05亿美元，将于2022年8月到期。
值得注意的是，鸿坤地产存续这只美元债融资成本颇高，票息高达14.75%，其综合融资成本为10.3%，处于行业较高水平。
02
流动性紧张
据官网介绍，鸿坤集团成立于2002年，已经发展成为一家拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块的复合型控股集团。
其中，鸿坤地产业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块，2020年3月鸿坤物业（01941.HK）在香港联交所主板上市。
从股权结构上来看，鸿坤地产的控股股东为鸿坤管理咨询，持股比例100%，公司实控人为自然人赵伟豪。
值得一提的是，赵伟豪为鸿坤创始人赵彬、吴虹夫妇之子。
股权结构图
从布局上看，鸿坤地产主要以京津冀地区为主，近年来受环京房地产市场调控影响，其开工和销售回款规模持续下降。
2020年，鸿坤地产签约销售规模175.4亿元，增速仅为1.86%，属于中小房企。
同年，鸿坤地产实现营业收入88.99亿元，同比下滑7.94%；实现归属母公司股东的净利润为3.47亿元，同比减少59.57%。
盈利能力
值得注意的是，业绩腰斩的同时，鸿坤地产经营活动净流入规模也大幅下滑，由2019年58.03亿下滑至24.77亿元，对债务和利息的保障能力降低。
另外，鸿坤地产房地产业务毛利率已连续两年下降，2019年和2020年该指标分别为39.15%和25.53%。
截至2020年末，鸿坤地产的总资产为616.54亿元，总负债492.2亿元，净资产124.34亿元，资产负债率79.83%。
从融资新规“三道红线”看，截止2020年末鸿坤地产剔除预收款后的资产负债率为69.32%，净负债率91.66%，现金短债比0.65，踩中一道红线，归为“黄档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，鸿坤地产主要以流动负债为主，占总负债比为76%。
截至2020年末，鸿坤地产流动负债有376.2亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有38.25亿元。
相较于短期债务，鸿坤地产流动性紧张，其账上货币资金仅有27.89亿元，不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。
值得注意的是，鸿坤地产流动性紧张导致应付票据规模较大，截至2020年末该指标为18.52亿元，在当前房企票据兑付频现风波背景下，其票据风险值得警惕。
在备用资金方面，截至2020年末，鸿坤地产银行授信总额有120.72亿元，未使用授信额度为36.19亿元，可见其财务弹性欠佳。
银行授信
除此之外，鸿坤地产还有非流动负债116亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计103.6亿元。
整体来看，鸿坤地产有息负债有160.37亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债率为33%。
刚性负债高企，2020年鸿坤地产财务费用高达7.03亿元，较2019年激增55%，对公司利润形成较大侵蚀。
在融资渠道方面，除了借款和债券融资，鸿坤地产还通过租赁，应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
《小债看市》分析发现，除了盈利腰斩、负债高企、流动性紧张等问题外，鸿坤地产还有以下三方面指标值得注意：
第一、筹资性现金流；
2018年以来，鸿坤地产筹资性现金流由净流入转为净流出，近三年该指标分别为-12.69亿、-52.57亿以及-37.63亿元，说明其融资规模远不及偿还债务的速度，外部融资环境恶化。
筹资性现金流
第二、应收账款和存货；
2019年，由于西红门镇政府购买拆迁安置房，鸿坤地产的应收账款大幅增加，由2018年2.05亿元跃升至31.29亿元，应收账款周转率下滑90%。
另外，鸿坤地产存货高企，规模较大的应收账款和存货对资金形成较大占用。
应收账款和存货
第三、受限资产；
截至2020年末，鸿坤地产受限资产规模为163.92亿元，主要为存货和投资性房地产，受限资产规模较大存在一定流动风险。
另外，鸿坤地产在建和拟建项目尚需投资金额较大，未来面临一定资金支出压力和融资需求。
总得来看，近年来鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩；融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
03
发迹于北京西红门
2002年，中国经济加速房地产消费大潮如火如荼，经济学背景出身的赵彬凭借敏锐的头脑，嗅到了北京房地产发展的商机。
于是，赵彬从湖南进入北京成立鸿坤地产，通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。
当时，西红门地区还是一整块麦子地，阡陌纵横，交通、水电、市政等皆不便。但没想到，北京西红门成了赵彬的福地，鸿坤地产发迹于此。
随后，鸿坤地产进驻北京大兴，从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起。
在深耕10多年后，西红门旧貌换新颜，国际化大都市的形象逐步建立，同时鸿坤地产也依托于该区域的发展立足北京。
2010年起，鸿坤地产开始走出北京，先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，开启“大北京”战略。
同时，借助国家产业发展转型以及创新创业的政策风口，鸿坤地产开始布局围绕北京“大五环”的创新产业园战略。
这期间，赵彬开始四处招兵买马，原万科毛大庆和龙湖老将袁春相继加盟鸿坤地产。
2017年，鸿坤集团实控人悄然变更为赵彬之子，这拉开了二代接班的序幕。
也是在那一年，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出2023年要实现千亿的目标。
但是，在房企集中度越来越高情况下，鸿坤地产的规模发展一直没能提速，千亿目标渐行渐远。
除了主业房地产，鸿坤还在金融投资领域有所布局。
早在2007年，鸿坤集团就成立了全资子公司亿润投资，发起北方地区第一支有限合伙基金。
2014年，鸿坤投资参股中民投，赵彬任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席。
可以说，在过去数年间鸿坤地产区域性发展，没有走向全国错失高速发展良机。
目前，在“房住不炒”大基调和环京调控压力下，华夏幸福已遭遇流动性危机，同为环京房企的鸿坤经营状况备受瞩目。
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