法拍房——“税之殇”如何破局

近期，有客户咨询笔者，通过司法拍卖以6000余万元竞拍得一处在建工程，由于过户时需要完税才能办理，到税务机关咨询测算居然各种税费高达2000余万元，几乎占成交价的40%，再看司法拍卖公告第六条赫然写着“标的物转让交易过程中产生的税费由买受人承担”。

更让客户觉得“冤得慌”的是，就算替被执行人缴纳了相关税费，但缴纳的增值税因被执行人已被认定为非正常户无法开具增值税专用发票抵扣；那么买受人承担的相关税费能否在企业所得税前扣除呢？目前只有国家税务总局天津市税务局企业所得税处负责人在“2019年度企业所得税汇算清缴相关问题解答”的在线访谈时答复：企业在法院拍卖资产过程中竞拍购置资产，凡拍卖公告中约定由买受人承担相关税费才能办理过户手续的，买受人缴纳的税费可计入该资产计税基础，计算折旧或摊销扣除。”并未见国家税务总局的相关文件，而根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。由于完税凭证上列明的纳税义务人非买受人，税务机关很有可能认为，该部分税费不符合“与取得收入有关”和“合理”的规定，因此，存在不能在企业所得税前进行扣除的风险，需要企业与主管税务机关沟通；而对于在建工程，代缴的相关税费能否未来在土地增值税清算时扣除也非常麻烦。  

懊恼之余，能否悔拍？司法拍卖不同于商业拍卖，为了保证司法拍卖的严肃性，悔拍者需承担惩罚性的后果。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定“重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。”

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。”

司法实践中，各法院对买受人悔拍后是否需要补交重新拍卖低于原拍卖价款造成差价的问题，各法院裁判观点并不一致。但，如果悔拍情节严重，妨害司法行为，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条，根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法拍房有风险 购买者需谨慎！

税费承担问题，影响了拍卖的效果以及当事人的合法权益。

（一）司法拍卖公告要求买方承担所有税费是否合法合理？

1、2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”

2、我国的税费非常复杂，以上案为例，本次交易对于被执行方涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税（某些税务局认为司法拍卖不属于印花税“产权转移书据”合同，不缴纳印花税）等；买受人涉及的税种有契税、印花税。至于实务中有的法院或税务局要求买受人连被执行方的企业所得税及历史欠税也要承担，否则不开具完税证明无法过户，笔者认为实在说不过去，我们知道从税负能否转嫁，分为直接税和间接税，如果说增值税、土地增值税、印花税属于间接税，税负可以通过抬高价格转嫁，那么企业所得税则属于直接税，即纳税义务人与负税人一致，税负不可转嫁，让买受人承担依据何在呢？至于不承担历史欠税，不予配合办理过户手续，更是没有法律依据。

3、不同税种的计税依据在税法中有明确的规定，司法拍卖实务中由买受人全部承担相关税费的案例中，在确定增值税计税依据及土地增值税收入时对于成交价是含税价（增值税）还是非含税价（增值税）？税务机关处理结果也不同（税务机关还算仁慈，没按所涉相关税种作为价外费用倒算一个包税价，只是考虑了增值税）。仔细思考这个成交价，它既不是含税价（增值税）也不是非含税价（增值税），因为增值税是价外税，由于采用受让方承担税费，受让方承担的税费又循环成为计算增值税的价外费用，必须依靠专业人员测算。而土地增值税的计算更为复杂，受让方无从知道被执行人土地增值税可扣除成本情况，如果被执行人账务混乱，税务机关核定征收，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）“核定征收率原则上不得低于5%”，主管税务机关的自主裁量权是较大的。

4、税收法定是税法基本原则，无论司法机关还是税务机关均应当尊重法律、严格执法、依法办事，尊重并保障人民群众合法权益，采用一刀切简化的处理模式，既不符合税法的相关规定，也不符合执行的公开公正透明原则。司法拍卖是不良资产去化的渠道之一，只有通过将拍卖规则明确化、体系化、标准化，才能推动拍卖市场良性发展，提高拍卖财产的一次成交率、降低悔拍的可能性，促使网络司法拍卖蓬勃健康地发展起来。

（二）以更好的营商环境推动经济高质量发展

习近平总书记强调，法治是最好的营商环境。随着《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》及《优化营商环境条例》的施行，我们也看到浙江、江苏、福建等省高院，明确了税费负担按照《网络拍卖规定》第三十条规定执行。

1、《福建省高级人民法院执行局关于执行工作中相关问题的解答（二）》（2018）

“13.可否公告所有税费均由买受人负担?

按照《网络拍卖规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照法律、行政法规的规定，由相应的主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体。网络司法拍卖的拍卖公告不得表述为“所有税费均由买方承担”，可以表述为“由买受人垫付税费”。因网络司法拍卖本身形成的，应当由被执行人承担的税费，若买受人垫付的，垫付的税费从拍卖价款中优先支付。

 14.税务机关以被执行人存在历史欠税为由阻碍买受人办理标的物成交过户手续，应当如何处理?

税务机关收到基于本次拍卖、变卖交易产生的税费后，应当积极协助法院办理相关过户手续，不得以被执行人欠缴非交易环节的税费为由拒绝办理过户手续。税务机关要求被执行人支付历史欠税后方才配合买受人过户的行为，没有法律依据。执行法院应当向税务机关做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。如其仍拒绝协助的，可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条处理。”

2、《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》（浙高法执[2020]6号 ） 

“七、税费负担

17．（本次变价形成的税费各自负担）对于本次变价形成的税费，相关法律法规明确规定负担主体的，应由相应主体负担。

被执行人应负担本次变价产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税，个人所得税等，买受人负担印花税、契税。

被执行人应负担的本次变价产生的税费，由执行法院在拍卖款中扣划后直接交付税务部门，也可由买受人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费。

18．（历史欠缴税费的申请受偿与例外）对被执行人的历史欠缴税费，税务部门可依法向执行法院申请受偿，但被执行人另有其他财产可供执行的，对税务部门的申请不予支持。

19．（土地出让金的负担）处置国有划拨土地使用权需补缴的土地出让金，应当由被执行人依法负担。执行法院可在拍卖款中扣划后直接交付相关部门。执行法院不应在拍卖公告和特别提示中载明由买受人负担。”

3、《江苏省高级人民法院关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》（苏高法电〔2017〕 217号）

“四、关于税费负担 因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。“