观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
若越秀金融大厦项目交易完成，越秀房托的资产规模、业态组合、收益结构或将得到提升和优化。
编者按：11月2-3日，2021观点商业年会在上海召开，这是连续第九届的商业地产盛会，聚焦商业革新，探寻未来机会。
过去一年，行业经历了未曾想象、前所未有的考验，但总有不少出众的企业不断演绎精彩的商业故事。
自2018年收购杭州维多利中心，越秀房托已近三年没有往资产池中增加筹码。
2021年10月24日晚间，越秀地产、越秀房托均发布公告，买方越秀房产基金透过Yue xiu REIT 2018 Company Limited与卖方城市建设开发集团（中国）有限公司及担保人越秀地产订立收购契约，卖方为越秀地产直接附属公司。
据此，买方同意透过收购销售股份（相当于目标公司Gain Force Investments Ltd.的全部股权）向卖方收购一物业。目标公司透过中间实体间接持有项目公司100%权益，而项目公司为该物业相关土地使用权及所有权的登记合法业主。
上述交易物业则是位于广州珠江新城的越秀金融大厦，协定收购金额达77.93亿元。
这一交易如若顺利进行，将为越秀地产带来税后收益达13.66亿元。而对越秀房托而言，这一交易意味着什么？
据悉，越秀金融大厦俗称“北塔”，位于广州市天河区珠江东路28号，前身为广州越秀·财富中心。公告中如此描述：该物业乃广州十大摩天大楼之一，是地处广州珠江新城核心区的策略性位置的地标建筑。
珠江新城CBD的地段优势不言而喻，其不仅是广州经济核心和城市名片，更是华南地区金融及高端服务业中心。
越秀金融大厦则正位于珠江新城核心区的中轴线上，步行可达双地铁线珠江新城站且距冼村站200米，同时该物业配备一个直升机坪，支持广州、深圳及珠海之间的航线，相较广州其他甲级写字楼具备独特优势。
在越秀金融大厦周边800米半径内，汇集八座楼高超过300米的国际甲级写字楼，例如广州国金中心及周大福金融中心，便是“西塔”与“东塔”，前者同样是越秀房托旗下资产。
区位光环下，该底层资产项目本身的运营情况如何？
据悉，越秀金融大厦总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括68层高的商业大厦，包括4层零售商场空间及64层写字楼空间；及拥有827个地下停车位的4层地库。
从出租情况看，该项目的物业可出租总面积约17万平方米，可出租净面积约为12.2万平方米，包含11.96万平方米的写字楼及2859.51平方米的零售商场。
而据观点地产新媒体查阅评估报告获悉，截至2021年9月30日止九个月，越秀金融大厦的整体平均出租率为92.5%，维持在高水平。
在同样十分考验着项目的吸引力与运营成果的租金水平方面，2021年9月该项目写字楼部分199.3元/平方米，零售商场则为223.32元/平方米。
以写字楼为例，越秀金融中心的写字楼租金水平在广州甲级写字楼中具有较强竞争力。如戴德梁行数据显示，2021年上半年，广州市甲级写字楼净租金小幅回升至每月每平方米179元。
但同时，相比于2021年二季度珠江新城核心区可比物业的国际甲级写字楼平均租金每月每平方米218元，仍有上升空间；且根据市场顾问报告，2022年至2025年，珠江新城核心区国际甲级写字楼的租金率预计按3.2%至4.4%的增速稳步增长，主要由于未来四年该区域写字楼稀缺。
基于此，越秀房托认为，该物业的租金有进一步上升的潜力，是一个可提供长期增长并充满活力的甲级写字楼物业。
值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已进入其第二个租赁周期，这意味着单位租金具有潜在且恰当的调整空间。
除了增长性，项目优质的客户群也保障了项目的经营稳定。评估报告数据显示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14个租户为财富世界500强企业，占前九月总租金收入的12.6%。
以类别看，在该物业租户组合中，金融、商业服务、信息技术类型租户的租金收入占比分别为31.7%、25.2%及15%。
据观点地产新媒体了解，于2005年上市的越秀房托，最早纳入资产池的是位于广州核心区域的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会大厦四项优质物业。
随后于2012年，越秀房托收购吸纳越秀地产旗下广州国际金融中心（IFC），让越秀房托所持物业价值从66亿元骤升至220亿元，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相继注入上海、武汉、杭州等地的物业，物业数量扩大至8个并拓展了物业分布版图；随后三年越秀房托资产注入速度显得有些停滞。
截至去年越秀房托上市15年,其资产规模增长超过7.5倍,年复合增长超过14%。
若越秀金融大厦项目交易完成，越秀房托所持有物业将增加至9个。同时，越秀房托的资产规模、业态组合、收益结构或将得到提升和优化。
以资产规模看，近几年越秀房托都稳步在300亿量级。于2021年6月30日，越秀房托的物业组合由独立专业评估师高力国际物业顾问（香港）有限公司重估，其重估市值约为344.88亿元。
如经计及独立物业估值师所评估，于2021年8月31日越秀金融中心的评估值为80.3亿元。据观点地产新媒体估算，如若收购完成，越秀房托的资产规模将升至425.18亿元，将较年中增长25.28%。
同时，可供出租总面积从中期的63.29万平方米将增至80.31万平方米，增长26.9%。
越秀房托于公告中也表示，收购完成后，越秀房产基金扩大后的资产组合估值预计是香港和新加坡上市房产基金所持的中国资产组合中规模最大的。
除了量级上的增长，越秀金融大厦的注入使越秀房托的物业组合更有竞争力。
以写字楼业务为例，此前越秀房托董事会主席林德良就曾对观点地产新媒体表示，在收购标的类型中其更青睐于写字楼，因为该类物业更具有抗风险性。
在去年疫情影响下，越秀房托的写字楼物业收入净额同比逆势上涨了2.1%；但专业市场和酒店公寓因为疫情冲击比较明显，下降幅度比较大；零售商业也受到疫情影响略微下降。
于收购前，按总出租面积计写字楼物业约占越秀房产基金组合的68.0%；而此次收购中写字楼面积为16.64万平方米，收购完成后该比例将增至约73.0%。
此外，该物业注入将使得越秀房托的收益结构更有稳定性，降低越秀房产基金从广州国金中心的收入来源集中度。
据悉，截至2021年中期越秀金融中心的营收为1.98亿元。
若收购事项将收购完成后，该物业产生的收入将占经扩大组合同期收入的约19%；更为重要的是，广州国金中心对越秀房产基金总组合的物业估值的占比预计将从约55%减少至约44%，减少现有组合对广州国金中心的收入依赖。
由此可窥见，虽该笔收购的价格及方式或仍待考究，但就长期看，此次资产注入具有潜在资本增值上升空间，将有利于越秀房产基金的市值及提高基金单位的整体流动性。
当然，这也将更加考验越秀房托对于这超400亿资金池的运营与提升。
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