作者:投拓江湖
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
大家在日常的项目接触中,经常会遇到一个“代征用地”的概念,这个名词概念大家经常在用,但是内涵和外延的理解存在一定的偏差。今天这篇文章就来彻底讲一下,关于代征用地的前世今生。
代征用地的概念
代征用地指的是有地方的自然资源规划部门确定好用地范围和界限,由建设单位(也就是房企)代替地方政府办理国有或者集体建设用地的划拨手续,在负责处理完成地块上的建筑物拆迁,居民安置,土地平整,以及后续的施工建设后,再交由市政、交通等有关部门的市政、道路以及绿化等用地。
上述概念是最为广义的代征用地的概念,不仅包含了后期的建设移交等内容,还包含了前期的拆迁,安置,平整土地等工作。在广义代征用地概念下的土地,大多指的是毛地,包含了拆迁,平整等内容。
广义的代征用地概念,目前在一部分地方还在适用,有的地方是由房企独自完成拆迁平整工作,并且还要自费解决前期拆迁平整问题,但是在总地价里面,出让土地的时候地方政府会有所考虑,适当降低出让地价。
大部分地方的代征用地,是狭义上的概念,指的是不包含前期的拆迁平整,只从政府那里代为出让净地,然后建设公共配套、市政、绿化等内容再无偿移交政府。因为现在各地的土地出让,大多都是采用净地出让,毛地出让的情形越来越罕见,代征用地也就不需要再代拆迁和平整土地了。
本文所讲述的内容,也主要是围绕狭义的代征用地展开。
代征用地历史由来
代征用地的做法,诞生于以前的计划经济时期,因为以前的企业都是单一的国有企业,企业有用地需求都像政府提出申请,政府根据实际情况进行无偿的土地划拨,企业取得土地的使用权是无偿的。
在计划经济时代,这个做法是无可厚非的,因为土地是国家的,企业也是国家的,企业的钱也是国家的钱。用企业的钱来建设市政、道理、绿化是国企承担社会责任的方式,也减轻了地方政府的负担,至于产生的费用无非是左手换右手。
就目前的市场经济制度下,代征用地制度对房企并不是太友好,在无形中拉高了拿地的成本,特别是一些地方代征用地比例比较大,前期还需要代拆迁和土地平整的,由房企承担的费用较高。
代征用地的特征
代征用地一般包含代征道路用地,代征市政用地,代征绿化用地等。
代征用地房企在取得以后,不影响自己取得的建设用地的指标核算,代征用地的容积率、绿化率、建筑密度等指标,都是单独计算的。
代征用地在土地出让之初,在土地出让文件里面,会对具体的面积,位置,红线范围,建设标准,移交时间等内容进行描述和约定。
代征用地的土地使用性质,大多是划拨用地,而且在项目的红线以外,有的甚至离项目还有一定的距离。代征地一般前期办证确权到房企名下,后期建设完成后再移交给政府。代征用地的行为,类似于帮政府代工代建,但是需要房企自掏腰包。
代征用地的各方考量
对于政府的角度,因为城市建设任务繁杂,而且所需的资金缺口较大,市政建设的重点在于主要的城市干道,片区大配套等。一些小区内部道路,社区级别的小配套,如果由政府主导,可能建设到位较慢,而且单位成本不低,还不如交由房企打造,将这部分成本进行转移。
对于房企来说,代征用地增加了拿地成本,这是一不利的方面,但如果是公开市场拿地,大家都在同一拿地成本上去报名竞拍的话,这样也不算一个不能接受的条件。而且有代征用地附加条件的,大多都是在较大的地块里面出现,小的地块几乎没有,因此增加的单位成本并不算太高。
对于房企来说,代征地建设的行为,也不是都是没有好处。对于代征道路用地,代征绿化用地来说,可以改善项目周边的道路情况,提升绿化水平,这也是完善项目配套,提升居住品质的重要辅助,对于项目加快去化有积极的意义。
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原标题: 拿地不得不知的,“代征用地”这些知识点