观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
作为建设者和运营者，房地产企业在其中也扮演了重要角色。
观点地产网 继国内互联网数据中心（Internet Data Center，简称IDC）先后被纳入“新型基础设施”与房地产投资信托基金（REITs）试点计划之后，越来越多房企瞄上了这个新兴赛道。
1月28日，上市公司鹏博士在上交所一则公告中披露，公司正在筹划重大资产重组，拟向深圳宝能创展置业有限公司出售13个数据中心的相关资产、业务及负债等。而据公开资料显示，买家的第一大股东为宝能地产，第二大股东为姚建辉，分别持股50.25%、49.75%。
简而言之，深圳房企宝能地产将要收购鹏博士位于北上广多地的13个数据中心资产、业务及债务，目前双方已签署《资产转让框架协议书》，但具体资产规模、交易金额、交易方案并未对外公布，只确定了将以现金交易。
从数字地产的角度而言，数据中心占地面积大、服务收益稳定、存在长期现金流，正符合不动产投资的需求；从新基建的角度而言，数据中心迅速发展代表着互联网时代全球数据总量的不断增长，去建设、运营这样的新基建也代表了房企在存量时代探索发展与转型的态度。
各取所需：宝能地产入局IDC 鹏博士转型轻资产
作为一家房企，宝能地产的经营范围覆盖民用住宅、商业房产、生态房地产、旅游房地产的开发及销售，主要项目包括深圳宝能城、深圳宝能中心、深圳宝能太古城、深圳宝能公馆等，并提供投资咨询、招商、物业管理等服务，入局数据中心还是首次。
正如鹏博士公告所提示的那样，鉴于交易目前仍然存在许多不确定性，宝能地产还需要向鹏博士及时支付3亿元履约保证金。自《框架协议》签署之日起至2021年3 月31日之期间为排他期，还需要争取在排他期内签署全面的《资产转让协议书》，具体的交易方案及交易条款还需另行协商，在3个月内披露。
聚焦于交易本身，其标的资产为鹏博士持有的13个数据中心，属于T3+或T4等级高标准数据中心机房，通过租赁为用户的服务器和网络相关设备提供空间、维护及管理等相关服务，并提供完善的数据中心设施、高品质网络环境、丰富带宽资源和专业运营服务，客户涉及金融、保险、互联网、云计算、跨国公司等行业。
再具体到这13个数据中心，分别是酒仙桥数据中心、亦庄数据中心、电信通数据中心（含5个机房，即5个数据中心）、深圳数据中心、上海数据中心、广州数据中心、佛山数据中心、成都数据中心以及武汉数据中心，鹏博士的公告中并没有公布其评估价值，只提到了将涉及这13个数据中心的相关资产、业务及负债。
因此，感兴趣的投资者和读者难免会产生一些疑问：一是，鹏博士这家公司是做什么的，他们的IDC规模在市场上有多大？二是，宝能地产为什么要买下这13个数据中心，又将对该公司的业务发展产生什么样的影响？
就第一个疑问，我们可以通过查找鹏博士这家上市公司的公开资料获得答案。据其官网介绍，鹏博士成立于四川成都，于1994年上市，业务涉及新基建的5G通信服务、大数据中心、工业互联网、人工智能等领域，拥有鹏博士大数据、北京电信通、宽带通、大麦科技、鹏云视通等企业，覆盖中国及北美200余个城市，面向家庭、企业、政府提供“资源+技术+服务”的全链条“云服务”。
具体到数据中心产品上，鹏博士目前共运营15个机房，总面积超20万平方米，总运营机柜数超过3万个，运维、后台技术支持团队超过500人。其中，北京机柜10000个、上海机柜4000个、广州机柜6000个、深圳机柜1500个，一线城市占比约七成。
据天风证券一份研报梳理，数据中心属于典型的重资产投入，鹏博士早已有意向“轻资产、重运营”转型，从自建数据中心转为合建、共建、酒店运营管理模式（HOMM），即通过23亿元数据中心资产转让、数据中心委托运营来实现全国扩张，如与珠海大数据产业园、廊坊云计算数据中心、南京佳力图联合共建南京楷德悠云计算数据中心等，但上述交易同于2021年1月29日宣布终止。
就IDC机柜规模而言，截至2020年中报，在涉足IDC业务的上市公司中，光环新网以逾5万个机柜、IDC业务半年度营收8.07亿元领先；鹏博士以逾3万个机柜、IDC业务营收7.03亿元略逊一筹，与数据港IDC业务半年度营收接近持平；奥飞数据机柜虽不足1万，但IDC业务半年度营收3.42亿元，在单个机柜的营收及盈利上更值得重视。曾有分析人士估计，鹏博士2018年时的市场份额为1.6%，在第三方数据中心服务商中处于中游水平。
尽管鹏博士此前曾提出，计划在2023年实现可运营机柜12万个，这仍有待时间验证；至于其轻资产运营战略能否推广至全国，因此前23亿元数据中心资产转让、数据中心委托运营并未顺利实现，本次与宝能地产的交易便再添一分关注。
就第二个疑问，市场有声音猜测，宝能地产对IDC的首次布局及未来业务经营发展或与鹏博士的轻资产运营战略高度相关——我拿资产你来运营，各取所需，合作共赢。运营方通过日常运营、管理，收取一定管理费用及资产增值收益分红；资产方则扩大了旗下资产规模，并有望获取资产增值创造的收益。
前瞻产业研究院曾在一份报告中指出，云计算已成为全球IDC行业发展的最大驱动力，按平均增长率20%保守估算，2020年的IDC市场规模将超过2000亿美元。而据报道指，宝能系在2017年已计划涉足云计算数据中心项目，即陕西省渭南市富阎合作区富平县云计算中心项目，预计2020年5月结束土建施工，进入数据中心机电安装施工阶段，并于2021年投产运营。
房企占位：数据浪潮与IDC投资热度
据观点地产新媒体过往报道，数据中心多见于产业园区配套，由房地产开发商自建、自持、共建、运营等，并成为不动产投资的新资产、新热点之一。
因数据来源于互联网的兴起，并逐渐成为一类要素，其存储、管理、开放共享等促生了设备托管需求，也推动了数据中心的兴建与发展，其选址由市区单位办公楼变更至郊区，而后大量异地远程化，出现在内蒙古、贵州等温度低、散热条件好、电费低的区域。
据知名研究机构IDC与浪潮联合发布的一份报告预测，2020年中国数据中心市场投资规模约402亿美元，未来五年的年复合增长率约11%。未来三年，新产生的数据量预计将超过过去三十年的总和，全球数据总量将从现在的44.9ZB（十万亿亿字节）以26%的复合增长率增至2024年的142.6ZB，其中中国新增长的数据量将达到36ZB，对全球占比25.2%。由此可见，这将带动数据中心总体建设规模的持续增长。
据公开报道，阿里、腾讯等科技巨头正在通过自建、共建与租赁方式加速部署数据中心，满足市场增量需求；而作为建设者和运营者，房地产企业在其中也扮演了重要角色。
于香港市场，佳明集团是自建数据中心的房企代表之一。至少在2007年，其已开始布局数据中心物业租赁业务（iTechTower1和iTechTower2），又于2020年7月以3.56亿港元购入香港新界2宗地块，用来建造两座数据中心。截止目前，佳明集团可提供IDC租赁面积近10万平方呎，并计划在广西南宁成立最高端的数据中心。
于内地市场，佳兆业是运营数据中心的房企代表之一。于2017年，佳兆业旗下科技产业集团签约河北承德力海企业港大数据产业园轻资产运营项目，为数据中心区、计算中心等六大产业板块提供产业规划、产业资源整合及导入、金融服务、招商运营等服务。
在2020年7月，首创集团宣布将与华为结合各自产业资源、运营经验和技术综合优势，在数字化转型、智慧环保、智慧园区、科技金融、数据中心等领域开展深层次合作。
于资本市场，数据中心、物流地产、工业地产所受到的关注越来越高。2019年11月，房地产私募基金管理公司基汇资本与互联网数据中心（IDC）发展商和营运商中金数据建立合资伙伴关系，正为“互联网数据中心基金”募集资金，旨在用于中国内地收购、开发和运营超大型IDC项目组合。在2020年9月，该平台完成了总额约13亿美元 (约90亿人民币)的融资。
另类资本投资机构远洋资本则推动了数据中心的资产证券化进程——以投资企业云泰数通的IDC服务收费收益权为底层资产，在2020年7月发行了国内IDC新型基础设施收益权ABS，储架规模为32亿元人民币，首期发行11.06亿元，期限不超过9年，加权平均票面利率为4.03%。
2021年1月，私募股权投资巨头KKR宣布超额募集了17亿美元（约合人民币110亿元）的首只泛亚太地区房地产基金（KKR Asia Real Estate Partners），重点关注商业、工业和住宅地产等领域，包括投资如包括物流、长租公寓、互联网数据中心、养老地产等具有运营基础的平台。
凯德集团总裁罗臻毓先生亦曾在观点地产机构2020博鳌直播间采访中透露，会考虑产业区、物流、数据中心等资产。
此外，戴德梁行也在线上活动中指出，随着“三道红线”的出台，预期2021年开发商将会释放更多商办物业，如产业园、数据中心、物流资产等。
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