房地产信托“四证”关系解读

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2021-08-04 11:48 4665 0 0
房地产信托贷款项目有“四证”齐全的要求,其中“四证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。

作者:王平

来源:法园金融法律研究(ID:Lawgarden-Finance)

众所周知,房地产信托贷款项目有“四证”齐全的要求,其中“四证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。“四证”及相互关系介绍如下:

国有土地使用权证

《国有土地使用权证》由人民政府根据《国有土地出让合同》颁发,其上记载有使用权面积、座落、地类(用途)及使用权类型等信息,这些信息应该与《国有土地出让合同》相符合。此外,《国有土地使用权证》还附有宗地图。《国有土地使用权证》是其他三证的基础。

建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》由城乡规划部门颁发,其记载有项目名称、位置、用地面积及建设规模。其上记载的用地面积与《国有土地使用权证》记载的面积一致(本文所说的一致并非绝对相等)。另外,部分《建设用地规划许可证》一般只列有该地块的地上建设规模。《建设用地规划许可证》还附有附件,其中列明详细的建设规模及告知事项等。

建设工程施工许可证

《建设工程施工许可证》也是由城乡规划部门颁发,其上记载有建设单位、项目名称、位置及建设规模。证上记载有地上面积和地下面积,两者合计为总面积。《建设工程施工许可证》的总面积与《建设用地规划许可证》的建设规模应相一致。此外,《建设用地规划许可证》附有附件,记载项目的建设面积详情。

建筑工程施工许可证

《建筑工程施工许可证》由住建部门颁发,其上记载有工程名称、建设单位(即项目公司)、地址、建设规模、建设价格、设计单位、施工单位、监理单位、开工日期及竣工日期等。建设工程施工许可证的申领需以《建设工程规划许可证》的领取为前提,一般而言,《建筑工程施工许可证》上会援引对应的《建设工程规划许可证》证号。当然,其与援引的《建设工程规划许可证》的面积一致。

此外,《建筑工程施工许可证》与《建设工程规划许可证》并非一一对应,有些《建设工程规划许可证》对应若干张《建筑工程施工许可证》。

当然,建设规划在建设过程中会发生变化,届时会出现《建设工程规划许可证》缺少的情形,从而与《建筑工程施工许可证》无法对应。

实践中,各地对“四证”也没有统一的格式要求。此外,不同的时期,“四证”的样式也会不同。因此,我们会发现“四证”在各地颁发的版本均不相同,有些地方的证书甚至是手填而非打印版本。因此,以上介绍仅供参考,具体审查还需依照具体情形进行对照判断。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房地产信托“四证”关系解读

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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