江湖人称Ray神 作者：章睿荣
来源：江湖人称Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
大家常常听到业界在呼吁“迎接大资管时代的到来”，那该怎么迎接呢？所谓资管，上承资本，下启运营，是打通运营与资本的重要桥梁。其本身就是一个体系建设的工程，需要深入到企业的思维方式、行动策略、监督机制等方面进行改造。资产管理的理念导入，自然而然也会给企业带来管理模式的转变。
资管驱动，目标导向
既然资管作为资本与运营之间的桥梁，那么从资管的角度出发，管理就必须前置，需要从投资环节就开始导入。简而言之，资管需要把资本视角的投资目标或业主目标进行量化，逐一分解为后期运营的收益目标，并将其落实为运营的行动配合方案。
对于这一过程，行业内通常会通过投策定案来进行管理，但往往出现的问题就是投策与运营脱节，制定的目标无法在运营期落地。因此，问题的关键也就是在解决如何把投资方案与运营方案协同起来。以购物中心为例，这一协同就涉及到我们如何进行业态规划、品牌落位和一铺一价的制定，进而落实到可执行的招商计划和预算目标上。
图1：投资方案的目标落地
资管立足于运营而又高于运营，需要打破传统事后管理的方式。当预算目标被分解出来后，还需要对运营期的招商和收缴进行执行监控，并定期进行滚动调整，才能保障资管目标的最终有效落地。
具体执行的过程，过去我们经常会给客户宣导建立“双线管控”的体系：1. 基于投资回报目标制定一铺一价，招商过程中的所有租赁条件需要与一铺一价进行比较监控；2. 建立预算池，结合预算目标的实际差异对后续招租业务开展进行动态调控指导。
图2：“双线管控”的逻辑
此外，在租赁合约执行期间，还需要结合租金实际收缴情况进行预算的动态比较，及时了解因为收缴问题出现的偏差，从而确保收益目标的最终落地。
降本增收，高效运营
资产价值的最大化源自于最大程度地提高NOI，而NOI＝实际总收入-营业费用，也就是说资产管理最最基本的要求就是提高总收入和降低营业费用，即“增收”和“降本”。
实现多元化的收入提升
实际总收入包含了租金、物业管理费、企划推广、停车场、能耗费等的收入，站在资管的角度首先需要思考的就是通过高效的运营手段尽可能提升这些收入的空间。例如：我们在广州的某知名的资管客户，他们的总裁一直强调招商人员对租客财报数据的分析，并将前置关注租客业绩的思想逐步贯彻信息化过程中，进而根据租客业绩的合理配比租赁空间，提高整体项目租金回报；又例如，部分园区和写字楼在尝试开拓一些可创收的增值服务；一些购物中心通过深挖活动场地、广告位等多经点位的利用，可能会挖掘出数百万的NOI提升……这些可能看似细微的收入提升手段，很可能会给资产退出时带来上亿的价值提升。
此外，通过空置预警、银企直连等技术手段帮助企业减少空置损失、提高收缴率，进而提高实际收入，是资管体系的重要要求。
合理控制营业费用支出
营业费用包含了人员工资、能耗费用、行政费用、维护费、管理费、保险费、增值税、房产税等，站在资管的角度需要把钱花在刀刃上，合理控制费用支出。许多企业通过信息化建设，把重复性的账单出具、对账、催缴等交由计算机去做，进而降低不必要的事务性人工支出；有些项目通过能源系统的改造降低能耗支出；还有些企业通过技术手段优化设备预防性维保以降低设备故障率，进而节约维修费用支出……这些“降本”的措施也直接或间接地提高了NOI，为资产增值保值保驾护航。
此外，通过预算体系加强对企业相关的营业费用的控制，也是大资管时代的重要管理要求。
管理下沉，风险控制
前面讲了那么多资管视角的东西，什么NOI、收益目标、双线管控等等，话说是不是有点颠覆传统的运营管理了呢？其实也不然，资产收益源于运营，所以资管的本质就脱离不了运营。要做好资管，就必须下沉——下沉到各个运营细节中进行风险的监控，防范一切可能会影响收益的风险，确保可持续发展。
例如：空置损失、收缴率、坪效等都会对净租金收入产生负面的影响，进而影响NOI和估值，因此许多企业都需要建立合约到期预警机制，像有些写字楼常用的30天-90天-180天的预警；同时，通过定期的收缴率、坪效等指标监控，来预先防范潜在的租金损失风险。又例如：安全和品质的问题可能会对维护成本产生影响，更有甚者会造成营业中断，因此许多企业会建立起巡检机制和事故风险的监控……
从资管角度出发，我们需要下沉到运营管理的每个细节，并建立起一套行之有效的风险监控的指标，为实现业主目标保驾护航。
图3：风险控制指标体系
运营过程中看似微乎其微的指标偏差都有可能会影响到资产的估值，进而可能给未来资产退出带来各种问题。我们知道存量资产的收益实现最终来自于退出时的资产增值，因此在日常运营过程中就需要时刻围绕资产退出所关注的这些风险进行审视和监控。为此，在风控指标体系的基础上引入了阀值监控预警的方式，从规划、招商、营业、物管等环节全程切入，进而保障资管转型目标的落地。
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原标题： 存量时代下构建资管体系的思考（中）
