观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
疫情并不是轻飘飘的两个字，它真实地影响了一家企业的各类经营数据。
观点地产网 3月4日，广州国际金融中心58楼，越秀房产基金如以往一般召开业绩发布会。
去年8月举办中期业绩会时，主席林德良还因为首次举行香港内地跨境连线而反复测试；今年他感慨疫情还未完全恢复之时，已然适应这种两地业绩会的模式。
过去一年，这家房托基金的成绩单深刻留下了疫情的烙印。
业绩期内，越秀房托收入合计约17.59亿元，同比下降14.5%；物业收入净额13.23亿元，同比下降11.5%；除税后净溢利5.87亿元，同比减少37.6%。
分派方面，越秀房托2020年应计分派总额6.49亿元，同比下降14.8%，每单位应计分派港币0.2293港元；同比下降15.4%；年化分派收益率达到6.07%，同比则有0.9%的涨幅。
疫情并不是轻飘飘的两个字，它真实地影响了一家企业的各类经营数据。
但在这些不可避免的连锁反应之外，我们也试图窥探，作为基金管理人在“最坏”的这一年如何应对。
下半年“翻盘”
业绩会上，除了整体收入与盈利下降，对于一家房托基金的观察指标还有很多。
越秀房产基金旗下持有八项物业，对于这些物业而言，出租率、租金、续租率、净收入比率等，是观察基金管理人运营成效的重要维度。
从出租率看，截至2020年期末，越秀房托旗下物业整体出租率略有上升，由2019年的92.6%上升到2020年的92.8%。
从收入净额看，各业态表现不一。作为基金最为青睐的写字楼，在疫情中展现了抗风险性，收入净额同比逆势上涨了2.1%；但专业市场和酒店公寓因为疫情冲击比较明显，下降幅度比较大；零售商业也受到疫情影响略微下降。
综合以上，越秀房托2020年整体NPI率同比上升了2.6个百分点。
租金方面，全年写字楼业态除上海越秀大厦外，其他物业租金单价均实现上升；酒店公寓和批发两种业态受疫情影响比较大，租金单价下降明显。
管理层在现场展示了一组数据：以上下半年为分界线，突出下半年复苏后对于业绩的“力挽狂澜”。
例如，上半年因疫情四季酒店和雅诗阁公寓基本三个月没有营业，下半年这两项物业出租率恢复明显，分别提升23.1%及4.7%。
另据观点地产新媒体了解，越秀房托八项分布于一二线的物业中，成长性物业表现得更为突出。
如囊括写字楼和零售业态的武汉综合体项目，位于国内受疫情影响最严重的武汉，2020年中期业绩会时管理层也表示过对武汉物业全年业绩的担忧。
然而，从2020年全年看，武汉项目通过后续招商管理“翻盘”，如写字楼业态武汉越秀财富中心期末出租率升至87.1%，同比增长12个百分点；经营收入1.54亿元，同比增长近10%。
这其中的原因来自对招商组合的优化调整，林德良表示，传统“渠道的招商”已经转变到产业招商、平台招商概念，即时关注每一个城市的产业，通过产业动能来抢招商的窗口，这是其改变的策略。
据悉，武汉项目全年新签面积约4.1万平方米，并引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头。
“武汉项目现在出租率已经达到88%，我想未来一年应该可以做到增长七八个点。”对于武汉这座城市，林德良十分看好上述所提及的产业，指武汉现在是五大国家级产业基地，对武汉的产业动能带动非常之大，也意味着未来房地产租务市场会获益良多。
位于杭州的成长性物业维多利中心同样如此，期末出租率达96%，同比上升3.8%；租金则提升1.5%。
对于下一年物业经营层面的发展，林德良更多展示出作为基金管理人的信心，笑道：“今年我估计无论怎么样都会比2020年好吧？”
他表示，从12月份开始所有业态已经基本恢复，写字楼已经恢复至100%，商场恢复90%，酒店恢复至85%，公寓恢复95%。
新规与收购机会
除了经营基本面，对于一支房产基金而言，规模、净利这些不影响分派的指标并不是最重要的，稳定的收益、分派才是核心指标。
从分派总额和每单位分派来看，越秀房托全年分派总额6.49亿元人民币，每基金单位分派0.2293港元，年化分派收益水平同比上涨至6.07%。
林德良对观点地产新媒体解释，这缘于越秀房托在融资利息以及经营成本方面的下降。
“我们通过主动管理，融资成本由2019年4.2%下降至3.01%，如果计上新置换的美元债，将下降至2.57%，这对我们整个分派贡献是立竿见影的。”
具体而言，今年1月底，越秀房产基金发行一笔4亿美元票据，利率仅2.65厘，用于置换4月份到期、4.99%利率的美元债。
林德良披露，这笔提前支付管理的美元债为越秀房托节省了5500万元，相当于贡献了9%的分派比例。
“应该说，利息周期是捕捉是否投资房托基金的好时机。”林德良称。
关于融资成本的降低，近期香港房产基金的新规，也让市场对越秀房托此类基金的发展关注颇多。
据观点地产新媒体了解，2020年11月，香港证监会发表房托基金守则咨询总结提到，容许房托基金在投资物业发展项目时，可超过现有的资产总值10%的上限；同时将房托基金借款限额由资产总值的45%提高至50%等。
这是否将给近两年没有纳入新物业的越秀房托带来并购机会？林德良对此表示，香港投资新规确实可以让公司利用更大的杠杆做一些并购。
不过他还是卖了个关子：“今年你说是不是时机？确实应该比去年好一点吧？利息低、现在又处于后疫情、机会多，我相信大家可以多多留意我们！”
而后在群访环节，追问之下林德良坦道，2021年的机会肯定会更大，“一方面，低息环境使我们更容易做收购。举个例子，融资成本1.2%左右，收购之后4%的回报率，是正杠杆。如果以前4%多的利息，是反的，显然现在有很好的契机。”
另一方面，他提到疫情之后整体市场资产价格有了租售比的合理配对，以前资产价格高，如今资产价格有所回落、回报率提高，就可以相应进行匹配。
至于投向何方？林德良表示还是以大湾区、写字楼、产业动能为关注点。
以下为越秀房产基金2020年全年业绩发布会问答环节实录：
现场提问：白马大厦、武汉、上海那边，上半年租金受到影响比较大，公司在下半年是不是做了很大的调整？整体出租率和分红率怎么样？
林德良：出租率和分派率是很关键，因为买房托基金的都知道，分派收益率是很关键的，我们现在保持6.07%，所以大家都可以留意得到。
白马大厦方面，因为疫情，我们有意做了租户结构优化调整，引入一些好租户或者是抗风险能力更好的租户，全国的批发市场在下半年同比增长5%。换而言之，整个批发市场对这部分的帮助是相当大的，现在换了租户是重新出发的过程。
对于白马大厦，我们不单单是换租客，还做了一件事情，一楼和二楼利用疫情的时间全部已经重新装修过，变成叫做“时尚之芯”的一个地方，已经全部出租了，租金比原来有很大幅的提升。
调整以前，白马大厦是100%的出租率，调整以后暂时有94%，2021年则是朝着99%、100%的目标去努力。
关于武汉，现在是87%、88%的出租率。按照之前，我们是95%的出租率，我想在未来一年应该可以做得到。
就算疫情，现在武汉的租金同比都有增长的，关键是接下来国家有很多政策落在武汉，打造五大国家级的产业基地，这对武汉的产业动能带动非常之大。
五大国家级产业基地是什么？可以看到有国家的存储器基地、新能源汽车基地、航天产业基地、大健康产业基地等，这对未来房地产租务市场相信会有很大帮助，所以我们非常有信心在2021年可以做到之前的目标。
关于上海，上海去年供应很大，空置率也很高，因为集中供应了一百多万平方米，现在空置率是21%。我们现在是92%出租率，换而言之还有空间可以争取100%的出租率。
有一个好消息是上海证券交易所搬来我们这栋楼附近，就像香港交易广场一样，有很多配套的相关行业都会争相过来，因此我相信在未来一年上海有很多刚性需求带动我们的上海物业，往好的出租率方向去增长。
现场提问：香港有意放宽房托基金的投资限制，不知道公司有没有留意投资机会呢？公司完成发行美元票据，预计今年的利息成本会不会进一步下调？
林德良：利息周期是一个捕捉投资房托基金的好时机，现在利息是十多年里的低位。
我们在1月份提前重组了4亿美元债，原来利率是4.99%，这次主动在1月份提前去做，利息下降到2.66%。如果现在去做肯定就不止2.66%了，我觉得1月份的时机非常好，这一笔4亿美元债也为我们节省了5500万。
5500万利息相当于贡献了9%的分派比例，所以对分派起到非常好的效果。我们还留意到，除了美元债，港币一个月前也是处于低位，最近可以看到大概0.12，0.15，0.17左右。如果按照这个，比去年同期也少了50个点或者30个点。
利息周期是判断要不要买这个房托基金的重要依据。
香港放宽了对房托基金的政策，我们可以利用更大的杠杆做一些并购，因为现在借贷比率从45%上升到50%，这些我们都密切关注，一些好的政策、好的机会我们都会把握。
现场提问：年报里还写了一笔三年期20亿的银团贷款，能否讲讲今年的还钱计划？今年整体利率、融资成本会不会再降呢？
林德良：我们2019年年底的融资成本是4.2%，2020年底是3.01%。如果加上4亿美元债，融资成本跌了下来，换言之现在融资成本是2.57%。
这个2.57%再细分一下，是140亿，总共借了140亿。这140亿当然有一些是到期了，今年到期的也都是年底到期，其实下半年我们的融资需求是不算大的。
下半年只剩下3到5个亿是需要做融资的，换而言之今年我们没有太多的融资任务。
我们是有47%是浮动的，47%是同港币浮动的利息，这部分是同Hibor有关的，换而言之Hibor和这部分升跌是相当关键的，所以可以留意一下Hibor这个市场，现在都是处于比较低位的水准，所以对这部分的贡献都相当大的。
现场提问：酒店公寓方面，下半年有提到反弹了，环比增长是非常好，现在疫情是有小小反复，在内地这个水平是不是可以维持？现在整个经济环境都在复苏，公司觉得酒店公寓的各方面，比如房价、入住率各方面的水平怎么样？
无论万豪酒店集团也好其他酒店集团也好，都预计2021年或者2022年完全可以恢复，为什么我们有信心在2021年会进一步做得更好呢？
第一，整个客源结构已经不同了，以前有很多海外商务客源，但现在变成多是大湾区客源，大湾区动能给了我们很多周末休闲客户，包括旅游客户，这部分人贡献相当大，所以我们下半年入住率能如此高，有80%多。
2021年主要做什么？宴会和餐饮。我们是做了一些调整的，以前像开会、发布会比较多，现在多了视频会议，像现在这种跨区域视频会议，酒店里面也增加了这些设施设备，让大家可以知道，原来跨境越洋开会是如此便利，可以制造多一点机会给他们。
第二，现在控制成本是我们主要的措施，整个四季酒店去年少了6100万成本，未来一年控制成本是主流。
第三，四季酒店未来一年会做产品升级，整栋酒店翻新不可能，主要开始换床铺、换电视，包括沙发等，这些都逐步在换新过程中。换而言之，未来一年大家可以见到的都是全新的，同时我们也会做更多客源的内部互动。
所谓内部互动，去年我们做了一个平台叫悦享会，这是一个新平台，因为有那么多写字楼客户在我们这里，有30多万白领在我们这里，他们都需要订房的，所以我们提出一个“去后勤化服务”，让他们的后勤人员直接来我们酒店订房，还有更多优惠。这对我们也会更好，因为少了OTA的通道费。
雅诗阁方面，大家可以留意到，我们下跌不是很多，因为长租房比较多。未来雅诗阁会做客源的差异化。现在客源都比较多集中在美国领事馆、日本、韩国等客源，今年或者从去年开始国内客源多了。
按照现在的目标，2021年酒店公寓可以很快恢复到2019年的水平。
现场提问：管理层每年会遇到哪些问题？对旗下物业组合会不会有新的安排？比如注入一些新的资产或者丢掉一些表现不太好的物业之类的？
林德良：我们每年都关注投资收购、并购，坦率来说，今年机会肯定会更大。
第一，低息环境变得更容易做收购，举个例子，融资成本1.2%左右，我们收购是4%的回报率，是正杠杆。如果以前4%多利息，是反的，显然现在是很好的契机。
第二，疫情之后，整个资产价格有一个租售比的合理配对。以前我们关注到，为什么有钱不一定买得到？资产价格高，才2-3%的回报率，肯定买不到，如果资产价格回落一点，回报率更高一点，就可以匹配。
我们主要还是观察大湾区，大湾区是未来国内发展的重点，一定要关注到这个点，可以关注哪些物业的可能性。
我们肯定回归到产业，回归到写字楼，写字楼大的消费动能可以传递到商场和酒店，所以关注写字楼，今年的可能性肯定比以前更高。
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