不动产的经营收益率和营业利润率

既然业主方更关心的是NOI Yield，那它做到多少算是符合了业主目标呢？有些公司要求3%-5%，有些公司要求6%，也有些公司要求8%，到底谁的做法更合理呢？

前面提到，资产管理者会把NOI Yield作为资产保值增值的度量衡，这是为什么呢？其实道理很简单：NOI Yield作为资产经营的收益率，反映了投资经营性不动产的现金流补偿水平；这一补偿如果能跑赢被占用的资本的机会收益，那资产就能实现保值甚至是增值。

关于这一点，其实还可以通过两组公式简单的对比来进行推导。我们知道：NOI Yield=净营业收入(NOI) / 投资成本(C)；而根据直接资本化法的估值公式，资本化率(CapRate)=净营业收入(NOI) / 资产价值(V)。两组公式相除，我们会得到：只有当NOI Yield大于了资本化率，资产价值才能跑赢投资成本。

那么，是不是收益率只要高于资本化率就行了呢？其实也不尽然，因为还有融资成本的问题存在。设想一下，如果项目的融资利率很高，比如说10%吧。那么，即便是NOI Yield跑赢了资本化率，做到5%，却也很可能还不足以还本付息。因此，融资成本越高，对资产收益率提出的要求就越高。为了达到融资的正杠杆，NOI Yield还必须跑赢融资成本，也就是大于贷款常数这个指标了。

还有一个问题就是：NOI Yield与运营的时间息息相关，孤立地谈收益率是没有意义的。一个项目经过3年运营做到6%的收益率，与经过10年才做到，对于业主方的意义是截然不同的。做不动产投资，时间是非常重要的因素。

衡量NOI Yield可以对标资本化率与资金成本，那NOI Margin有没有什么可以参照的标准呢？其实这个问题某种程度上说也不难想。

因为，NOI Margin也可以通过单位面积的NOI除以单位面积的营业收入来计算。其中，单位面积的NOI是可以通过项目的单方成本推算得到的，即：单方NOI = NOI Yield x 单方成本；而单位面积的营业收入可以近似地认为是摊销了出租率、免租期、物业费之后的年租金单价。

因此，我们可以把NOI Margin的计算公式变换为：NOI Margin = NOI Yield x 单方成本 / （年平均有效租金单价 x 出租率）。那么，我们只要对标项目的成本结构和市场的租金水平，就可以根据NOI Yield的目标来得到对NOI Margin的要求。

举个例子来说：一个项目如果周边的平均有效租金大约5元/日/平米，市场上同类项目的空置率大约是15%；那么，假设项目的单方成本是2万，在资本化率5%的情况下NOI Margin合理的底限边界就是5% x 20000 /（ 5 x 365 x 85%），即64.5%。

这么算下来相信大家都会发现：如果项目投资成本高或是市场租金水平偏低的话，那控制费用结构来提升NOI Margin就显得尤为重要了。并且，租金回报率越低的项目，要想保证业主的投资回报，对NOI Margin的要求就越高。因为，租金回报率=单位租金 / 单方成本，上面的公式可以变换为：NOI Margin = NOI Yield / 含物业费的租金回报率。

虽然，这只是数学上的一个推算。但不可否认的是：NOI Margin必然是要求不低的一项指标。在当前租金回报普遍偏低的市场环境中，一些成熟的商办项目，NOI Margin会做到70%-80%，甚至是更高的水平。

当然，也不是说NOI Margin高就一定是好事，因为营业利润率是可以通过压缩费用开支来提高的。但是，如果没有保障必要的费用投入，是无法确保项目的持续收入和物业提升的。因此，还需要关注收入的净额，也就是NOI能否达到要求。

最后还是要说一下：无论是收益率还是利润率，仅仅只是反映项目经营结果的指标。从根本上来说，做好项目运营，持续提升NOI才是确保业主目标实现的关键。但作为资产管理者，我们需要能够发现这些结果指标反映出的问题，而不只是被动地接受考核，这样才能做好项目的持续运营提升，实现不动产长期可持续的发展。