克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
郑州新政除了“救市”意义之外，之于全国房地产市场，还有投石问路的作用。
3月1日，郑州出台“救市”新政。作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州的19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。
不难发现，供需两端新政都以去库存为主要导向，对应的正是郑州库存高企、去化乏力、烂尾成风的市场现状。另外，郑州目前新房市场仍以刚需为主导，未来改善需求释放空间较为可观，因此新政对于提振改善性需求也着墨颇多。
我们认为，郑州新政出台并未遭遇太大阻力，起到了投石问路的作用，预示着未来会有许多弱二线城市跟进，诸如昆明、南宁等，同时也意味着当前市场环境下，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在打开，压力二线、三四线城市可以适度加大政策松绑幅度，核心一二线城市政策也有纠偏空间，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。
01 郑州19条重磅新政出台
大幅松绑限购、限贷，鼓励棚改货币化安置
3月1日，郑州出台19条房地产新政，主要内容涉及供需两端共计五大方面：
需求端，一，扩大需求，放宽限购，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求；二，鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；三，强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。
供应端，一是助企纾困，准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限，二是合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量。
作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州的19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，预计将对购房需求释放有显著促进作用，而供给端新政也将有效缓解房企资金压力，降低部分片区库存风险。
02 引人、棚改、降首付多措并举 全面激发刚需、改善购房需求
我们来一一解析需求端的三大政策：
① 激发四类购房需求
一是大学生。郑州每年高校毕业生人数超过30万，河南省高校毕业生人数多达65万人，发布人才购租房补贴、提供保障性住房等举措，有助于增强郑州的人才吸附力，据官方估算，每年20万的留郑大学生3年内就可以形成1000万方的购房需求。
二是外来务工人员。“六普”到“七普”10年间，郑州常住人口累计增长约400万，郑州市2019年净流入人口46万，此前每年净流入规模也在30万人左右，官方预计2年内外来务工人员将为郑州带来2000万方的增量购房需求。
三是随迁老人，允许投靠家庭新购一套房，相当于放宽了限购套数限制。据了解，郑州目前的限购政策是户籍家庭最多购买2套，符合一定条件的外地户籍限购1套。新政策实行后，有老人投靠的户籍和非户籍家庭限购套数分别增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，还可以是旁系近亲属，政策执行弹性比较大。
四是改善性购房需求。置换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。
② 鼓励棚改货币化安置
在全国棚改已经渐入尾声、货币化安置偃旗息鼓的当下，郑州是首个明文支持棚改货币化安置的城市。2015-2017年间，郑州棚改计划开工量都在10万套以上，并多次发文倡导货币化安置，力争货币安置比例达到50%。
近几年，郑州棚改规模明显趋于收缩，2018年计划开工量骤降至2.1万套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5万套。不过横向对比来看，郑州的棚改规模仍居于二线城市前列，以2020年为例，在数据可得的11个二线城市中，郑州棚改规模排名第一。
③ 强化居民信贷支持
最为重磅的政策当属松绑二套房限贷，对已拥有一套房且贷款已结清的，执行首套房贷款政策，即首付比例由6成降为3成，大大降低置换性客户的首付资金压力。目前，在郑州限购区购买二套房，无论贷款是否还清，都执行60%的首付比例，新政后将下调为30%，而在非限购区，贷款已清的二套房一直执行的是30%首付比例，不受新政影响。
此外，郑州还将引导金融机构加大个人住房贷款投放、下调房贷利率。事实上，相较去年，郑州目前的房贷已经有明显松动迹象，房贷利率随LPR下行，多数银行执行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期缩短至半个月以内，比此前新房放款1个月以上、二手房部分停贷明显改善。
03 土拍、信贷、预售、审批四方面助企纾困 缓解房企资金压力
新政从几方面助企纾困，缓解房企流动性压力：
第一，降低土拍保证金比例、允许1年内分期缴纳土地出让金。土拍保证金比例降至20%，而据统计2021年郑州第三轮土拍保证比例大多在50%左右。
第二，给予企业项目贷款支持。鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷；加大房地产企业并购贷款支持；对支持开发贷的金融机构,在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。
第三，允许保函抵顶预售监管资金，提升资金使用效率，节约财务成本。凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金。
第四，提高行政效率，缩短审批时间，助力加快项目开工、销售节奏。建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内等。
04 库存高企、去化乏力、停工烂尾风险突出 新政将助力改善需求释放
不难发现，郑州的19条新政，无论是供应端还是需求侧，都是以去库存为主要导向的。与之相呼应的，是郑州住宅库存高企、去化乏力的市场现状。
CRIC数据显示，郑州新房狭义库存规模就已接近1500万平方米，消化周期超过20个月，2021年2月，由于成交持续低位徘徊，新房库存消化周期更是跃升至31个月。
另外，郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列，绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发维权事件。
通读新政全文还可以发现，支持改善性需求有效释放贯穿文件始终，新政为何要重点着墨改善性需求？原因在于郑州新房的成交结构中，刚需占主导地位，这也意味着改善性购房需求未来仍有较大释放空间。2021年，郑州100平方米以下新房成交套数占比接近50%，120平方米以下新房成交占比达到70%，而140-180平方米、180平方米以上改善、终改成交占比仅为11%和3%。
05 给其他弱二线跟进“救市”投石问路 三四线城市松绑力度将更大
事实上，在2月20日，履新不到2个月的代市长何雄就对郑州楼市下过判断，“遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”，并透露“郑州计划降低二手房交易个人所得税、大力推进安置房货币化安置、出台政策吸引大学生和外来务工人员购房”。
从2月20日“官方剧透”，到24日正式成文，再到28日全文印发，3月1日进入大众视野，目前郑州的重磅新政发布还没有遭遇太大的阻力。除了郑州，2022年以来，还有菏泽、重庆、佛山等31个省市县政策松绑，涉及降低首套房首付比例、放宽公积金贷款、下调房贷利率、放宽落户等，目前几乎所有政策都平稳落地。
反观2020年-2021年间，不少城市的宽松性政策由于部分条款松绑力度过大，引发负面舆论或遭到上级部门约谈后相继撤回，最为典型的当属去年3月的南昌新政，发布当日就被紧急收回，而后南昌也被省政府约谈，并接受住建部现场督导。
从这个角度来说，郑州新政除了“救市”意义之外，之于全国房地产市场，还有投石问路的作用，如果此番新政能够正常施行，（1）未来必然会有一些弱二线城市跟进，诸如昆明、南宁等，市场下行压力、项目交付压力、库存风险较郑州有过之而无不及，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。（2）意味着在当前市场环境下，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在扩大，三四线城市大可以放开手脚，松绑限购、限贷等四限政策，甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器，压力二线城市政策松绑幅度也可以适度加大，核心一二线城市政策也有适度纠偏空间，譬如保障合理信贷投放、压缩各项审批流程时限、下调房贷利率等，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
