杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
近期各地强化调控的政策目不暇接，同时部委层面的动作也不少。
此前大热的杭州也升级了调控，8月5日一早，杠杆地产就看到大家都在谈，杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。
最受关注的内容就是：
落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
总结起来我有两点、分两个层面说吧：
第一，具体到杭州，楼市暂时不要想着炒，心理健康一点。
第二，全国大趋势上说，房地产这个夜壶，2021年不会用了，大环境进一步决定不要心存侥幸。
但是，混混日子怎么都还是可以的。
下面，杠杆地产详细谈一谈吧。
1、杭州的走势本身和长三角主要城市，和全国是一致的。总体来说，如下图，中指院的统计，上半年长三角城市，包括杭州，整体延续去年下半年趋势，新房市场成交量价齐升。
不过，市场活跃度，由核心一二线城市向区域内三四线城市传导。
2020.10-2021.7长三角代表城市新房价格环比涨跌情况 图表来源|CREIS中指数据（特此感谢）
然后我们看涨幅，这几个月全国大风向变了，杭州也不例外。
一方面是调控本身加强，另一方面购房者、开发商、金融机构都更加理性。
所以，有没有这个调控加码，杭州的趋势都不会变。
2、加码让杭州投资性需求，显著减少，摇号总体减少。人才政策、落户买房，这是前3、4年各大城市惯用的招，投资者也非常懂，大家协作、配合。
很多地方甚至经常出现抢房、排队摇号的情况。
其实市场预期如果是涨，大家就会“抢”，相反杠杆地产要说，如果预期真的稳，比如近期这个情况，那就必然不激动了。
开发商激动不起来，购房者也狂放不了。
图表来源|中指院（特此感谢）
而调控的加码，让杭州投资性需求、摇号总体减少。
你说还要不要投资呢？杠杆地产是这么觉得的，较大的城市，比如长三角的核心城市之一，又是省会，又有发达的民营经济和互联网经济，长期趋势总体不会差的。
人类超发货币、印钱，不会变。只是说，我们对炒房、暴利现在是挺反对的。
如果自有资金、杠杠低，就是图个安心、保值，要求不高，我觉得还是挺好的。
3、要习惯投资回报率不高。这是总趋势，各个环节都在发力。比如深圳搞的二手房参考价制度，成为不少地方调控的“范本”，多个城市已经借鉴参考。
以前是炒楼示范区、引领区，最后居然做了一回调控示范区的样子。杭州其实有点像深圳，在长三角炒这个事上曾经比较领先。
所以，杠杠地产特别认为，要做好一些心理准备。
当然无论如何，未来是二手房“政府定价”时代，是否恐惧，核心是你的杠杆高低。
如果是职业投资，杠杆较高，今天这个背景下，肯定是压力很大的。其中，资金链断裂者恐怕也会有。
但这毕竟是少数，多数人，其实也就是家庭资产配置。
因此，对于一般的家庭投资来说，二手房“政府定价”时代，主要是压窄了潜在的投资收益率。
图表来源|国盛证券（特此感谢）
考虑到二套以上利率较高，且总体呈上升趋势，投资回报率进一步受影响。
4、二手房市场在这个炎夏，确实进入了买卖相持阶段。以最早搞二手房参考价的深圳为例，按照深圳房地产中介协会的统计，3-6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。
首先是持续下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1万套。
我们看新闻，好多中介都没生意，关门了。
以前特别热的杭州加码调控，其实就是说明一点，没有哪个城市例外，没地方可以侥幸。
博弈到何时？要么参考价事实上作废，要么等下一次参考价更新。楼市是夜壶，大家都懂，因此杠杆地产认为，如果经济需要，要促进楼市消费，参考价也可能事实上作废。
或者等下一次参考价更新，比如明年。
没有一个地方，是以搞垮房价为目的，只是为了完成上头“房住不炒”的任务——大家都没办法。所以，如果你期待投资回报多一点，可以等等。
博弈到一定时候，二手房的事实成交价格，终究是会提高的。
5、银行趁火打劫，其实人家也是没办法。谁都明白，房贷是优质资产，利润高、比较安全。但是没办法，上头铁了心“房住不炒”。
图表来源|国盛证券（特此感谢）
不过我们看，银行都不傻。利率总体涨。
只有通过涨，银行才能弥补涉房贷款总量、比例控制带来的利润压力。
你可以说银行趁火打劫，也可以说银行其实有自己苦衷。不管谁倒霉了，购房者肯定最吃亏，成本最终都是你出。
6、不要觉得房地产要死要活、很不行，不行的是高杠杆开发商和高杠杆投资者。我们先回顾一下半年宏观数据，销售其实很好，商品房销售面积88635万平米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。
细节就不说了，投资也狠牛。
上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。
尽管遭遇这么大打压，业绩也这么好。
其实是这样的，新房卖得不差，二手房很多地方确实压力大了。
杠杆高的房企好几个要死不活了，但稳健的企业，这一轮杠杆地产觉反倒市占率会提高。
毛利率当然要下降。
同时二手房，杠杆高的玩家要考虑回报率，真的保值的朋友，其实也都还好，不急着出售啊，慌啥。
所以，混混日子、等待就好了。
7、2021下半年楼市政策延续，放心混日子可以的，主要可以期待的是货币政策。房地产严厉的总程度很难改观，如下图，房子不是用来“炒”的。这图真的很棒。
图表来源|不详（特此感谢）
上文总结的，杠杠地产认为，高杠杆房企日子不好过，正常的房企其实还是可以混日子的，只是利润低一点嘛。
但是，你放心，没有谁目的是搞死房地产。该转型的，自己要懂政策，还是那句话，混日子是有保障的。
对了，2021年降准一次了，货币政策我们现在挺独立的。根据需求，不排除还有，这是下半年最值得期待的。
钱就是水，第一多总是好事，第二水到处流动，你堵住大部分ok，但不会全部。所以只要有，地产行业获得的好处，怎么都比不降好啊。
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原标题： 杭州彻底凉凉了？
