租赁住房REITs落地难，长租公寓企业比拼两项硬实力

前言

REITs全称Real Estate Investment Trusts，即不动产信托投资基金。目前沪深交易所受理的首批4单基础设施公募REITs项目，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

5月6日，深交所公募REITs信息平台显示，4月28日新增的两个申报项目获深交所受理。其一就是“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”。

4月27日举办的睿和沙龙·公寓专场上，有嘉宾提到，长租公寓和租赁社区只有租赁使用权，但可以参考高速公路就使用权来发行公募REITs。

借鉴国际经验，美国租赁住房行业迎来爆发点，就是由于REITs出台。据不完全统计，美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。

而据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。

租赁住房的底层资产是不动产，不动产会占用大量资金，随着基础设施REITs逐步开放，国开行及资管平台的资金注入，都给租赁住房规模化发展提供了更大的空间。

但是，从成熟的发达国家市场的发展脉络可以看出，税收政策是推动REITs创新和发展的主要动力。而我国目前相关的税收政策滞后于住房租赁REITs市场的发展，不能对其业务形成支持。因此，目前税收已经成为制约中国住房租赁REITs的重要因素。

片区条件

虽然公募REITs风口已现，或是解决租赁企业资金运作的一剂良药，但绝非“救星”。能否借东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。

公募REITs作为市场行为，真正考验的是企业在拿到同等合适的资产情况下，做好运营以及形成金融产品的能力。

从土地供应来看，统计显示，十四五规划中租赁用地（R4）供地要占土地总供应量的10%，相当于住宅用地的20%。未来3—5年内可确定的新建潜在供应租赁住房为122.5万套，租赁住房市场“万亿”资管规模正在形成。稳定的出租市场是长租公寓企业得以发展的基本条件。全国流动人口数量超过2亿人，90后、00后的居住需求需要刺激和释放，租房是普遍选择。

从回报率来看，投资者的逻辑非常简单，考虑高回报率、强稳定性，资产本身资质如何，最终由市场供求关系决定。投资阶段的判断，一点偏差都有可能导致资产价值判断的重大失误，尤其是资产投入类的决策判断。

从稳定性来看，资产形成除了投资阶段，还需要两个更重要的实践阶段，即产品设计和运营。一个项目能否成功，投资阶段占70%，产品阶段占20%，运营阶段占10%。同样地价、同样租金、能获得多少回报，最终考验的是公司的运营能力。

当下，租赁行业经历了快速发展的动荡期，进入新一轮探索期和平稳期。各个运营商获取资源的成本普遍较高，因宏观环境原因，优质的资产评估值往往偏高，尤其是核心城市优质物业的估值普遍偏高。因此在运营过程中往往呈现资产价格和运营价值背离的现象。

旭辉瓴寓CEO张爱华认为，随着资产的沉淀，实现短周期内的运营价值和真正的利润回报似乎越来越难。“解局的办法就是不仅需要企业本身有出色的开发能力，也要有领先的运营管理能力。”

旭辉瓴寓的经验是：要做到投资的精准决策，必须用技术驱动，用科技和资管能力的双轮驱动模式来提高投资回报率。

投资阶段的判断，一点偏差都有可能导致资产价值判断的重大失误，尤其是资产投入类的决策判断。这时候，技术驱动对于精准决策的意义就凸显出来了。瓴寓早在成立之初就坚定不移地打造自有数字化系统，以支撑从投拓到运营的各个环节。其中，公司自开发的投资决策系统，可实时监控市场供需情况，覆盖主流市场房源达到千万间级别，总数据量上亿，结合自研的人工智能算法，实现精准定价。

在产品端，瓴寓通过系统采集超过百个维度的产品信息和用户行为信息，利用数字化技术对空间产品进行建模和分析，用人工智能技术对产品设计的各个维度进行定性和定量的分析，从用户使用场景和习惯出发，给出产品坪效提升的优化方向。比如用户高频使用的产品，追求完美呈现；中频使用的产品，提倡分时共享；低频使用的则链接第三方服务解决。

据张爱华透露，旭辉瓴寓的重资产住房租金回报率基本维持在5%以上，个别项目如上海浦江华侨城柚米社区更是达到了5.5%。考虑融资杠杆和退出资产增值，长期持有项目IRR可以达到10%以上。

在运营端，瓴寓有收益管理系统、销售和运营管理系统等技术系统支撑日常工作。系统可以根据人口流动、区域竞品、季节性和周期性因素结合自身的产品特性，分析和预测不同价格条件下的销售情况，实现价格和出租率之间的动态均衡，达到最优的收益管控，实现人房比例的提升——目前这一比例达到了1:200，将来有可能做到1:300。

做好科技赋能的同时，旭辉瓴寓希望与资本达成紧密对接，让投资人能够看到足够的回报率，这样才能够进一步实现资本运作和资产置换增值。

其实，旭辉瓴寓是租赁行业内最早布局资管模式的企业。早在2018年，旭辉瓴寓就作为发起人发行了一笔规模为30亿元的类REITs，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。

面对国内公募REITs新风口，旭辉瓴寓更加坚定自身定位，要做长链条整合者，即对标美国EQR或新加坡凯德的模式，成为具有开发能力的资产管理人+基金管理人，具备“投融建管退”的能力，深谙金融助推资产赋能的逻辑。做好这个复合型角色，为探索更好的商业模式奠定基石，形成高壁垒的企业运营能力，旭辉瓴寓正在寻求倍数的投资回报。

张爱华表示，“当下，瓴寓多以双GP模式与成熟基金合作，但未来我们一定会成长至具备募集能力的企业。一手握资产管理，以产品运营为核心，把生的资产变熟；另一手持基金管理，将成熟资产通过基金方式退出，或是放大在资管平台寻求几何倍数的收益。”

站在租赁市场的风口点，瓴寓寄希望于通过资源、资金两条腿走路。资源拓展背后必须要有充沛的资金作为支撑。谈及资金时，张爱华曾称，旭辉计划“用2+2+6模式，20%的自有资金，20%的夹层，60%的优先。”在往托管方向发展的同时，逐步做重资产——住宅用地开发及为REITs的到来做准备。