地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
这几天广州黄埔双沙的村民们有点懵圈。
4月27日开始，有一份《双沙治安紧急通知》在网上流传，落款是他们村集体经济组织“双沙股份经济联合社”。
说是26日晚双岗片区有“一众凶徒携带武器进村图谋不轨”，还指出这些凶徒来自标有“万科”的车辆。他们提醒村民，如果看到万科的车辆和人员要及时联系治安人员驱赶。《通知》最后强调：
双沙不欢迎万科。
狗蛋说，这通知写的，让人有一种“鬼子进村了”的感觉。
4月28日，针对“带武器进村”的事，万科城市更新（广东）有限公司发布一份《严正声明》，表示：
此通知捏造事实； 给我司声誉带来严重损害，已向有关部门进行举报，并向公安机关报案。
村民一时间都不知道该信谁。
在此5天前，也就是4月23日，万科刚获得“双沙旧村改造项目候选合作企业”资格。而在万科到来之前，双沙旧改项目最有力的竞争者是广州本土房企：
合景泰富。
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双沙村的旧改项目是一头肥鸭子。
经过4月26、27日两天土拍，广州第一拨“集中供地”推出48宗，成功卖出42宗地，揽金906亿。其中有4块地过于火热，最终通过摇号决出归属。
广州这次“集中供地”土拍，呈现出一个特点：热门区域黄埔、番禺、南沙的地块，都逃不脱被围猎的命运。
比如黄埔，推出3宗地，3宗都因为报价触顶进入摇号环节。
其中科学城片区的黄陂地块在报价阶段，只用了30秒就达到上限价25.65亿元。为争这块地，包括万科、中海、保利、龙湖在内的30几家房企，动用了320多个“马甲”，光是拍地保证金就交了不下1000亿。
比42宗地的总成交价还高。
双沙村也在黄埔区，属于老黄埔片区，在珠江沿岸，交通、教育等各方面配套都挺成熟。村子由双岗、沙浦、华坑三个片区组成，范围634.79公顷，现有建筑面积大概在127万平左右。
公开资料显示，项目拆迁安置总投资额约109.5亿元，可以推测，能贡献不错的货值。
这样一头肥鸭子，本来快被合景泰富煮熟了。
根据广州业内人士的说法，早在两年前合景就已经联合其它两家房企介入双沙旧改。今年2月，双沙城市展厅开放暨旧村改造房屋拆迁签约仪式，合景泰富负责城市更新的相关领导还出席了。
“程咬金”万科挥着三板斧入局，理论上是有机会让“熟鸭子”返生的。
4月23日获得候选合作企业资格后，万科马不停蹄行动起来，旧改宣传小车开进村，宣传车上LED屏幕打着标语：
城市更新选万科，实无错。 城市更新选万科，信得过。
在离双沙几公里外的沙步村，万科正在那里操刀总投资额260亿的旧改项目。
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但万科打出场就不太顺。
小车进村被保安拦在了村外，双方起了一些冲突。
所以就有了那份“双沙不欢迎万科”的通知。
昨天，肥鸭子算是煮熟了。合景联合体以96.51% 的通过率打败万科，最终获得双沙旧改项目。
万科卖力“撩”了7天，最后惹一身腥被赶出来，狗蛋说他突然有点同情老万。
狗蛋还说，他当时看那份《双沙治安紧急通知》的时候，很纳闷《通知》里头所说的——这些凶徒来自标有“万科”的车辆。
这话伤害性不大，侮辱性很强。以万科30多年的江湖经验，想干坏事肯定不会露家门。
如今，房企从一级市场分散下沉到二级拿项目已成趋势，未来“旧改”市场明争暗斗的故事还会不断上演。
如何优雅又高级地泼脏水，将是房企的必修课。特别是中小型房企。
随着“高压”政策不断到来，行业洗牌胜过以往任何时候，口袋里铜板少的中小民营房企，越来越难通过土拍夺食。
最近广州、重庆“集中供地”后的土拍首秀，大赢家都是央企、国企以及头部不差钱房企。
广州土拍，本土国企越秀抢下8块地，占总成交块数五分之一，成交总价达177.53亿元。重庆土拍，融创联合体花了99.09亿也抢下8块地，龙湖96.64亿抢到5宗。
动辄百亿的土拍盛宴，虎吃肉、狼喝汤，犬猫只能闻味道观望。或者另外开辟战场。
像合景泰富，最近几年就使出很大的力气搞旧改。
3月26日，合景泰富全年业绩会上，地产业务首席执行官蔡风佳表示，合景泰富参与城市更新项目34个，预估总可售面积2200万㎡，对应货值约6500亿。
孔健岷也正迫切需要一个新故事。
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在媒体眼里，孔健岷是个很“佛系”的老板，他说过“没想做百年企业”“老板千万不能给自己太大压力，压力太大了人生就不会自在”。
孔老板最近几年应该都不太自在。
2017年以来，合景泰富定年度业绩目标，每年同比增长都在20%以上。让狗蛋佩服的是：
这是一家总能把业绩预测得很准的公司。
2018年合景销售目标定在650亿，结果完成655亿；2019年目标850亿，完成861亿；2020年目标定1033亿，然后又是蹭着门槛过去，完成1036.1亿。
这些达成的业绩是克而瑞榜单统计的全口径销售额。
内幕君告诉狗蛋：其实说不清是合景厉害，还是克而瑞厉害。
要完成每年增长20%的小目标，孔健岷得不断找“朋友”。2020年合景泰富1036亿销售额中，权益额只有646.4亿，有五分之二业绩是合作方创造的。
根据合景2020年报显示，其报告期内拥有的175个项目，集团权益占比超过60%的只有91个。
前几天，《观察者网》观察合景泰富发现，这家粤系房企为实现快速增长，用“高超财技”合并了被投资公司的报表，而为了降低负债，又进行了反向操作：
剔除一些高负债公司。
根据观察者网的举例核算，合景剔除的公司所涉及的借贷及应付款至少80个亿。
狗蛋说，地产，最终得靠土地驱动生产，过去那些过于依赖财技的，现在都在砧板上躺着。
合景泰富也不例外，未来需要给投资人描述新的增长曲线，他们把描绘的重点放在了：
城市更新领域。
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很久很久以前，合景泰富有“小富力”之称，一方面是因为，两家曾经走得很近。同时，合景名气和规模都还小。
2007年，合景泰富在香港上市，富力两个老板入股3.33亿港元，李思廉去了挂牌仪式。
现在的合景泰富肯定不愿意再被叫“小富力”了。
曾经的富力被看作广州“旧改之王”，业界笑称“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，从这点看，合景泰富想要在城市更新领域做大做强，还是应该学习富力：
才会有那么一天成为广州新“旧改之王”。
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原标题： 合景的“熟鸭子”差点返生
