作者:观点新媒体
在中海宏洋之后,中国海外发展有限公司也公布了一季度未经审核营运资料,从业务回顾、经营情况、财务表现三方面综合呈现了过去三个月的经营表现。
2022年一季度,中海实现合约物业销售额为人民币482.8亿元,对应销售楼面面积为251万平方米。期内在中国内地5个城市新增6幅土地,新增总楼面面积78万平方米,权益地价为人民币147.4亿元。
截至3月31日,中海的银行结余及现金为1147.4亿元,净借贷比率为43.1%。
今年1-3月,中海合约物业销售金额分别为147.79亿元、108.39亿元、226.62亿元,按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相对应的已售楼面面积约为82.78万平方米、58.55万平方米、109.3万平方米,按年下跌41.6%、48%、42.1%。
合约物业销售的跌幅在3月放缓。中海认为,中国经济于第一季度增速放缓,房地产市场继续走弱,一二月份成交低迷,三月份成交环比显著回升。一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策持续出台,促进房地产行业平稳健康发展。
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国家统计局数据显示,1-3月份,全国商品房销售面积约3.1亿平方米,同比下降13.8%,其中住宅销售面积下降18.6%;商品房销售额约2.97万亿元,同比下降22.7%,其中住宅销售额下降25.6%。
公司方面,中国海外系列公司前三个月累计合约物业销售金额约人民币482.8亿元,相应的累计已售楼面面积约250.62万平方米,分别按年下跌46%及43.4%。
确如中海管理层此前在公开场合所说,2022年整个市场容量会有一个下降,但是判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升。从行业集中度、从市场、从各个企业自身经营表现来看,将出现更加明显的分化,市场也存在结构性机会。
据了解,中海在2021年投资中78%聚焦于4个一线城市以及14个强二线城市。截至2021年末土地储备中,一线城市含港澳总货值达4134亿元,占比40%,三大都市圈总货值6693亿元,占比64.5%。
此前公布的2021年度业绩报告中,中海提及,北京、上海、广州、长沙、天津、济南及成都销售回款理想,各城市均超过人民币100亿元。
显然,一季度获取土地的落子城市以“理想型”为主。
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在2月率先开启全年集中供地进程的北京,中海新增2幅地块。其中,昌平中关村创新基地地块为底价32.6亿元竞得,大兴旧宫地块则溢价11.21%、以24.8亿竞得,2宗地块总成交额57.4亿元。
数据显示,2021年中海实现营收2422.4亿元,同比上升30.4%;归属股东净利润401.6亿元,归属股东核心净利363.8亿元,连续四年净利超300亿元。2021年末,中海持有现金达1309.56亿元,同比上升18.55%。
截至2021年12月31日,中海资产负债率58.9%,净借贷比率32.3%,在手现金1310亿元,未触“三条红线”中的任何一条,继续保持在“绿档”。年内,加权平均融资成本3.55%,继续保持行业最低区间。
但与2021年一季度末银行结余及现金人民币900.6亿元相比,中海手握更多现金。
值得注意的是,在2月竞得地块之后,4月初还未正式公布案名的中海·汇智里(荟智里)即获得预售许可证,准许销售面积159899.1平方米,共计2553套房源获批(含地下车库及仓储)。项目于3月18日取得建设工程规划许可证,而从拿地到取得预售证也不过四十余天,速度之快刷新历史。
另一方面,取证速度加快,企业能够更及时投入开发建设中,对市场交易的相关数值变化起到积极作用;同时,取得预售证后“房屋”具备上市交易资质,也利于房企回款。
3月获取的四宗地块,仅上海杨浦区项目权益占比80%。
全国公共资源交易平台消息,3月8日,交易事项的受让方更新为中海发展(上海)有限公司。企查查信息显示,上海新辽塬原由上海杨浦城市更新建设发展有限公司持股100%,目前后者持股20%,中海发展(上海)有限公司持股80%。
根据当时评估报告,截至评估基准日(2021年12月31日),上海新辽塬涉及的杨浦区江浦社区E1-04地块(江浦街道160地块)已全额缴纳了土地出让金,不动产权证正在办理中。
相关资料显示,上述地块所涉项目是杨浦区首个“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改征收项目,共涉及被征收居民和非居住单位共有861产1239户。该地块位于杨浦区内环内,毗邻周家嘴路、辽源西路,未来将供应不少于535套房源。
在上周刚过去的南京首批集中供地中,中海亦有所斩获,以底价13.5亿元摘得方山G16住宅用地,成交楼面价15338元/平方米。地块位于江宁区江宁高新区吉印大道以南、丽泽路以东,出让面积67703.81平方米。
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