中海一季度关键词:现金1147亿,专注“理想型”城市

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2022-05-07 21:33 1609 0 0
截至3月31日,中海的银行结余及现金为1147.4亿元,净借贷比率为43.1%。

作者:观点新媒体

债务重组这条路上,实控人家族与债权人的谈判仍将经历一段艰苦卓绝的历程。

在中海宏洋之后,中国海外发展有限公司也公布了一季度未经审核营运资料,从业务回顾、经营情况、财务表现三方面综合呈现了过去三个月的经营表现。

2022年一季度,中海实现合约物业销售额为人民币482.8亿元,对应销售楼面面积为251万平方米。期内在中国内地5个城市新增6幅土地,新增总楼面面积78万平方米,权益地价为人民币147.4亿元。

财务方面,一季度中海实现收入288.3亿元,同比上升5.7%,包括于期内收购股权所产生的收益及外币汇兑净收益的经营溢利为71.6亿元,同比上升15.8%。

截至3月31日,中海的银行结余及现金为1147.4亿元,净借贷比率为43.1%。

今年1-3月,中海合约物业销售金额分别为147.79亿元、108.39亿元、226.62亿元,按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相对应的已售楼面面积约为82.78万平方米、58.55万平方米、109.3万平方米,按年下跌41.6%、48%、42.1%。

合约物业销售的跌幅在3月放缓。中海认为,中国经济于第一季度增速放缓,房地产市场继续走弱,一二月份成交低迷,三月份成交环比显著回升。一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策持续出台,促进房地产行业平稳健康发展。

随着疫情逐渐缓和,预期楼市可恢复稳定发展。

数据来源:企业公告,观点指数整理

国家统计局数据显示,1-3月份,全国商品房销售面积约3.1亿平方米,同比下降13.8%,其中住宅销售面积下降18.6%;商品房销售额约2.97万亿元,同比下降22.7%,其中住宅销售额下降25.6%。

公司方面,中国海外系列公司前三个月累计合约物业销售金额约人民币482.8亿元,相应的累计已售楼面面积约250.62万平方米,分别按年下跌46%及43.4%。

据观点指数发布的“2022年1-3月房地产企业销售表现”研究报告,3月份前100房企实现权益总销售金额3877亿元,环比增加25.5%,但由于去年同期高基数,同比减少57%。

确如中海管理层此前在公开场合所说,2022年整个市场容量会有一个下降,但是判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升。从行业集中度、从市场、从各个企业自身经营表现来看,将出现更加明显的分化,市场也存在结构性机会。

据了解,中海在2021年投资中78%聚焦于4个一线城市以及14个强二线城市。截至2021年末土地储备中,一线城市含港澳总货值达4134亿元,占比40%,三大都市圈总货值6693亿元,占比64.5%。

延续到今年一季度,1-3月,中海在北京、上海、厦门、重庆、成都等5个城市新增6幅土地,新增总楼面面积78万平方米,权益地价为人民币147.4亿元。

此前公布的2021年度业绩报告中,中海提及,北京、上海、广州、长沙、天津、济南及成都销售回款理想,各城市均超过人民币100亿元。

显然,一季度获取土地的落子城市以“理想型”为主。

中海于2022年一季度获取土地详情

数据来源:企业公告,观点指数整理

在2月率先开启全年集中供地进程的北京,中海新增2幅地块。其中,昌平中关村创新基地地块为底价32.6亿元竞得,大兴旧宫地块则溢价11.21%、以24.8亿竞得,2宗地块总成交额57.4亿元。

彼时有业内人士分析认为,以中海为代表的部分企业参与热情明显较高,这部分企业基本为稳健型房企,资金状况相对较好。

数据显示,2021年中海实现营收2422.4亿元,同比上升30.4%;归属股东净利润401.6亿元,归属股东核心净利363.8亿元,连续四年净利超300亿元。2021年末,中海持有现金达1309.56亿元,同比上升18.55%。

截至2021年12月31日,中海资产负债率58.9%,净借贷比率32.3%,在手现金1310亿元,未触“三条红线”中的任何一条,继续保持在“绿档”。年内,加权平均融资成本3.55%,继续保持行业最低区间。

截至一季度末,中海银行结余及现金为1147.4亿元,较2021年末的1309.56亿元有所下降;净借贷比率为43.1%。

但与2021年一季度末银行结余及现金人民币900.6亿元相比,中海手握更多现金。

值得注意的是,在2月竞得地块之后,4月初还未正式公布案名的中海·汇智里(荟智里)即获得预售许可证,准许销售面积159899.1平方米,共计2553套房源获批(含地下车库及仓储)。项目于3月18日取得建设工程规划许可证,而从拿地到取得预售证也不过四十余天,速度之快刷新历史。

另一方面,取证速度加快,企业能够更及时投入开发建设中,对市场交易的相关数值变化起到积极作用;同时,取得预售证后“房屋”具备上市交易资质,也利于房企回款。

3月获取的四宗地块,仅上海杨浦区项目权益占比80%。

据了解,早在今年1月,上海联合产权交易所披露,挂牌上海新辽塬企业发展有限公司80%股权及转让方对标的公司约58.77亿元债权。

全国公共资源交易平台消息,3月8日,交易事项的受让方更新为中海发展(上海)有限公司。企查查信息显示,上海新辽塬原由上海杨浦城市更新建设发展有限公司持股100%,目前后者持股20%,中海发展(上海)有限公司持股80%。

根据当时评估报告,截至评估基准日(2021年12月31日),上海新辽塬涉及的杨浦区江浦社区E1-04地块(江浦街道160地块)已全额缴纳了土地出让金,不动产权证正在办理中。

相关资料显示,上述地块所涉项目是杨浦区首个“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改征收项目,共涉及被征收居民和非居住单位共有861产1239户。该地块位于杨浦区内环内,毗邻周家嘴路、辽源西路,未来将供应不少于535套房源。

在上周刚过去的南京首批集中供地中,中海亦有所斩获,以底价13.5亿元摘得方山G16住宅用地,成交楼面价15338元/平方米。地块位于江宁区江宁高新区吉印大道以南、丽泽路以东,出让面积67703.81平方米。

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原标题: 中海一季度关键词:现金1147亿,专注“理想型”城市

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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