除了招拍挂，未来哪些拿地方式会吃香？

作者：投拓江湖

来源：投拓江湖（ID：TT707276146）

哪里有地？

什么方式搞地？

怎么搞成地？

这三大问题，是投资人每天上班都要面临的灵魂拷问。

招拍挂拿地就不用说了，大家每天都要跟进的，每挂一宗地都要关注研判，都是记流水账一样的活计。现在土拍市场越来越规范，更加公开透明，“和谐”“软勾地”都不好使了。对房企而言，不管块头大小，招拍挂拿地都是在一条起跑线上的。唯一剩下的，就是比拼大家的拳头大小（资金实力），胆量大小（是否敢给预期，给授权价），这两点占优，拿地自然是大概率事件。

撇开招拍挂，未来哪些拿地方式会有比较大的操作空间，成为房企的重要选项呢？

方式一、旧城改造

这里要区别一下旧城改造和城市更新的概念问题，城市更新是广东特有的（城市更新主要是为了土地集约利用，以城中村、旧工业，旧商业为重点对象），而旧改是全国都有的。旧改就是拆旧建新，消除旧的危房旧房，完善道路和配套。特别是很多二三四线城市的棚户区，老城区，有很大的旧改规模。

个人认为，未来旧城改造的空间会很大，特别是一些三四线城市。每个城市都会有自己破旧不堪的老城区，几乎没有配套设施，停车难，脏乱差，而且面积还不小。同时，这些城市的大部分地方政府缺钱，但是又想拆拆拆，拆出一片新世界来，故而心有余而力不足，势必会引入社会资本来做这些事情。

对于一些财政有钱的城市，比如长三角珠三角的城市，以及一二线大城市，政府都是自己掏钱搞拆迁收储了，毕竟不差钱。但是有钱的城市毕竟是少数，差钱的才是多数，拆迁，三通一平都是很烧钱的，没有社会资金进入，旧城改造就只能停留在规划图上。

目前已经有不少城市，已经推出或者正在研究推出专门的旧改法规，细则，支持房企参与到旧城区的改造当中。当然，这个地区差异很大，典型的旧改当中就有广东模式，西安模式，郑州模式等等。

但房企操作旧城改造会有难点：一是对资金实力要求很高，拆迁问题耗时耗力，一旦遇到阻力，会直接增加不少成本。在一级整理上投入了大量资金的同时，你还要有富余资金在二级市场拿地，这对房企的现金流是一个很大的考验。二是在不能一二级联动的地方，如何确保稳拿地。可以做一二级联动的还好，不能一二级联动的，那就只能在如何设条件控地上下功夫了，这个就需要考验操作能力了。

虽然旧改很难，但是搞定一个项目就能获得大块土地，增加不少土储，因此对房企来讲还是有很大的价值的。目前一些房企已经在行动了，比如广东起家的几家头部房企，就专门成立了旧改办，在全国寻找合适的旧改项目，目前都有不少的项目落地了。

旧改未来的空间会很大。

方式二、产业勾地

近两年玩勾地的房企越来越多，勾地的区域也越来越广泛，甚至有不少房企都把地勾到县城里面去了。

房企勾地的初衷，就是冲着地去的，不管是康养题材、商业题材、教育题材、总部经济题材，都是打着幌子掩盖勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保证以后会引入产业，协议里面约定了无数个条款，但是拿到地以后方显本性。

因为房企都不傻，产业投资大多是“无底洞”，投入资金大，资金回收周期漫长。如果没点真本事来运营产业，作为外行的房企，基本上是个稳赔不赚的生意。对房企来说，商住地才是真爱，产业只是噱头，热度只有几分钟。

因此，前两年在各地出现了大量的产业、商业勾地烂尾项目，因为房企大多的套路，都是先把住宅开发出来，卖得差不多钱挣得差不多了，才开始磨磨蹭蹭搞产业地块。不少项目以各种理由推脱，延迟产业地块的开发，这让很多城市头疼不已，但又束手无策。

房企套路玩多了，政府也变聪明了。一般的产业，他们那里有的，你吸引不了他。你能带来的高大上产业，只要政府能联系得上产业方的，好多也会绕过你直接去谈，因为毕竟人家还是把你当成去忽悠土地的。

为了防止你拿了地后翻脸，现在政府对房企勾地的研究出的应对方法也多了，产业来了是欢迎的，对产业的优惠啊，补贴啊，那都是没得说。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特别是热点的一二线城市的勾地，商住地本来就没便宜多少，算上产业的投入，怎么算账都是亏得。更要命的是，时不时的还会有地方平台公司出来托底，以极高的价格拿一波产业勾地，例如时下兴起的TOD项目，活生生强行地给大家“打个样”，无形中拉高了勾地的成本。

方式三、收并购

说起收并购，很多人可能都觉得麻木了，成天搞网红项目，爷爷辈儿的僵尸项目，没一个能谈成的，都是问题一大堆，无解的。在投资岗位上的，每天都要研判不少收并购项目，电脑里面的项目资料，都积累了几百个文件了，内存都占据了几十个G了。

真正有价值的，能落地的收并购项目确实很少了，但是换个角度，其实还是有不少操作空间的。收并购项目没法落地，大致分为三种类型：一类是公司债权债务关系，法律关系，股权关系复杂的；二类是土地本身拆迁、规划、红线等问题的；三类是土地方预期不合理，难以谈拢的。这些问题，都可以通过时间换空间，多做工作，创新交易架构等形式，解决一部分项目的落地问题。

除了存量的收并购项目，还有新的收并购机会在增加。三道红线新规后，大部分传统融资渠道受阻，特别是前两年高价拿地，现在资金出现问题，或者部分开发后销售去化困难的房企，会有卖项目或者寻求合作开发的可能。这类项目，拿地时间不长，相对来说土地较为干净，公司的债权债务，法律关系也不复杂。在我们公众号的几十个微信群里，就发现有很多投资人在发布自家公司的项目，对外寻求合作，而且这类情况还越来越多了。

虽然是属于前两年高价拿地，但是因为其已经支付了部分或者全部土地款，而且为了尽快促成交易，部分套现纾困，卖家会有一定的降价预期。这对于收购房企来讲，是一个不错的机会，即使是原价出让或者合作，也可以充分利用融资杠杆，是一笔不错的买卖。

当然，只有对现金流充裕的房企来说，这才是比较好的收并购机会。

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