杭州“退地门”后,宝龙地产透露了什么?

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2021-08-23 17:06 2017 0 0
宋都股份杭州“退地门”事件风波远未散去,反而在叫苦连天的地产圈更加发酵。

作者:杆姐

来源:杠杆地产(ID:Property-Market)

宋都股份杭州“退地门”事件风波远未散去,反而在叫苦连天的地产圈更加发酵。

在杠杆地产看来,这是一个缩影。各方博弈、玩脱的过程里,反映的是房企在这场整改大幕拉开之后,各自求生的窘迫、无奈和辛酸。

01

营收增速同期五年新低,成本涨更快

如宝龙地产管理层所言,2021上半年世界经济复苏,我国楼市正努力平稳健康发展。相比2020年同期,宝龙地产元气恢复了一些。

物业开发方面,宝龙地产连同联营公司、共同控制实体实现合约销售额约为530.39亿元,2020年同期这一数字为315.29亿元,增加约68.2%。

合约销售面积约为3,385,793平米,比2020年同期的2,047,327平米增加约65.4%。

除了占大头的物业开发,宝龙地产还有其他业务物业投资、商业运营及住宅物业管理、其他物业开发。

整体营收来看,2021上半年为207.3亿元,比2020年同期的171.70亿元增加了约20.7%,主要原因是物业销售增长。

不过值得注意的是,2020年同期,宝龙地产的营收增速更高,为40.15%,2019年同期,这一数据为31.97%,2018年同期21.66%,2017年同期22.59%。如此来看,宝龙地产的这一半年营收增速算是创下了5年新低。

销售成本方面,宝龙地产上半年略高于营收增速,为134.38亿元,同比增长24.34%。

毛利72.92亿元,同比增长14.61%,低于营收增速;

毛利率35.2%,2020年同期为37.1%,有所下降;2017-2020年同期毛利率分别为36.21%、37.76%、38.79%、37.06%。也算是5年内同期的新低。

净利润50.77亿元,同比增速为45.28%,高出营收增速很多,从表格里看,主要因为其他收入及收益金额增长较大,融资成本降低等。

在这里,宝龙地产比较突出的变动是销售及营销成本、行政开支的增幅较大。上图杠杆地产看到,截至2021年6月30日,其上述开支约为16.02亿元,同比增长约46.2%。是营收增速的两倍多,财报解释说因为业务增长而导致销售及管理项目规模扩大。

KPI不好拿啊!

02

流动负债破千亿,少数股东权益疑云

再来看看宝龙地产的流动性情况。

截至2021年6月30日,其现金及现金等价物、受限制现金合共约为265.21亿元,2020同期为282.76亿元,同比下降6.2%。

借款呢?报告期内,宝龙地产的借款总额约为714亿元,比2020年末的665.67亿元增加了7.3%。

其中银行及其他借款占比最多,为415.63亿元、公司债券约116.83亿,其他还有短期融资券、商业按揭支持证券、资产支持证券、优先票据等。

借款成本有些微降,从2020年的6.44% 下降至2021年的6.43%。

在宝龙地产的这些借款里,1年内到期的约有206.01亿元,2年内到期的没披露,但从公开可见的数据来看,宝龙地产手里的现金,减掉受限制现金外,覆盖了1年内到期借款后,余粮似乎不多,拿地确实需要谨慎一些。

负债方面,净负债比率宝龙地产2021上半年约为77.8%,相比2020年底的73.9%有所上升。

2021上半年,宝龙地产的流动负债破千亿,达到1003.89亿元,比2020同期多了100多个亿,除掉其中同比增加了20多个亿的合同负债,主要增加来源是贸易及其他应付款,增加了21%多点,和营收增速基本匹配。

总负债宝龙地产2021上半年为1597.73亿元,2020同期这一数字为1433.3亿元。

值得注意的是,此前被质疑“明股实债”的少数股东权益,宝龙地产在2021上半年仍在上升,在2020年底的150.6亿元继续增加了接近30个亿,到了今年上半年的179.95亿元。

杠杆地产简单计算了下,宝龙地产的少数股东权益占比大概在31%,对应的损益占比23%,差距不小。此外,宝龙地产的少数股东权益增幅是归母权益增幅的2.5倍左右。

03

卷入“退地风波”,重仓长三角

土储方面,截至今年上半年,宝龙地产的土储面积约为37.8百万平米,其中正在开发建设中的约为26.3百万平米,其土储接近70%在长三角。

在2021年中期业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳在表示:不拿贵地、不借贵钱。

那么此次被宋都股份控诉“毁约”,卷入退地风波的杭州那块地,是不是太贵?杠杆地产通过公开资料看到,被传宋都与宝龙合作的天目地块竞得价为89126万元,成交楼面地价为11688.50元/平方米,溢价率29.87%,自持19%。

容积率上限是2.1,出让面积36310平米。若配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算,算下来确实不便宜。

哎,都不容易。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 杭州“退地门”后,宝龙地产透露了什么?|中报透视⑥

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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