房企过冬众生相：分化的评级，魔幻的中骏

这两天，房地产有一个好消息和一个坏消息。

好消息是：在“双维护”前提下，楼市对刚需有一丢丢宽松的迹象。银保监会有关领导的讲话相信很多杆友都学习过了。最核心的一句：“在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”

在饥渴了一阵子的市场里，这确实是一剂“强心针”，相信接来下相关动作就会渐次出台。

口子是撕开开了一小点缝隙，后面会如何演化不得而知，到时咱具体情况具体聊。但杠杆地产相信一点：稳字当头这是肯定的，大涨近一两年别想了。

另外还有一个坏消息。最近，国际评级机构似乎盯上了我国房地产公司，累计集中下调了十多家房企的评级，搞得从业者和投资者风声鹤唳。

券商研究报告显示，自9月份开始，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级。

若算上10月18日至19日穆迪对19家房企的评级行动，则9月迄今发生评级的下调次数至少达到44次。

据新华财经报道，2021年（截至9月底），穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次，超过2020全年的两倍。

其实在如此寒冷的情况下，机构的类似动作也在预料之中，杠杆地产大致看了下调的房企名单，基本都是此前被多次报道过的，压力较大的房企。

这家房企就是闽系大佬中骏集团，到底啥情况？太魔幻了。

今年，中骏集团评级变动还挺频繁，而且呈分裂迹象。杠杆地产不完全统计，2021年4月，标普给了中骏B+、长期发行人信用评级，展望负面。

但5月份，另一评级机构穆迪则将中骏的展望从“稳定”上调到“正面”。

但1个多月后的10月，穆迪则下调了 中骏的评级，从“正面”变为“稳定”。

惠誉方面似乎还比较稳定，从2021年2月首次给中骏评级“稳定”之后，暂时还没有其他动作。

以最近的调整为例。据乐居财经报道，9月标普上调中骏集团评级时，理由是：稳定销售执行和收入增长将减轻其杠杆压力，尽管在新开发项目和投资物业方面继续投入大量资金。此外，该公司在资本市场和银行间的渠道，将支撑其稳健的资本结构和信用状况。

10月穆迪下调的理由则是：考虑到公司对合资企业(JVs)日益增加的风险敞口，这可能会增加其财务指标的或有负债和波动性。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示:“考虑到运营和融资条件的压力，中骏集团控股的信用指标很可能达不到评级上调所需的阈值。”

穆迪预测，在未来6-12个月里，中骏集团控股的合同销售额将下降，而穆迪此前预测的增幅约为10%，原因是融资条件紧张，购房者信心减弱。

正好前不久，中骏集团发布了9月销售情况。公告显示，2021年9月，其连同合营、联营公司的合同销售金额约75.04亿元，合同销售面积759,668平米，同比确实降了，降幅还不小，分别为38%和增长15%。

但截至2021年9月30日止9个月的同比还是增长的。今年前9个月，中骏集团的累计合同销售额约826.40亿元，累计合同销售面积5,659,554平米，同比分别增长20%及20%。

同时杠杆地产也注意到，中骏集团8月的数据也是下降的，当月，其合同销售额约80.55亿元，合同销售面积61.42万平米，同比分别下降13%和12%。

再往前的 7月，中骏的销售额同比还是上升：约80.30亿元，同比增长4 %。但销售面积降了，为578,962平方米，同比下降7%。

6月的情况又不一样，好得亮瞎眼。当月中骏集团的合同销售额约为102.15亿元，同比增长193%；合同销售面积831,742平米，同比增长227%。

可以明显感觉到，进入到2021下半年，中骏集团销售方面的下坡路走得很明显。

03 如何过冬

话说回来，这并非全部中骏自家原因。大环境如此，谁都无法置身事外。

图表来源|华西证券（特此感谢）

今年情况杠杆地产就不多说了，前不久国统局公布的9月70城房价，数据一目了然，详见杠杆地产前几天写的文章《70城房价数据出炉！市场到底有多凉？》

2022年的情况会如何？亿翰智库的研报给出了具体测算数据：2021 年新开工面积增速将进一步下降至 10%，2022年或将下降至2015年的水平，也是自2000年以来的最低点，即-14%。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

2001年以来，房地产开发投资同比增速从未出现过负增长，最差的一年出现在2015年，同比增速为0.9%。但是在随着新开工预期的下降，商品房市场成交量预期看衰，开发投资或将在2022年首次出现负增长。

根据亿翰智库研判，在乐观假设下2022年房地产开发投资累计增速，至少下降5%；中性假设下，2022年房地产开发投资累计增速，至少下降10%。

资本市场方面，山西证券的研报显示，目前行业和龙头公司估值都在低位徘徊。上周，地产板块下跌1.39%，排名行业第18位，走势弱于大盘（沪深300涨0.04%）。

上周，房地产板块资金净流出12.9亿元；纵向来看，地产板块资金连续6周净流出，近1年总体也呈流出趋势。

如此来看，中骏集团评级下调，只是房地产辉煌落幕的缩影，谁也无法保证更大规模的评级下调不会到来。现在的问题是：谁会成为下一个？

此时杠杆地产想起万科董事长郁亮最近在交流会上说的一句话：行业冬天来的时候谁都冷，救人要先保证自己安全。安全比增长更重要，能力比规模更重要。