地产ROE的一切,深度剖解

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2021-04-29 10:42 3242 0 0
ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器:高毛利、高周转、高杠杆。

作者:阳新芽

来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)

对于很多公司的投拓人员来说,张口就是IRR,闭口就是ROE,这肯定是个好事!!

01

初识ROE

因为ROE的英文全写是Return on Equity,其中

Equity:净资产,财务报表里为所有者权益;Return:回报;收益。

所以,ROE的字面解释就是净资产利润率,股东权益回报率(所有者权益收益率)。其别名很多,越搞越晕,不如先来看一下它的计算公式:

看过公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者(股东)每投入一块钱,能够赚取的净利润是多少。通常净利润是按年计算。如果ROE是10%,表示股东投入100块钱后当年能够赚10块钱。

#举个栗子,小张开了个奶茶店,一年下来投入资金100万(净资产),净利润20万,那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率为20%。

ROE当然是越高越好,意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款(比如5%),那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。

02

杜邦分析法拆解ROE

用于解读ROE最著名的工具莫过于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三个指标,每个指标分别代表企业在某一方面的特征。

杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标,分别是

1)销售净利润率;

2)总资产周转率;

3)权益乘数。

接下来,咱们将逐一解读这三项比率指标。

1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。

之于地产开发来说,主要就是控成本,高溢价。

一般来说,10元的香烟,销售净利率显著高于一袋10元钱的达利园面包;奔驰S的销售净利率显著高于桑塔纳。一个是成本低,一个是溢价高。

我们都希望能低价拿地,相对溢价卖房子,例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。

2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。

#举个栗子,小王年初投资10万开了个烧烤摊,一年总销售60万的烧烤,那么其总资产周转率为600%

一般来说,对于总资产周转率<1的企业,因为资金投入大,且回收周期较长,通常这种企业被称为烧钱的行业,也叫资本密集型行业。

新芽查了一下,2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41,TOP100房企平均总资产周转率为0.25%。这也说明头部房企平均周转能力,显著强于普通房企。

3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。

其中,资产总额=借的钱+自有资金(所有者权益)

从公式表面理解:权益乘数指的是投资资产总额是股东权益总额的多少倍。一般来说,权益乘数越大,即是财务杠杆越大,说明融资能力越强。当然,小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。

(※划重点)综上,ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器:

1、控成本,高溢价;

2、提高运营效率,快周转;

3、高杠杆,借鸡生蛋。

03

从ROE看地产发展史

上文我们已经通过杜邦分析法,拆解了影响ROE的三个关键指标(产品利润、周转速度、资金杠杆)接下来,我们回看过去20年,这三大因素是如何影响ROE的。

一、2009年以前:地产高利润时代

1998年国家开启住房改革,中国的房地产市场经济开始形成,2002年土地招拍挂制度的正式出台,将房价和地价正式捆绑在一起,形成了房价和地价的联动效应。此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上,谁能够获取土地资源谁就能够盈利,重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征。

这一阶段房企的ROE水平主要由净利润率水平决定,毛利越高的房企ROE相对越高。 

二、2009年至2014年:高杠杆、高周转

金融危机之后,中央在2008年底开始出手救市,货币政策连续5次降息,首付比例重新下调至20%,叠加“4万亿”刺激政策。房价进入了一个历史性上涨阶段,无论涨幅,持续周期均远超以往。

价格的快速蹿升和销售的回暖充分激发了开发商拿地热情,在土地市场几乎不计成本的拿地,掀起了国内地王潮,而高杠杆拿地的背后则是负债率的快速扩张,在此阶段房企的ROE的提升主要依靠杠杆规模的扩张。

三、2014年至2017年:效率和利润的周期

在行业经历了2013年的火爆之后,2014年迎来了调整,成交量加速下跌,房价环比下降,开发商的杠杆水平已明显难以承受当时的市场调整,快周转的模式也不堪重负。随后到6月份,信贷开始悄然改善,调控政策出现松动,9月末政府出台“930”政策开始刺激需求,到15年上半年央行连续的降息降准带动行业全面回暖,开启新一轮周期。

这轮周期的特点在于:

1、房企越发注重效率,在此阶段万科率先提出了有质量的成长,随后控制成本,注重管理,提升周转能力成为房企的必然选择。

2、房价迎来新一轮暴涨周期,带来2011年以来净利润率的持续负向贡献从2016年开始扭转,经历了5年的负向贡献后,从2016年开始利润率对房企的ROE的变动产生正向影响。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 地产ROE的一切,深度剖解

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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