作者:阳新芽
来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)
对于很多公司的投拓人员来说,张口就是IRR,闭口就是ROE,这肯定是个好事!!
01
初识ROE
因为ROE的英文全写是Return on Equity,其中
Equity:净资产,财务报表里为所有者权益;Return:回报;收益。
所以,ROE的字面解释就是净资产利润率,股东权益回报率(所有者权益收益率)。其别名很多,越搞越晕,不如先来看一下它的计算公式:
看过公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者(股东)每投入一块钱,能够赚取的净利润是多少。通常净利润是按年计算。如果ROE是10%,表示股东投入100块钱后当年能够赚10块钱。
#举个栗子,小张开了个奶茶店,一年下来投入资金100万(净资产),净利润20万,那么小张这家奶茶店今年的净资产收益率为20%。
ROE当然是越高越好,意味着给股东的回报越高。如果ROE小于一年的定期存款(比如5%),那这家公司的股东还不如把资金撤回来去存银行。
02
杜邦分析法拆解ROE
用于解读ROE最著名的工具莫过于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三个指标,每个指标分别代表企业在某一方面的特征。
杜邦分析把ROE拆解为三个比率指标,分别是
1)销售净利润率;
2)总资产周转率;
3)权益乘数。
接下来,咱们将逐一解读这三项比率指标。
1、净利润/销售收入=销售净利率。这一部分反映的是公司的盈利能力的指标。
之于地产开发来说,主要就是控成本,高溢价。
一般来说,10元的香烟,销售净利率显著高于一袋10元钱的达利园面包;奔驰S的销售净利率显著高于桑塔纳。一个是成本低,一个是溢价高。
我们都希望能低价拿地,相对溢价卖房子,例如以前碧桂园的“劳斯莱斯”。
2、销售收入/总资产=总资产周转率。这一部分是考察公司资产运营效率的一项重要指标。
#举个栗子,小王年初投资10万开了个烧烤摊,一年总销售60万的烧烤,那么其总资产周转率为600%
一般来说,对于总资产周转率<1的企业,因为资金投入大,且回收周期较长,通常这种企业被称为烧钱的行业,也叫资本密集型行业。
新芽查了一下,2017年TOP20房企平均总资产周转率为0.41,TOP100房企平均总资产周转率为0.25%。这也说明头部房企平均周转能力,显著强于普通房企。
3、总资产/净资产=权益乘数。这一部分是考察企业融资杠杆能力。
其中,资产总额=借的钱+自有资金(所有者权益)
从公式表面理解:权益乘数指的是投资资产总额是股东权益总额的多少倍。一般来说,权益乘数越大,即是财务杠杆越大,说明融资能力越强。当然,小股操盘也是提高杠杆而经常采用的方式。
(※划重点)综上,ROE的杜邦分析给我们揭示了地产赚钱的三大武器:
1、控成本,高溢价;
2、提高运营效率,快周转;
3、高杠杆,借鸡生蛋。
03
从ROE看地产发展史
上文我们已经通过杜邦分析法,拆解了影响ROE的三个关键指标(产品利润、周转速度、资金杠杆)接下来,我们回看过去20年,这三大因素是如何影响ROE的。
一、2009年以前:地产高利润时代
1998年国家开启住房改革,中国的房地产市场经济开始形成,2002年土地招拍挂制度的正式出台,将房价和地价正式捆绑在一起,形成了房价和地价的联动效应。此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上,谁能够获取土地资源谁就能够盈利,重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征。
这一阶段房企的ROE水平主要由净利润率水平决定,毛利越高的房企ROE相对越高。
二、2009年至2014年:高杠杆、高周转
金融危机之后,中央在2008年底开始出手救市,货币政策连续5次降息,首付比例重新下调至20%,叠加“4万亿”刺激政策。房价进入了一个历史性上涨阶段,无论涨幅,持续周期均远超以往。
价格的快速蹿升和销售的回暖充分激发了开发商拿地热情,在土地市场几乎不计成本的拿地,掀起了国内地王潮,而高杠杆拿地的背后则是负债率的快速扩张,在此阶段房企的ROE的提升主要依靠杠杆规模的扩张。
三、2014年至2017年:效率和利润的周期
在行业经历了2013年的火爆之后,2014年迎来了调整,成交量加速下跌,房价环比下降,开发商的杠杆水平已明显难以承受当时的市场调整,快周转的模式也不堪重负。随后到6月份,信贷开始悄然改善,调控政策出现松动,9月末政府出台“930”政策开始刺激需求,到15年上半年央行连续的降息降准带动行业全面回暖,开启新一轮周期。
这轮周期的特点在于:
1、房企越发注重效率,在此阶段万科率先提出了有质量的成长,随后控制成本,注重管理,提升周转能力成为房企的必然选择。
2、房价迎来新一轮暴涨周期,带来2011年以来净利润率的持续负向贡献从2016年开始扭转,经历了5年的负向贡献后,从2016年开始利润率对房企的ROE的变动产生正向影响。
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原标题: 地产ROE的一切,深度剖解