拿地战略过度“下沉”,在当下是个昏招

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2021-05-19 10:15 2317 0 0
房企的恐慌性土储焦虑

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

集中供地以后,被监控的22个核心城市,土拍市场热度不降反增,动辄30%以上的高溢价率,还有大比例的自持和无偿移交,让不少房企都成了看客,只看热闹没法动手。

在一二线热门城市拿地碰壁以后,在土储的危机面前,有不少房企选择了拿地战略下沉,加大三四线城市的拿地比例,甚至是直接下沉到县城里面去拿地。这是很多房企在大的竞争格局面前,不得不做出的改变,甚至带有些许无奈的选择。

当然,本文话题展开的前提,是排除长三角和大湾区的一些三四线城市的,因为这些区域的三四线城市,已经不能单纯用三四线城市的眼光来看他们,房价价格动辄几万的,一年去化量都赶得上中西部的二线城市了。因此,喜欢较真的朋友,请先看清这个大前提。

在房企决策的传统思维里面,一二线城市项目的定位大多是用来做品牌和品质的,利润指标可以低很多,资金周转率可以相对降低,而三四线项目是用来做规模和利润的,资金周转率必须高,对于项目的利润率要求会拔高不少。因为一二线城市,普遍地价较高,利润空间有限,而传统印象里三四线城市地价低,地货比比较高,能够做到1:3的地货比,甚至1:5的地货比,做利润和做规模会有较大的操作空间。

因此不少房企在三四线城市的拿地标准,普遍都比在一二线城市的利润率要求高3-5个百分点,有的甚至更高。据我们根据多家房企的拿地标准总结,房企们对三四线项目的投资标准,大多是要求净利润率在8%-12%之间,现金流要求10-15个月回正的居多。但是现在很多三四线项目,已经完全达不到这个标准了,因为地价都涨了。

上图,是中指研究院公布的上个月的土地成交情况统计,根据中指的数据可以看出,最近三四线城市的地价涨得还是比较厉害的,甚至一度超过了不少一二线城市的平均水平。

这其中的背后推动力,跟集中供地以来,房企的恐慌性集体土储焦虑,从而促使扎堆去三四线拿地不无关系。尤其以集中供地出台以后的两个月,今年的三月和四月这两个月表现尤为明显。不少房企预判集中拿地难度将会提升不杀,因此转而下沉到三四线抢先拿地,导致了很多房企拿地战略的撞衫,无形助推了三四线土拍地价的上升。

其实三四线城市的地价上涨,在2019年就已经开始了,但是不同城市之间存在温差,有的城市涨得比较慢,有的城市已经涨了不少。但都在上两个月,有了进一步的上涨,进一步压缩了利润的空间。很多房企在三四线拿的地,理论上是算得过账的,毕竟不限购不限价,直接把售价调高就行了。但是三四线城市的购房群体,对单价和总价是很敏感的,而且都是本地和周边客群为主,一个版块能卖多少价,当地人心理跟明镜儿似的。你想卖高价,想要收割别人,没有点真功夫,并不是那么容易的。

另外有个问题,就是三四线项目的融资,越来越成为一个大难题,甚至是决定房企能不能拿地的关键。

去年年底的时候,出了一个涉房贷款新规,把银行的贷款能力进行梯度性的限制,其中四大国有银行的可以用于房地产贷款的资金比例最高,可以达到接近40%,城市商业银行就比较惨了,基本上都在20%以下。这个跟房企拿地还是有很大关联性的,因为房企主要的融资形式,就是靠银行的开发贷,这个占了大头,其次才是信托和私募基金,以及其他民间资金。

三四线项目,大多都不能进入四大国有银行的放款标准里面,因此房企在三四线项目开发贷融资,大多只能选择当地的城市商业银行。现在可好了,政策规定进行了额度上限的限制,本来本地城市商业银行的贷款总额度都不多,分母也不大,限制了比例以后能够拿来给房企贷款的资金更少了。当然,房企也可以选择一些信托和私募基金,但是这些机构的融资成本大多都在12%以上,成本比开发贷高出一大截,而且也要挑项目。

融资难搞以后,三四线项目不能全靠自有资金吧?这个难题如今在困扰无数房企的融资部门,近乎无解。

广大三四线城市而言,存在较好的产业基础的城市可谓凤毛麟角,大部分城市只有一定的产业,或者完全没有产业。当地的经济来源相对单一,基本上就是房地产+小规模的商业服务业+基础的加工制造业。一般来讲,三四线城市主力的购房客群是当地的工商企业主,当地政府事业单位人员,以及外出务工返乡置业群体。不过这些人,在前两年的房价上涨的周期中,大多已经置业了,不管是购买能力和购买意愿都不足。购买意愿的下降,会直接反馈到新房销售市场,这对房企的销售回款会形成巨大的挑战。

最要命的是,在前两年很多城市不讲武德无序海量供地,导致库存严重畸高,已经远远超过了市场本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高价地的,现在都还没解套的。

一二线拿地无望的情况下,现在继续搞战略下沉,有可能会成为昏招。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 拿地战略过度“下沉”,在当下是个昏招

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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