作者:投拓江湖团队
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
集中供地以后,被监控的22个核心城市,土拍市场热度不降反增,动辄30%以上的高溢价率,还有大比例的自持和无偿移交,让不少房企都成了看客,只看热闹没法动手。
在一二线热门城市拿地碰壁以后,在土储的危机面前,有不少房企选择了拿地战略下沉,加大三四线城市的拿地比例,甚至是直接下沉到县城里面去拿地。这是很多房企在大的竞争格局面前,不得不做出的改变,甚至带有些许无奈的选择。
当然,本文话题展开的前提,是排除长三角和大湾区的一些三四线城市的,因为这些区域的三四线城市,已经不能单纯用三四线城市的眼光来看他们,房价价格动辄几万的,一年去化量都赶得上中西部的二线城市了。因此,喜欢较真的朋友,请先看清这个大前提。
在房企决策的传统思维里面,一二线城市项目的定位大多是用来做品牌和品质的,利润指标可以低很多,资金周转率可以相对降低,而三四线项目是用来做规模和利润的,资金周转率必须高,对于项目的利润率要求会拔高不少。因为一二线城市,普遍地价较高,利润空间有限,而传统印象里三四线城市地价低,地货比比较高,能够做到1:3的地货比,甚至1:5的地货比,做利润和做规模会有较大的操作空间。
因此不少房企在三四线城市的拿地标准,普遍都比在一二线城市的利润率要求高3-5个百分点,有的甚至更高。据我们根据多家房企的拿地标准总结,房企们对三四线项目的投资标准,大多是要求净利润率在8%-12%之间,现金流要求10-15个月回正的居多。但是现在很多三四线项目,已经完全达不到这个标准了,因为地价都涨了。
上图,是中指研究院公布的上个月的土地成交情况统计,根据中指的数据可以看出,最近三四线城市的地价涨得还是比较厉害的,甚至一度超过了不少一二线城市的平均水平。
这其中的背后推动力,跟集中供地以来,房企的恐慌性集体土储焦虑,从而促使扎堆去三四线拿地不无关系。尤其以集中供地出台以后的两个月,今年的三月和四月这两个月表现尤为明显。不少房企预判集中拿地难度将会提升不杀,因此转而下沉到三四线抢先拿地,导致了很多房企拿地战略的撞衫,无形助推了三四线土拍地价的上升。
其实三四线城市的地价上涨,在2019年就已经开始了,但是不同城市之间存在温差,有的城市涨得比较慢,有的城市已经涨了不少。但都在上两个月,有了进一步的上涨,进一步压缩了利润的空间。很多房企在三四线拿的地,理论上是算得过账的,毕竟不限购不限价,直接把售价调高就行了。但是三四线城市的购房群体,对单价和总价是很敏感的,而且都是本地和周边客群为主,一个版块能卖多少价,当地人心理跟明镜儿似的。你想卖高价,想要收割别人,没有点真功夫,并不是那么容易的。
另外有个问题,就是三四线项目的融资,越来越成为一个大难题,甚至是决定房企能不能拿地的关键。
去年年底的时候,出了一个涉房贷款新规,把银行的贷款能力进行梯度性的限制,其中四大国有银行的可以用于房地产贷款的资金比例最高,可以达到接近40%,城市商业银行就比较惨了,基本上都在20%以下。这个跟房企拿地还是有很大关联性的,因为房企主要的融资形式,就是靠银行的开发贷,这个占了大头,其次才是信托和私募基金,以及其他民间资金。
三四线项目,大多都不能进入四大国有银行的放款标准里面,因此房企在三四线项目开发贷融资,大多只能选择当地的城市商业银行。现在可好了,政策规定进行了额度上限的限制,本来本地城市商业银行的贷款总额度都不多,分母也不大,限制了比例以后能够拿来给房企贷款的资金更少了。当然,房企也可以选择一些信托和私募基金,但是这些机构的融资成本大多都在12%以上,成本比开发贷高出一大截,而且也要挑项目。
融资难搞以后,三四线项目不能全靠自有资金吧?这个难题如今在困扰无数房企的融资部门,近乎无解。
广大三四线城市而言,存在较好的产业基础的城市可谓凤毛麟角,大部分城市只有一定的产业,或者完全没有产业。当地的经济来源相对单一,基本上就是房地产+小规模的商业服务业+基础的加工制造业。一般来讲,三四线城市主力的购房客群是当地的工商企业主,当地政府事业单位人员,以及外出务工返乡置业群体。不过这些人,在前两年的房价上涨的周期中,大多已经置业了,不管是购买能力和购买意愿都不足。购买意愿的下降,会直接反馈到新房销售市场,这对房企的销售回款会形成巨大的挑战。
最要命的是,在前两年很多城市不讲武德无序海量供地,导致库存严重畸高,已经远远超过了市场本身的去化能力。不少房企在2019年拿了高价地的,现在都还没解套的。
一二线拿地无望的情况下,现在继续搞战略下沉,有可能会成为昏招。
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原标题: 拿地战略过度“下沉”,在当下是个昏招