地产资管网 作者：商办资管
来源：地产资管网（ID：thefutureX）
8月28日，联办企业创富港发布2021年半年报。数据显示，2021年上半年创富港实现营业收入3.11亿元，同比增长10.69%；实现净利润1528万元。
截至2021年6月30日，创富港全国签约门店数量超200家，全国签约门店建筑面积合计29.30万平方米。
从半年报来看，将联合办公等同于“二房东”的观念已然落伍，联办企业的科技化属性正变得越来越强。创富港在半年报中将自己定义为“通过多层次智能信息技术平台提供共享办公服务和互助社群”的专业连锁企业。
公司披露，已自主研发应用多层次的信息技术平台和智能化系统，包括BCMS商务中心综合管理系统、BITS智能秘书接电服务系统、方圆间APP和社群交流平台、银企直连自动付款系统、BCMS-CLOUD自动记账系统等。
数据显示，到2025年，全球GDP的60%以上将是数字化，而数字化的进程，也将打破企业对办公空间选择的传统观念：一方面，员工的办公体验正逐渐成为企业选择办公空间的重要考量因素，另一方面，企业也逐步关注到办公空间的数字科技感给办公效率带来的提升。
传统的办公空间已然不能满足需求了，新型的办公空间承载更多期待，科技化是一个明显的趋势。
本文将以创富港为例，探讨联合办公企业成为“科技”企业的可行路径。
01
项目规模是前提
从技术角度来看，联合办公空间中常见的数字化技术包括：
建筑信息建模(BIM)，BIM可以通过扫描建筑物，将建筑工程以虚拟的三维模型呈现,以便管理者更加直观地了解项目所需的时间和成本。
机器学习， 如，基于现有建筑布局和会议室使用情况,神经网络技术可预测新空间中会议室的使用率,从而确定建筑布局。
区块链技术，可以更为有效地管理合作协议、采购、付款等多个工作流程，并且具有更好的可追溯性。
无论是机器学习，还是区块链技术，前提都需要线下数据的支撑，而线下数据来自于线下项目，只有达到一定体量的项目规模，积累的线下数据才能发挥价值。简单来说，数据需要积累，科技需要积累。
以创富港为例，在十多年的积累中，已经形成了2万多个楼盘的模型，其中有2000多个具有详细的测评记录，已选择的和在选的有300多个项目，正是基于这些项目数据，包括交通数据、商圈数据、周边配套数据、内部结构数据等，才形成了自己的测评模型。
根据睿和智库统计，从项目数量来看，创富港达到200＋个，优客工场达到158个，而其他大部分联办企业项目数量不足50个；从在管面积来看，目前行业中，筑梦之星、优客工场、创富港达到20万平米以上。
各联办企业基本情况统计表
睿和智库制图
显然，目前联合办公行业头部格局逐渐成型，科技应用只有在企业拥有足够的在管面积和客户积累的前提下，才能发挥其优势效应，否则对于企业来讲只是无端的消耗。
02
可持续投入是基础
数据显示，对于连锁型业态来说，众多项目的管理和运营，仅管理系统的开发成本就已在千万级别以上。
睿和智库认为，科技应用应考虑成本，联办空间的租金尽管存在差异，但有天花板，成本过高的科技开发不可持续。
数据显示，创富港2021年上半年的实际收入超过3.11亿元；2021年上半年优客工场总营业收入5亿元；2020年筑梦空间营收为3465万美元，约为2.4亿人民币。
盈利方面，创富港2021年上半年实现经营活动现金流净额1.91亿元，实现净利润0.15亿元；非美国通用会计准则下，优客工场2021年二季度调整后EBITDA亏损为2,194万元，一季度亏损为3,297万元；2020年筑梦之星净亏损为1968万美元。
在企业快速发展多形态的办公需求的背景下，联合办公行业期望走向科技赋能的新征程。然而在多数品牌都在打“科技牌”的当下，如何把科技概念落地到实处，如何在满足服务企业办公效率的同时平衡开发成本，成为评估联合办公企业科技化进程的核心。
以创富港为例，2021年上半年公司研发费用500万元，较上年增加100万元，增长25%。创富港之所以能够在行业低谷期还在加大研发费用的投入，原因还是在于其营收规模，特别是持续的盈利能力。
事实上，联合办公头部企业的技术优势已经了差异，以研发团队的规模为例，数据显示，截至2020年6月30日，筑梦之星仅由5名工程人员组成研发团队，而创富港的技术研发人员已达到46人。
03
降本增效是方向
在一份内部资料中，创富港强调其科技赋能聚焦于四个价值方向：内控流程规范、空间及服务、提升员工效能、提升会员效能。
创富港科技赋能的四个方向
睿和智库制图
可以看到，上述四个价值方向主要还是围绕企业的精细化管理而来，怎么降低成本，怎么提高空间的运营效率，对于入驻企业来说，科技化的应用手段能否使其办公更有效率。
比如，在服务方面，创富港所有的服务都用IT作为支持，用IT去配合，包括快递收发件，研发了智能快递柜，把人工收发件转化成自助；复印系统，研发了自助的复印机，与APP对接；有自助的会议室预定系统等。
比如，在财务核算方面，创富港财务能做到自动收款、自动做账，全国200＋个联合办公空间，一天2000笔收款实现自动支付，资金归集。
创富港降本增效动作
睿和智库制图
04
体系化是目标
从科技应用的场景来看，睿和智库认为，“空间”、“企业”、“人”是联合办公企业科技应用的三个维度。
科技应用场景内容表
睿和智库制图
目前创富港的科技应用范围主要包括智能硬件物联网、会议室预定系统、自助文印系统、BITS商务智能电话系统、AI无人值守超级前台、方圆间APP，等等，正是围绕“空间”、“企业”、“人”三个维度展开的。
创富港科技应用及表现
睿和智库制图
对于未来，创富港提出了“科技赋能创业”，构建出全方位科技体系的目标。据介绍，未来创富港的科技赋能十大方向包括：管理、选址、装修、开店、营销及服务管理、空间（物联网、互联网、人工智能）、创富港服务（物联网、互联网、人工智能）、第三方服务（互联网、大数据）、会员服务、社群。
由此可见，创富港通过积累，将科技化应用到全链条组织管理、全周期企业服务中去，形成良性的迭代发展趋势。
结语
国内联合办公市场经过数年的发展已经趋于成熟，告别了野蛮生长的年代，未来无论是选址、经营决策以及企业服务都愈发显现出科技信息化的必要性。
联合办公科技的脱虚向实，可以理解为信息化系统的完善，应用场景的丰富，但更多的其实还是对于科技价值的重新认知。也即是，在行业早期，市场更关注企业的资源实力、扩张能力、金融能力等，科技更多是点缀或包装的价值。如今来到了倡导精细化运营、精细化管理的时代，科技作为实现目标的核心手段自然价值凸显。
从这个角度来说，始终专注于精细化运营的创富港有着一定的优势，其在科技化应用方面目标清晰、投入稳定、发展可持续。
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